“營改增”后房地產企業的成本控制與管理策略

趙偉

摘要：營業稅改增值稅是我國稅制的一大改革，“營改增”的舉措意為避免企業的重復增稅，營改增的實施對各行各業都帶來了很大的影響，尤其對于房地產行業來說，營改增對房地產企業的經營管理帶來了全方位的影響。本文通過分析房地產企業發生的影響來尋求房地產企業的應對策略，從成本控制和企業管理兩個方面入手，期望對房地產企業的健康持續的發展提供幫助。

關鍵詞：營改增;成本控制;管理策略

近年來，隨著我國經濟的發展，房地產成為了炙手可熱的行業，很多房地產企業抓住機遇迅速崛起，形成了一套適應于市場發展的體系，構建了一套成熟的內部框架。但最近幾年，我國考慮到稅制給企業帶來的影響，實行了“營改增”的政策，從稅制上來說是為了減輕企業在稅收上的負擔，但是對房地產企業來說稅制的改變可能直接會導致企業在市場位置的變化，因此，房地產企業需要根據“營改增”的政策，完善成本控制和管理，將更多的資金運用到企業的發展中去。

一、“營改增”的背景

“營改增”的改革大致經歷了三個階段，2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業和部分現代服務業開展營業稅改增值稅試點。自2012年8月1日起至年底，國務院將擴大營改增試點至10省市;2013年8月1日，"營改增"范圍已推廣到全國試行，將廣播影視服務業納入試點范圍。2014年1月1日起，將鐵路運輸和郵政服務業納入營業稅改征增值稅試點，至此交通運輸業已全部納入營改增范圍;2016年3月18日召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點，至此，營業稅退出歷史舞臺，增值稅制度將更加規范。這是自1994年分稅制改革以來，財稅體制的又一次深刻變革。

對于房地產行業來說，房地產行業的實施項目的成本組成較為復雜，包括物質成本和人力成本，物質成本包括土地成本、建筑材料成本等[1]。人力成本包括施工人員工資、維護人員工資、管理人員工資等，這期間既要保證能按時給國家上繳稅金，又要做好成本控制，這對于房地產企業來說本來就是個巨大的挑戰，在一定的時間內，房地產企業形成了一系列的固有模式，但是很快營改增的實施使得固有模式要被打破，如何節省稅金投入與企業的創新與發展將是我國房地產企業面臨的新的疑問。

二、“營改增”之后房地產企業成本控制與管理遇到的問題

（一）房地產企業前期的成本增加

在房地產項目實施項目前第一件事就是要拍賣土地，從我國的一二線城市來說，土地的拍賣已經成為政府財政收入中很大的一部分，然而房地產行業的過熱也使得土地的價格一路飆升。而“營改增”政策的實施，使得土地的轉讓金變得不能抵扣，換言之，土地的價格還包含了繳納增值稅的價格。這就造成了樓盤價格的升高，樓盤價格的過高難免會影響到房產的銷售問題[2]。同時，房地產項目的投入需要大量的資金鋪墊，而房地產企業的主要資金來源還是依靠投資或者樓盤的預售?？梢韵胂笕绻康禺a企業沒有好的銷售業績，就無法保證資金的充足，在后期人員和材料上難免會出現偷工減料的問題，“營改增”政策的實施使得建筑和企業的內部也要分別繳納增值稅，這對于控制項目的出售價格是非常不利的。對于這樣的惡性循環，對于稍微小的房地產企業來說這樣的風險是非常高的，這也不利于我國房地產企業的良好發展。

（二）直接材料和直接人工的抵扣問題

房地產企業項目的實施主要涉及到建筑材料和人工材料的成本問題。對于材料來說，很多企業之前為了減少建筑成本，往往會選擇一些小的企業或者私營企業作為選擇，但是營改增之后，這些原材料的廠家往往不具體開設增值稅發票的資格，因為這些企業都屬于小規模納稅人，所以這些稅費往往是不能抵扣的，也就無法降低增值稅的繳納，所以在一定程度上還是提高了企業的生產成本[3]。除此之外，企業的人工往往是臨時組成的，很多都是外包的，在房地產項目中，施工者往往以農民工為主，發工資的形式也較為傳統，往往是采用現金和工資卡的形式，那么如果這種形式下，企業也是無法開具增值稅發票的，所以綜上所述，營改增抵扣制度的不健全還是在企業最直觀的生產成本中給企業的生產帶來了一些威脅。

（三）設備管理成本的選擇問題

房地產建筑行業在日常建筑過程中需要大量的機器設備和建筑車輛。企業在購買機器和建筑車輛采購時，應該盡可能選擇增值稅一般納稅人供應商，因為增值稅一般納稅人在銷售貨物時可按17%的銷項稅稅率進行抵扣。

三、“營改增”后房地產企業成本控制和管理的改善措施

（一）重視抵扣管理，合理避稅

房地產企業在前期的投入上需要大量的資金，前期的材料成本和人工成本是非常重要的一環，房地產企業必須嚴格遵循審核機制，選擇具備相關資質的材料供應商和勞務公司，以保證開具的發票能進行抵扣。

除此之外，房地產公司應該嚴格增值稅的抵扣機制，對增值稅抵扣進行制度化管理，不能所有的增值稅都進行抵扣，增值稅抵扣過多不利于房地產企業資金的良性循環，房地產企業在自身做出制度化管理的同時，也可以向有關政府部門進行建議，在哪些方面可以進行增值稅的優化管理，在哪些方面進行改革，因為營改增的舉措也可以說是“取之于民，用之于民”的。合理的改革有利于稅收的減輕，也有利于房地產企業的健康發展。

（二）加強企業對發票的管理

“營改增”的政策實行后，房地產企業繳納的主要在于增值稅發票和發票抵扣上。在房地產企業的日常工作中，獲得的建筑成本以及土地成本的增值稅發票和抵扣都是非常重要的。所以說，房地產企業的發票管理還是非常重要的，房地產企業可以將發票的管理結合到企業的內部控制中去，保證企業與合作伙伴進行妥善的溝通交流，避免有特殊情況發生[4]。同時，要培養專業人員的工作能力，提高文化素質，能將增值稅發票和抵扣發票妥善的保管和使用，為企業自身減少不必要的支出，創造經濟效益。

（三）加強房地產企業的內部監管，提高財務人員的綜合素質

“營改增”實施以后，很多財務機制都發生了一系列的改變，作為企業的管理者，我們應該積極的尋求改變中對我們有益的部門，進行改革，對我們產生風險的地方，要積極地去填補漏洞，總體而言，要加強企業各個部門之間的聯系，要完善企業的內部控制。此外，房地產企業還需要提高財務人員的綜合素質，很多房地產企業往往覺得自己不同于金融行業，只需要在生產上，創造上嚴格把控人才的選擇，那么“營改增”之后對于房地產企業而言，需要提高對財務人員的要求，合理的財務選擇，正確的財務管理可以大量的減少稅收的負擔，為企業帶來更多的經濟利益。

（四）創新企業的成本制度管理

房地產企業要想在“營改增”制度下重新獲得立足之地，就必須要形成一套完整的成本管理模式，就之前繳納營業稅而言，房地產企業已經形成了一套比較熟悉的成本管理體系，但隨著增值稅的繳納，房地產企業應該迅速的進行應變[5]。對于房地產企業來說，企業的土地購置、材料采購、人員勞務每一筆開支都是巨大的，企業需要展開比較仔細的市場調查，有無增值稅發票和抵扣發票，是否具有增值稅發票的開票資格，這些都是房地產企業后面工作的重點。除了制度上的創新，房地產企業需要積極的去吸納年輕的人才，而不是用一些老的眼光去看待市場和成本，既需要做一些嘗試，也需要做出合理的判斷，提出相應的建議，總之，對于房地產企業來說，成本控制還是需要摸索和嘗試的，形成一套言之有效的成本模式是能否降低成本、占據市場的關鍵所在。

四、總結

“營改增”政策的推行是我國稅收改革不可或缺的一步，它為企業降低稅收提供了便利。對于我國來說，房地產企業是推動我國經濟發展的重要行業，在細節上而言，房地產企業需要對所有的成本項目，包括土地、材料、人員進行細化，什么樣的規模需要選擇怎么樣的規模的企業;從宏觀上來講，房地產企業需要形成一套成本的控制模式來更好的占據市場的有利地位。從財務管理的控制上來講，企業要不斷的強化內部管理，強化監督機制，杜絕企業管理漏洞的發生，在日益激烈的競爭中擴大規模，為國家的建設作出貢獻。

參考文獻：

[1]陳玉蘭."營改增"對房地產企業財務影響預測及針對策略[J].時代金融，2018，No.693 （11）：168-168.

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[3]張云華.全面營改增后房地產企業應對策略搽析[J].銅陵學院學報，2018，17 （3）：27-30.

[4]劉攬月.“營改增”下房地產企業合約管理的影響及對策[J].建筑經濟，2017，38 （7）：22-25.

[5]梁旭艷.營改增后房地產企業的財務及經營管理籌劃措施探析[J].西部財會，2018，No.421 （4）：39-42.