限購政策對北京市房價調控的有效性探討

季成

摘 要

房價是關系民生的重要問題，高房價一直以來困擾著中國人生活水平的提升，也為社會大眾普遍詬病。為了對于房價進行有效的調控，中國政府出臺了一系列的限購政策。這些限購政策的出現，對于中國的房價起到了極為積極的影響作用。而且自限購政策實施以來，很大程度上抑制了我國房價的上漲。但是在限購政策作用發揮層面，我們可以明顯看出，限購政策作用的發揮存在著一定程度的滯后性。有很多消費者擔心在房價限購政策取消之后，房價會進行報復性的反彈。基于此，本文將從理論層面入手，以北京市為例來探究限購政策，對于北京市房價調控的有效探討，希望以此作為基礎，對于相關人士能夠有所啟示。

關鍵詞

限購政策;北京市;房價調控

中圖分類號： F299.23文獻標識碼： A

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2020.03.069

0 引言

在2010年的4月，國家開始出臺了一系列房地產限購政策，這樣的一系列房地產限購政策，能夠很好的對于房地產實施宏觀的調控。通過這樣的方式來盡可能的降低高房價所帶來的社會問題。自限購政策實施以來，限購政策的有效性在社會當中廣受爭議。其中北京市最明顯的受到了限購政策的影響。在一個半月之內，北京市的商品房成交量受到限購政策的影響持續增加，但是在一個半月之后，量開始呈現出明顯放緩的趨勢。而這樣的一種情況，在其他的城市并不是十分的明顯，整個城市住房交易量變化并不是十分的顯著，成交量基本變化不大。國家出臺的一系列限購政策，在很大程度上的確壓縮了房地產買賣的實際需求，在很大程度上為過熱的房地產經濟打了一記退燒藥。從而實現了降低房價的效果，但是這樣一種方式本質上來看是一個不得已的策略。雖然限購政策一定程度上遏制了高房價繼續上漲的趨勢，對于穩定我國房地產市場，實現對于房地產經濟的有效調控，解決居民買房困難等等方面的問題，但是從核心上來看，需要準確的把握我國房價飛速上漲的根源，以此作為基礎來實現對癥下藥。在尊重市場經濟規律的基礎之上，逐步的使得房價能夠回歸到一個更加合理的區間，避免限購政策取消之后房價的報復性反彈。

1 限購政策對于北京市房價調控的效果分析

北京作為中國的政治經濟文化中心，擁有大量的外來人口，流入土地的供應相對比較緊張。北京市政府進一步貫徹“新國八條”的通知，在此基礎之上，于2010年的4月23日出臺了“京十二條”，在這個條款當中規定已同意購物房家庭只能夠在本市新購買一套住房，這是我國限購政策當中首次提出以家庭為單位來管控住房購買數量的限購政策。北京市的限購政策進行了幾次的調整和完善，比如在2011年的2月京8條的出臺，對于限購政策的范疇給予了進一步明確，擁有北京市戶籍的家庭可以購買二套房，非本市家庭在京滿5年之后可購買一套住房;在2013年的3月并對此規定作出了進一步的規定，一直？北京市單身人士購買二套住房;在2015年的8月14日和2016年的5月，出臺了更為嚴格的限購政策將商務型公寓、商辦項目都納入到限購的范圍之內;在2017年的3月到4月這個商辦類項目全面限購，住宅平房法拍房也先后納入到限購的范圍之內。由此我們可以看出，在7年之內，北京市的限購對象和限購的范疇持續得到細化，持續得到完善。截止到2019年的第四季度，在上述規范政策的作用之下，北京市建住宅價格指數呈現出緩慢上升的趨勢。

限購政策在2014年5月出臺的前幾個月，北京市的房價呈現出明顯的拉升，在調控的預期之下，短時間內集中成交的數量大幅度上升，這在很大程度上拉升了地方的房價;在政策出臺之后，房價則呈現出穩中有降的大趨勢，這在很大程度上說明北京市房價的高增長速度在很大程度上得到了抑制。然而在2014年中期，北京市的房價又開始呈現出兩輪周期性的大幅度增長。從直觀上來看，在限購政策制定和實施的過程當中，有效期是非常的短的，但是在中長期的效果上并不是十分的明顯。總體上來看，北京市所出臺的一系列限購政策沒有很好的起到抑制房價的效果，反而客觀上促使了北京市的房價增長速度更快。

2 導致限購政策無法取得既定效果的原因分析

2.1 影響高房價的因素

本質上來看，當前中國的房價的不斷提升給人們的日常生活帶來了極大程度的壓力。而對于房價調控的呼聲越來越高，房價不斷上漲是有其自身核心原因的。一方面由于地方政府在財權事權不統一的情況下，通過土地買賣來增加政府的財政收入，這在很大程度上直接導致了開發商建筑成本的增加，間接推動了房地產價格的增加;另一方面由于我國房地產開發商的總體的融資趨勢并不是十分缺乏，很多開發商所擁有的資金十分的有限。，在進行建設的過程當中，主要是通過銀行貸款和房屋預售款來進行資金的籌集，所以開發是不希望房價下跌的，銀行也不希望房價下跌，部分支付了預付款的買主也不希望房價下跌。很大程度上也就為房價的持續走高奠定了必要的基礎，聽了相應的外部環境，從而很大程度上直接推高了房價的水平。

除此之外，部分地區的地方政府為了進一步的追求自身的政績來實現對城市化的推動，開始大規模的拆遷，一些老房舊房，而拆遷工作是需要大量的高房價來作為彌補的。這在很大程度上也是房價持續走高的一個主要原因，而且，這樣的現象還有愈演愈烈之勢。很多人購買多套住房，通過倒賣賺取差價，將房地產市場炒熱，這樣的一種投機倒把的行為也在很大程度上直接抬高房價給普通人買房帶來了巨大的阻礙。

2.2 影響限購政策有效性的原因

結合上述分析可以看出，導致房價居高不下的原因是多方面的，限購政策的出臺政策的權威性是一方面雖然給予了高房價重重的一擊，但是從長遠的調控效果來看，并不是十分的顯著，十分的樂觀。結合北京市具體的情況來看，北京市已相對于我國其他的地區出臺了更加具體更加細化的限購政策，但是這樣的一系列的限購政策只是短期內取得了效果，從長遠的角度來看，效果并不是十分的顯著，抱著這種情況出現的原因，包括以下兩個方面。

第一，限購政策的出臺存在著明顯的滯后性，無論是相關政策的制定，還是相關政策的實施，其效果都存在著明顯的滯后性。在政策出臺的前期，對于房價的抑制效果10分的明顯，政策實施了一段時間之后，對于房價的抑制作用會越來越弱，這樣的一種情況在北京市的限購政策當中表現的極為明顯，起到了一定的作用，但是實際上并未促使房價集中下降。

第二，限購政策對于像北京這種房價上漲過快的城市，雖然產生了期的調控作用，但是過度的投機行為也在很大程度上對于限購政策的效果起到了抑制，由此便不能夠為社會居民購買普通住房提供一個更加公平的環境;相對而言限購政策在一些房價本身不高的城市當中，也沒有起到顯著的影響，體現出政府對于房地產經濟額外的調控作用。

3 提升限購政策對北京市房價調控有效性的對策

本文在研究的過程當中，以北京市為例，通過理論分析的方式來了解北京市限購政策的實際制定情況，結合2010年5月到2019年的第四季度北京市限購政策制定的實際情況，進行對比研究發現：限購政策在出臺之后，短期內并沒有對于北京市的房價起到明顯的抑制效果，甚至有可能出現對房價的小幅拉升;第二，從中長期的角度來看，盡管房價總體上仍然處于一個上升的趨勢，但是限購政策在后續的調控過程當中的效果會進一步的凸顯;第三，限購政策的實際調控效果在很大程度上與政策細則的調整時點是存在著高度吻合的。結合現實的情況以及上文當中分析影響限購政策有效性原因，本小節有針對性的提出提升限購政策，對北京市房價調控有效性的對策。

3.1 堅持實施限購政策，不斷完善相關細則

在當前的現實條件下，面臨著我國社會經濟增長的換擋期，社會經濟都會或多或少的面臨著經濟轉型的陣痛。前期刺激政策消化期三期疊加的背景之下，房地產市場的穩定就顯得尤為重要。這樣以來才能夠使得限購的目標和限購的對象更加趨于合理，實際上根據市場經濟的實際情況，來對于限購政策進行調整和完善，才能夠保證限購政策切實的對于房地產經濟產生持久的作用，從而起到持久有效調控的重要作用。

3.2 多措并舉打擊扭曲的市場行為

導致北京市限購政策效果不明顯的原因是多樣的，其中最為明顯的原因也就是一些扭曲市場行為所帶來的不良后果。臨時的房地產經濟當中存在著午盤銷售的行為，這在很大程度上直接導致了地區房價供不應求，導致市場供需失衡。而這種現象的存在，在很大程度上會弱化限購政策所帶來的實際調控效果。也在進行調控的過程當中，在專注需求的同時，也應當強化市場的有效供給，對于房地產商進行科學合理的監督，與此同時出臺一系列更加具體更加科學的限購政策來落實到實處，嚴格的打擊市場當中，一些開發商處于私利而不斷的扭曲市場的行為，通過規范市場行為來逐步的提升限購政策的有效性。

3.3 建立健全房地產經濟健康發展的長效機制

限購政策固然能夠有效的抑制投資性的購房需求，但是對于一些消費性購房需求的抑制，在很大程度上則是限購政策的弊端。我有在這個過程當中盡快的處理好政府與市場之間的關系，使得市場在資源配置的過程當中能夠發揮應有的作用，起到決定性的作用，才能夠更好的發揮政府的作用。在這樣的條件之下，就需要構建長效機制，使得相關的限購限貸政策在事實的背景之下得以推出，充分的發揮市場的自主調控功能，進而實現社會效益的最大化。

4 結語

總而言之，限購政策的出臺為我國房價的宏觀調控帶來一定的積極影響。但是由于房價飛速上漲的原因是多種多樣的，限購政策的調控內容極為有限。我們應當清楚的認識到，在未來的發展過程當中，為了避免房價出現報復性的反彈，繼續實施限購政策是極為必要的。但是仍然要從市場經濟的發展規律入手，尋找導致房價過快上漲的主要原因，對癥下藥，藥到病除。

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