不動產繼承業務購買公證服務再探討

沈慶

摘要：不動產統一登記以來，在減輕群眾負擔方面推出了一系列便民利民舉措，如減少收件材料、對小微企業、個體工商戶及變更登記免收登記費用等，尤其是非公證繼承和受遺贈業務的開展，為廣大群眾節省了大筆費用，也受到了社會各界的廣泛認可。但是與原公證機構辦理繼承的職業化模式相比，登記部門還存在一些問題，亟需通過機制創新予以妥善解決。

關鍵詞：地下車位;商品房;價格;停車

中圖分類號：F293 文獻標識碼：C

文章編號：1001-9138-（2020）03-0048-49 收稿日期：2020-01-15

1 繼承業務的審查原則與登記部門的審查原則不符

公證機構在辦理不動產繼承業務時，應當按照《公證法》第28條的規定對當事人提供的證明材料是否真實、合法、充分進行審查，其審查方式偏重于實質審查的原則。而不動產登記作為行政確認和物權公示行為，與司法部門指導監督下的公證機構辦理繼承公證時對申請材料的審查原則不盡相同。

不動產登記對申請人提交的材料主要按照《不動產登記暫行條例實施細則》第15條的規定，采取形式審查的方式查驗其材料與登記的內容是否一致。對于可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構也僅僅是“可以”向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

2 繼承業務的辦理要求與登記部門的能力要求不符

在辦理繼承業務過程中不管是公證機構還是不動產登記機構都需要核查繼承關系的真實性，以確定其順位。所以《公證法》第18條中對公證員的任職提出了較高的要求，如需要通過國家司法考試、在公證機構實習2年以上或者具有3年以上其他法律職業經歷并在公證機構實習1年以上等。

對登記機構而言，由于需要甄別代位繼承、轉繼承等不同情形，僅憑工作人員形式審查或由申請人單方承諾來對繼承關系做出快速認定和核查均較為困難。同時，登記機構也缺乏全國公證遺囑查詢系統、委托異地分支機構開展實地調查等實務操作平臺。因此，登記機構一旦出現登記錯誤極易引發行政訴訟和國家賠償，更會給繼承人的合法權益帶來重大損失。

3 繼承業務的辦理速度與不動產登記壓縮時限的要求不符

根據《江蘇省不動產登記條例》第29條規定：非公證繼承、受遺贈等復雜登記30個工作日內辦結。再加上不動產登簿前所必需的60日公告期，實際群眾辦證所需時間至少要3個月以上，與國務院優化營商環境、壓縮辦證時限的指導意見存在一定差距。既要加快辦證進度，又要防范登記風險，只有通過創新機制，即通過政府采購法律服務的方式，讓專業的人做專業的事。目前，通過公證部門出具繼承文書的方式辦理的轉移登記業務在江蘇張家港等地均已實現2個工作日內辦結，購買公證服務已是提升不動產登記質量、提升群眾改革獲得感的必由之路。

根據《國務院辦公廳關于政府向社會力量購買服務的指導意見》（國辦發〔2013〕96號）要求，在公共服務領域要更多利用社會力量，加大政府購買服務力度。通過政府申請專項資金購買公證服務既保護了群眾合法權益，也維護了不動產登記的公信力。目前全國多個城市和地區均已通過政府購買公證服務的方式，既減輕了群眾的辦證負擔，也從根本上解決非公證繼承登記辦理難的問題，值得大家學習。

4 部分購買繼承業務的可行性探討

由于各地情況存在差異，尤其部分地方的財政資金較為緊張，所有的不動產繼承業務均依靠政府購買服務的方式來解決恐怕難度不小，一旦財政支持無法及時到位非常容易造成工作停擺的狀況。不僅如此，自2016年《司法部關于廢止〈司法部 建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知〉的通知》（司發通〔2016〕63號）頒布以來，取消強制公證的做法已得到了社會各界的廣泛認可。

“天下大事必作于細”，要妥善化解繼承登記辦理難的問題，就需要細化不同的繼承情形，有針對性地提供個性化服務。在筆者看來，對于大多數涉及第一順位的繼承業務如申請材料完整、準確，登記部門完全可以自行辦理，也能夠節約寶貴的財政資金;其次，對于那些確實需要實地走訪、調查，且存在較為復雜的代位繼承、轉繼承的登記業務，則應當通過政府為群眾購買公證服務的方式予以解決;對于繼承人數及關系不能確定或部分申請人對權利尚存有爭議的繼承業務，就需要登記部門及時出具書面告知書，引導其通過司法途徑解決產權歸屬。

具體而言，登記機構可以設立專門的繼承業務會商小組，對登記窗口預受理的繼承業務進行分梳，涉及第一順位的繼承申請或普通的轉繼承、代位繼承業務則安排工作人員自行辦理;如涉及較為復雜的繼承業務，特別是需要工作人員進行實地調查的繼承業務，則可以安排專人對接公證機構，由專業的人做專業的事，通過政府購買服務的方式及時予以辦理。

不動產登記涉及千家萬戶，在實際操作過程中如事先梳理各類登記情形就能夠行之有效地壓縮不動產辦理時限，切實提升登記工作的辦件質量。