房地產惡化了收入分配？

趙奉軍

2017年11月，18位考古學家在《自然》雜志上聯合發表了一篇論文。論文想回答的根本問題是：人類從11000多年前的狩獵采集社會到半農耕社會再到全農耕社會，最后到工業社會和如今的后工業社會，財富和收入差距，究竟是越來越平等，還是越來越不平等？這18位考古學家通過對遍及全球的63個考古遺址的考察，結論是：收入和財富的差距一直在拉大，人類社會的大趨勢是不平等。另外，樂施會的報告顯示，世界上最富有的85個人包括比爾·蓋茨、沃倫·巴菲特等擁有的財富比世界上最窮的35億人的財富都多。我國同樣如此，根據世界從1995年至2015年這20年間，我國收入最高1%和最高10%人群的收入占全社會收入的份額分別由9.3%和33.6%上漲到13.9%和41.4%，個人凈財富最高1%和最高10%人群擁有的財富占全社會財富的份額則分別由15.8%和40.8%上漲到29.6%和67.4%。

究竟是什么原因導致了不平等愈發嚴重呢？房地產在收入和財富分配惡化過程中的角色又是什么？在法國經濟學家皮凱蒂那本引發全球關注的《21世紀資本論》中講到了一條規律，即r>g，r為資本收益率，g為經濟增長率。如果資本收益率大于經濟增長率，那掌握資本的階層的收入和財富份額會越來越高，最終頂層的1%的收入和財富份額高得嚇人。皮凱蒂對資本的定義比較寬泛，他把所有能帶來流量收益的財富和資源都稱之為資本。毫無疑問，房地產也在這個資本范疇中。那隨之而來的問題是，如果房地產的資本收益率高于經濟增長率，房地產是否惡化了收入分配？

如果看過去的歷史，這個答案毫無疑問是肯定的。皮凱蒂在書中也談到了房地產的特殊性，他談到了發達經濟體財富收入比在過去40年間驚人的上升，而首要原因來自于房地產部門自身的變化。比如英國住房財富/國民收入的比例從1970年的120%上升到2010年的300%，法國同期由120%上升到371%。比例的上升只有在房地產的收益率（r）大于國民收入的增長率（g）才可能。國內也有人估計了這個比例，數據估計值超過400% （國內的房地產財富據推斷超過400萬億元，2018年中國GDP91萬億元），不比英、法差。

這400萬億元的房地產財富分配狀況自然也是非常不平等的，我們在一些披露的案情中已看太多的“房叔”“房爺”甚至“房祖宗”。另外，存量和流量是相互轉化的。400萬億元存量房地產資本每年會產生巨額的流量收益，這些收益又會再次加劇收入和財富的不平等。根據李實教授的研究，反映收入分配不平等的基尼系數在0.48-0.52之間，而財富分配不平等的基尼系數在0.76-0.79之間，并且沒有好轉的跡象。鑒于房地產財富在中國家庭財富配置中的核心地位和嚴重的不平等以及房價更快的上漲，房地產確實成了收入和財富差距的放大器。

房地產對收入和財富分配不平等的傳導還要考慮收入和階層的流動性。有時候收入差距雖然很大，但收入、財富和階層的流動性也很大，比如說窮人能夠從收入的底層階梯往上走，那也不會造成很大問題。風水輪流轉，大家都有盼頭，最怕的是收入、財富和階層固化又不認命。按照李實教授提供的數據，在1993-1995年，中國城市的高等收入者有64%的概率一直維持高收入，到了2011-2013年，這個概率上升到84%。可見，最近幾年大眾在階層固化上的擔憂不是多余的，而房地產無疑在這個階層固化中發揮了重要作用。那些在一線城市擁有房產資本的人在整個社會收入和財富階梯中的地位其實是相當穩固的，而那些無力無法擁有房產的人需要在其他方面更加努力才不至于淪落到社會底層。這又是一個殘酷的現實。同時，房地產加劇社會階層固化還在于通脹對不同階層的影響是不一致的。工薪階層主要是固定收入，面臨著通脹的不利沖擊，而資產性收入比如說房租往往會隨著通脹上漲，這會穩固有產者的地位。我在前期專欄中講當前中國不用擔心通脹，但在長期有更多的不確定性。

更進一步，這里面還存在一個正反饋的問題。富有階層擁有更多的房產，且房產漲得更快，自然會惡化收入分配。而收入分配惡化之后，也可能會導致房價上漲。舉例：由于市場總是遵循價高者得的原則，假設現在市場供應4套新房，10個消費者的收入分布是3000元、6000元、8000元、9000元、1萬元、1.2萬元、1.3萬元、1.5萬元、3萬元、5萬元，則房價會定在1.3萬元;一段時間之后，收入分配變得更不平等，大多數人收入沒有變化，只有前面的人收入大幅增加，收入分布變為3000元、6000元、8000元、9000元、1萬元、1.2萬元、3萬元、5萬元、8萬元、20萬元，則房價會變成3萬元。在這個我杜撰的案例中，連中位數收入都沒有變化，僅僅因為高收入者收入增長得更快，結果是房價更快地增長。從宏觀上講，收入分配如果變得更不平等，會導致消費難以持續增長、實體經濟投資引誘不足，財富無處可去只能繼續購買包括房地產在內的安全資產，房地產逐漸金融化變成富人的投資工具和資產的倉庫，這會繼續導致房價上漲并將很多人擠出商品房市場，從而導致收入和財富分配繼續惡化。香港的房地產市場及其社會經濟局面，很大程度上與這種收入分配失衡有關。

黨的十九大報告指出：“我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。”財富和收入差距的擴大，正是發展不平衡不充分的典型表現之一。收入和財富分配惡化的后果不僅僅是經濟上的，在社會、政治等諸多領域都會造成惡果。拉美很多國家至今在中等收入陷阱里面掙扎，收入分配嚴重失衡是一個重要原因。正因為如此，中央提出的“房住不炒”和穩定房價的意義絕不僅僅是擔心房價上漲造成的金融穩定風險，而是有更多的社會經濟方面的考慮。這么多年來，我對限購以外的行政性干預措施都不贊成，唯獨很少批評限購（海南除外）。究其原因就在于，限購有利于遏制富人階層的囤房行為，本質上是一項有利于中低層收入群體的再分配措施（至于房產稅是否具有收入再分配縮小收入和財富差距功能，我將另文再敘）。對穩定房價，有些城市政府認為商品房價不用去管也管不了，只需要管好保障房就行了，甚至商品房價高漲帶來土地出讓金上漲使得城市政府有實力去蓋保障房。這種思路在我看來非常有問題。因為當房價上漲造成收入分配失衡社會撕裂后，一方面將更多的人擠出到了保障房的需求端，另一方面，無論采取什么形式的住房保障都會造成很多麻煩。

最后，有一點疑問我還是要說明。我雖然以《21世紀資本論》佐證收入分配越來越不平等，但我對皮凱蒂所說的r會持續超過g是有懷疑的。我在《房價合理的三個標準》（見《中國房地產》綜合版2019年第12期）中談到過去100多年16個富國住房資本的回報率是最高的，高過股票和債券。但是，房價增長率如果持續超過收入增長率，那么長期房價收入比就是無窮大，這肯定不現實。所以，過去20年中國房價狂飆突進造成收入分配惡化這個觀點我是接受的，但我并不同意未來還會如此。