房地產(chǎn)企業(yè)財務管理問題及對策

隋洪萍

[摘 要]由于資金需求量大、開發(fā)時間長，以及對信貸市場的依賴，國家貨幣政策的不斷收緊，大多房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資困難、回款壓力增大等不利因素。面對殘酷的現(xiàn)實環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善財務管理，以實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展。文章從資金管控、預算管理、財務制度、人員管理水平等方面對房地產(chǎn)財務管理存在的問題進行分析，并提出針對性的改善措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);財務管理;信貸市場

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.36.052

1 前言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，雖已進入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時期，但已不復昨日輝煌。為了提高自身競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取措施，保證自身的穩(wěn)定發(fā)展。因房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、項目周期長、規(guī)模較大、資金密集、高負債等特點，加上管理水平等各方面的原因，使得一些企業(yè)在快速發(fā)展的同時，財務管理出現(xiàn)了各種問題。眾所周知，企業(yè)的發(fā)展離不開財務管理工作，一個企業(yè)管理水平的高低，很大程度上是通過財務管理工作直接體現(xiàn)并直觀反映出來的，所以對房地產(chǎn)行業(yè)中財務管理問題進行科學合理的分析顯得十分必要。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務管理特點及問題研究的必要性

房地產(chǎn)開發(fā)項目大多投資大，項目開發(fā)時間長，資金需求量大，許多房地產(chǎn)企業(yè)往往存在高負債，在銷售短期遇冷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依靠銷售回款的路徑就會出現(xiàn)障礙，回款受限將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的資金壓力。正是房地產(chǎn)企業(yè)的這些特點及現(xiàn)狀，導致在財務管理工作中許多房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題突顯出來，但融資渠道受限;企業(yè)的全面預算管理不能與企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合;財務管理制度尚未完善，崗位責任無法落實;財務管理人員的素養(yǎng)有待提高等，這些問題的存在影響了企業(yè)財務管理工作的正常開展。財務管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，其水平高低直接影響著整個企業(yè)的發(fā)展水平。筆者認為，在這種情況下對上述問題進行深入分析探討變得刻不容緩。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的主要問題

3.1 資金鏈斷裂風險加大

相對于前些年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，行業(yè)處于增量上升階段而言，如今已進入相對成熟穩(wěn)定的存量時代，多地出臺了限購政策，加上許多城市商品房庫存量大，購房需求增長緩慢，房地產(chǎn)銷售面臨更大的壓力。銷售回款下降、資金回籠能力減弱，沒有足夠現(xiàn)金流做支撐，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地面臨巨大的資金鏈壓力，維持正常經(jīng)營已經(jīng)是很多房地產(chǎn)企業(yè)擔心的問題。傳統(tǒng)的融資方式是企業(yè)利用自身的良好信譽，通過抵押土地等方式向銀行借款，以解決融資困難并維持正常運營。但隨著國家貨幣政策的不斷收緊，不得不清償?shù)膫鶆蘸透哳~的貸款利息使得這種融資方式已不能滿足企業(yè)的發(fā)展需要。上述情況的存在使得企業(yè)資金流動一旦出現(xiàn)問題，資金鏈斷裂后果不堪設想。

3.2 未形成科學的預算管理體系

在實際工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理沒有與公司的發(fā)展戰(zhàn)略和長遠規(guī)劃密切結(jié)合起來，也沒有完整的預算指標體系，當然更不可能把預算管理落實到公司經(jīng)營的全方位、全過程和全員參與上來，導致全面預算管理與企業(yè)戰(zhàn)略相分離，戰(zhàn)略目標的導向作用無法體現(xiàn)出來。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有完善的預算評價及考核體系，預算目標無法落實到具體的部門及人員身上，考核結(jié)果無法落實到具體的部門和責任人。有些房地產(chǎn)企業(yè)的預算設置不夠科學，籠統(tǒng)針對現(xiàn)金支出或成本費用進行簡單的預算控制，不能很好地與公司的發(fā)展規(guī)劃和實際情況結(jié)合起來，尤其是與房地產(chǎn)企業(yè)息息相關(guān)的資金問題，在編制預算時關(guān)注不夠。

3.3 缺乏健全的財務管理制度及有效的監(jiān)督和執(zhí)行

現(xiàn)階段，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理制度在制定和執(zhí)行方面都有待完善，財務管理制度完善與否直接影響到企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。具體表現(xiàn)在：公司財務管理制度不夠完善，許多房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者對財務制度的建立健全重視度不夠，設立的制度漏洞較多，不切合企業(yè)發(fā)展的實際;在制度的貫徹執(zhí)行上，公司各階層沒有在思想上高度重視，已建立的制度形同虛設;同時因職權(quán)范圍劃分不清，缺乏系統(tǒng)的監(jiān)督和規(guī)范的管理措施，執(zhí)行起來困難重重。

3.4 財務人員管理水平有待提高

許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作不被重視，財務管理人員業(yè)務水平不高。主要表現(xiàn)在：許多房地產(chǎn)企業(yè)的高管層對財務管理工作不夠重視，對財務管理的重要性認識不足，認為財務部門只需要把做賬、報稅等基礎工作做好便可，是后勤部門，沒有必要投入太多人力財力資源;財務管理人員的水平有限，缺乏一定的職業(yè)水平和素養(yǎng)，對財務管理工作認識不深，缺乏財務管理的基本能力，很難有效地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理需求;另外，財務管理部門缺乏行之有效的監(jiān)督激勵機制，財務人員的積極性和主動性很難被調(diào)動起來。

4 改善房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的對策

4.1 增強企業(yè)融資能力

資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營的核心要素，它是企業(yè)財務狀況的真實反映。房地產(chǎn)項目需要投入大量的資金來運作，用有限的資金促使企業(yè)良性發(fā)展，是每一家房地產(chǎn)企業(yè)必須面對和解決的難題。其一，銷售回款是資金回流企業(yè)的最好途徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果想要降低經(jīng)營風險，需要通過銷售快速回籠資金。眾所周知，資金是有時間價值的，其在流動過程中產(chǎn)生價值并使企業(yè)從中獲利，因此企業(yè)需要提高對資金時間價值的重視。對于提前繳納首付或者辦理貸款的客戶，可以給予優(yōu)惠折扣或者贈送物業(yè)費等措施，加快資金回流。其二，采用多樣化融資手段，降低企業(yè)融資成本。傳統(tǒng)的債務融資方式，能維持企業(yè)的正常運營，但也造成了企業(yè)的負債率急劇增長。在當前經(jīng)濟形勢下，資金問題變得比以往任何時候都要突出，房地產(chǎn)企業(yè)可以在傳統(tǒng)融資渠道的基礎上，通過與其他企業(yè)開展項目合作來吸引資金。比如，企業(yè)可以和其他項目開發(fā)企業(yè)進行合作，通過共同開發(fā)、利潤共享、資金共投等方式，解決資金的來源問題。對于規(guī)模較大、資金需求大的企業(yè)，可以考慮加強與證券市場的相互對接，開發(fā)出新的融資途徑和市場，通過對企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整，緩解企業(yè)融資困難的局面。

4.2 樹立全面預算管理思想

實施全面預算管理，必須與公司發(fā)展戰(zhàn)略密切結(jié)合，做到全員參與，全范圍覆蓋。首先，實施全面預算管理，必須與企業(yè)戰(zhàn)略目標保持高度一致。全面預算管理作為實現(xiàn)企業(yè)長期戰(zhàn)略目標的一個基本手段，要圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)展開全面服務。在預算的組織實施和編制方面，要契合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標，核心就是按照戰(zhàn)略目標的發(fā)展方向，對企業(yè)未來發(fā)展做出計劃和安排，對資源進行合理的控制和分配。其次，發(fā)揮全面預算管理的作用，根據(jù)企業(yè)的實際情況，將預算范圍覆蓋到全公司、涉及企業(yè)經(jīng)營的全過程及全員參與上來。建立預算考評及激勵機制，根據(jù)預算完成與預算目標的比較，找出差異存在的原因，據(jù)以評價各預算層級及個人的工作業(yè)績。只有與業(yè)績考核相結(jié)合，才能充分調(diào)動員工積極性，提升工作效率，促進公司整體效益的提高。另外，考慮到資金對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，根據(jù)企業(yè)的實際情況編制資金預算，按月分項目來設置資金臺賬，并定期對項目資金的使用情況進行分析，按項目進度、合同支付比例合理安排資金，最大限度地優(yōu)化資金的使用。如各項事務都能夠按照預算管理體系和方法來進行，全面預算管理思想才能真正落地，進而實現(xiàn)企業(yè)的長久發(fā)展。

4.3 健全并落實企業(yè)財務制度

建立并完善財務管理制度，將崗位責任落地。其一，在建立常規(guī)制度的基礎上，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的需要，專門設立建設項目資金管理辦法、房地產(chǎn)開發(fā)項目核算辦法、工程項目竣工財務決算管理辦法等針對房地產(chǎn)企業(yè)的各種辦法。其二，依照公司財務制度和崗位責任制，明確劃分公司經(jīng)營管理層、財務部門的職權(quán)管理范圍，實現(xiàn)財務管理的高效運行，提高企業(yè)整體管理水平。根據(jù)財務管理工作的要求，將崗位責任制落到實處。尤其是財務人員要認真貫徹執(zhí)行崗位責任制，盡職盡責，如實反映和監(jiān)督企業(yè)各項經(jīng)濟活動;在處理具體事務時，必須堅持原則、照章辦事、不能徇私。對于違反國家財經(jīng)紀律和企業(yè)財務制度的事項，必須做到予以拒絕執(zhí)行或上報公司管理層。

4.4 加強財務管理人員綜合素質(zhì)

高素質(zhì)的財務管理人員決定著財務管理工作的效率，因此提升財務管理人員的水平及素養(yǎng)對財務管理工作至關(guān)重要。首先，公司管理層應該改變對財務管理工作的固有認知，財務管理不是企業(yè)經(jīng)濟活動的記錄，財務管理工作應該貫穿公司發(fā)展的全過程。其次，需要對有關(guān)財務管理人員進行定期培訓，讓其能夠及時地了解、掌握最新的財務管理經(jīng)驗，不斷提高和充實自身。房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理工作，需要不斷加強對成本、稅務籌劃等方面的系統(tǒng)學習，只有這樣才能與外部不斷變化的市場經(jīng)濟環(huán)境相適應。最后，在落實崗位責任制的同時，建立科學有效的考核機制。實現(xiàn)財務各個崗位責權(quán)利相結(jié)合，實行個人獎金與工作業(yè)績掛鉤的獎懲辦法，調(diào)動財務管理人員對工作的熱情，使財務工作有條不紊地進行，以便更好地為公司服務。

5 結(jié)論

綜上所述，在當前的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和機遇。財務管理工作作為企業(yè)管理工作的重要組成部分，為企業(yè)有序運轉(zhuǎn)提供了重要保障。只有不斷地強化財務管理工作，找出問題的根源，有針對性地提出解決辦法及改進措施，企業(yè)才能不斷提高經(jīng)濟效益，并做大做強。鑒于目前的經(jīng)濟形勢，從房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作的實際情況來看，雖然依舊存在不少問題，但加強對這些問題的關(guān)注，重點做好企業(yè)融資工作、加強全面預算管理，建立健全企業(yè)財務管理制度，并不斷提升財務人員的水平和素養(yǎng)，促進財務管理工作不斷得到完善和發(fā)展，企業(yè)才能健康發(fā)展并永葆生命力。

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