淺議存量房自助網簽備案

馬騰

摘要：存量房交易市場蓬勃發展，未來越來越多的城市將步入存量房時代，這也對現行的存量房交易網簽服務模式提出了更高的要求。為進一步規范和加強存量房網簽備案工作，提高存量房網簽備案服務水平，將人臉識別、信息共享等技術手段與網簽服務相融合，將是存量房交易網簽服務發展的新方向。

關鍵詞：存量房交易;買賣合同;自助網簽備案

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）03-0053-55 收稿日期：2020-02-15

2019年8月，住房和城鄉建設部發布《房屋交易合同網簽備案業務規范（試行）》（以下簡稱《規范》）。《規范》提到房屋網簽備案系統應通過與自然資源、公安等部門聯網，通過人臉識別、信息共享等手段，自動核驗交易當事人和房屋是否具備房屋網簽備案條件，并配置自助辦理設備，實現自助終端設備辦理和業務窗口辦理并行。無錫市房屋交易管理中心緊跟時代發展新形勢，研發建設了無錫市存量房自助網簽備案一體機。

1 存量房自助網簽備案一體機的適用條件

目前，存量房交易存在兩種模式，一種是由中介機構促成，另一種則是不通過中介機構，由交易雙方自行成交。存量房自助網簽備案一體機適用于后一種模式，即買賣雙方未經中介機構或中介人員，自行成交且本人均到場時使用。同時，為驗證交易雙方身份的真實性與合法性，保證合同內容為交易雙方真實意思表示，交易雙方均應滿足以下條件：（1）年滿十八周歲;（2）具有完全民事行為能力;（3）持有效第二代居民身份證。

2 存量房自助網簽備案一體機的設計需求

2.1 功能需求

就存量房交易而言，目前業務窗口主要提供存量房合同網簽備案、合同變更、合同注銷等存量房交易相關服務。存量房自助網簽備案一體機的各項功能，應當參照業務窗口可提供的服務進行設計：（1）存量房合同網簽備案，備案的具體實施過程大致包含房源登記、合同明細錄入、身份驗證、提交備案等;（2）存量房網簽合同變更，交易雙方變更合同內容需將已備案合同注銷，才可簽訂新的合同;（3）存量房網簽合同注銷，注銷時需交易雙方均完成身份信息驗證，才可提交注銷。

2.2 性能需求

存量房自助網簽備案一體機的設計初衷是提高存量房交易服務水平，滿足群眾提質增效的辦事需求，因此在設計存量房自助網簽一體機時，應當注重性能設計，關注用戶體驗。如系統響應時間應盡量控制在人的視覺及感覺可接受范圍之內、操作界面簡單明了、以選項框代替文本內容的手動錄入、對錄入數據的格式類型進行校驗并采用錯誤提醒機制，等等。

2.3 安全需求

由于存量房自助網簽備案一體機系統中涉及大量的個人信息數據、房屋信息數據等其它房屋交易相關信息，所以自助一體機系統必須要有完備的安全機制，杜絕越權操作的發生。為此，系統管理員應當為每一臺自助網簽一體機設立一個單獨的子用戶，并頒發載有用戶私鑰的USBkey。同時，為了避免可移動設備可能攜有的計算機病毒對系統數據安全帶來不利影響，自助網簽備案一體機應當禁止外來移動設備的接入。

3 存量房自助網簽備案一體機的創新點

3.1 創新存量房網簽備案新模式

存量房交易步入網簽備案時代以來，各大城市幾乎都是采取窗口模式與中介代理模式。窗口模式是指設立存量房交易服務窗口，交易雙方需帶齊證件資料，前往業務窗口排隊辦理;中介代理模式是指將系統的網簽備案權限分配至中介代理機構，交易雙方在中介處上傳資料信息完成交易。

雖有部分城市在試點存量房自助網簽，但網簽后的合同仍需遞交至業務窗口，進行審核備案后才可生效，耗費大量時間。而自助網簽備案一體機這種新的模式，不需交易雙方跑到業務窗口排隊，遞交繁雜的證明材料，也不需要中介機構的介入，只要交易雙方在自助機上進行簡單操作，5分鐘左右就可以完成網簽備案整個流程。

3.2 人工智能驅動業務智能化升級

存量房自助網簽備案模式之所以未能得到廣泛推廣應用，很大一部分原因在于無法有效核驗交易雙方身份的真實性。對此，無錫市存量房自助網簽備案一體機特別引進了人臉識別、身份證驗證、數據共享等前沿技術手段。其中所采用的人臉識別技術已獲得公安三所的權威認證檢測，并且達到了金融級別的安全標準，LFW （人臉數據集）測試準確率高達99.8%。通過該項技術，可以準確高效地識別出交易雙方身份信息，確保自助網簽備案一體機面向公眾的服務能力安全可靠。

4 存量房自助網簽備案一體機具體實施步驟

4.1 出售房源核驗登記

在存量房自助網簽一體機上，只需要錄入所售房屋的所有權證號及持證人姓名，系統就會自動調用相關接口，對房源信息進行核驗。若房源核驗不通過，即該套房屋存在限制出售的情況，如查封、抵押等，那么無法繼續進行下面的操作，系統也會給出相應的提示信息;若房源核驗通過，代表該套房屋可以進行出售，買賣雙方不需要提交任何紙質材料或進行任何線下窗口操作，即可進入自助網簽的電子合同明細錄入環節。

4.2 電子交易合同信息的錄入

在合同明細的錄入中，主要包含兩部分內容：一是交易雙方人員的身份信息。對于出賣方的身份信息，系統在房源登記階段就可以通過信息共享方式由登記系統的相關接口獲取到，不需要手動輸入;對于買受方的身份信息，將身份證放置在一體機的身份證讀卡器處，系統就會調用身份證識別功能，讀取到身份信息并進行填寫，也無需人工手動錄入。二是房屋成交價款相關信息，諸如房屋成交總價、付款方式、付款時間、房屋交付方式等等。對于合同文本中未提及的條款，用戶可以在預留的補充內容文本框中，手動輸入相應約束協議的內容。

4.3 交易雙方身份驗證及提交備案

之所以在交易合同內容錄入完成后，還需要交易雙方均完成身份驗證才可提交備案，其目的是進一步確保本次交易為交易雙方的真實意愿表示。存量房自助網簽機采用“人臉識別”身份驗證技術，通過調用一體機攝像頭，動態捕捉采集人臉信息，再將提取出的人臉圖像特征數據與人臉數據庫進行匹配，有效保證了交易雙方身份信息的安全準確性。在交易雙方所有成員均通過“人臉識別”身份驗證后，買賣合同就可以提交備案了，備案后的合同系統會之自動生成一個唯一的網簽合同備案號。

4.4 交易合同的查詢及注銷

在存量房自助網簽備案一體機上，用戶只需要輸入網簽合同備案號以及身份證號，就可以查詢到個人名下有效（即備案成功且未注銷）的交易合同信息。若合同備案號與身份證信息匹配失敗，系統會提示該合同不存在，需要重新輸入;若匹配成功，就會展示出該合同的相關信息。在合同信息展示頁面，用戶可以根據頁面提示，選擇打印合同或注銷合同。如果選擇注銷合同，系統會調出該合同交易雙方所有成員的信息，交易雙方需依次完成人臉識別，以確保本次注銷操作為交易雙方共同的真實意愿。只有當交易雙方所有成員的人臉識別狀態都通過時，該合同才可以注銷成功。

5 存量房自助網簽備案一體機的局限性及未來發展

為了解決存量房交易中雙方身份信息難以驗證的問題，無錫市存量房自助網簽備案一體機采用了人臉識別與身份證識別相結合的身份驗證技術。通過該方式確實有效保障了交易雙方身份信息的安全準確性，但與此同時，自助機也將那些非身份證持有者（如軍人、港澳臺居民等）拒之門外，這部分人群仍舊需要到窗口辦理存量房交易網簽備案業務。此外，受無錫市房屋限購政策的影響，需要以家庭為單位核查非本市戶籍購房人在無錫市的房產情況，以判斷是否具備在錫購房資格，而目前的信息共享渠道尚無法獲得外市購房人的家庭成員構成情況，只能通過人工渠道逐一核查，這也就使得存量房自助網簽備案一體機的使用群體范圍進一步受限。未來，無錫市房屋交易管理中心將根據存量房交易需求，按照“人口密度大、覆蓋層級廣、業務需求多”的選址原則，逐步加大存量房自助網簽備案一體機的投放力度，推進網簽自助終端向銀行、街道、社區部署延伸，方便群眾就近辦理，滿足群眾“智能化、一站式”服務需求。

隨著技術水平的不斷提升，存量房自助網簽備案一體機系統也將不斷優化完善。無錫市房屋交易管理中心將主動作為，不斷加強部門間溝通交流，扎實推進與公安民政等部門間的系統優化對接，打破信息壁壘，實現數據共享再深化，逐步擴大存量房自助網簽備案一體機的使用群體范圍，同時積極推動網簽服務向互聯網、手機APP等領域發展，讓“就近辦、自助辦、馬上辦”成為交易服務新趨勢，真正將為民服務解難題落到實處。

6 存量房自助網簽備案一體機建設的意義

存量房交易合同自助網簽備案，是“互聯網+”在房屋交易合同網簽備案服務中的一種新探索，它通過與不動產登記、公安等多部門進行聯網，采用信息共享、人臉識別、身份證驗證等技術手段，自動核驗交易雙方和房屋是否具備房屋網簽備案的條件。存量房合同自助網簽備案一體機的建設，通過優化辦事流程、減少收件資料，既減輕了窗口工作人員的負擔，又縮短了辦事時限，大大方便了辦事群眾，有效解決群眾辦事排隊難、請假難、停車難等問題。