試析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本管控問題

孫曉芳

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康發(fā)展關(guān)系到我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)以萬計(jì)，競爭激烈，隨著國家的調(diào)控、政策收緊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。投資不確定性，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)加大，資金占用延長，要使企業(yè)的利潤最大化，合理配置資源，房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變成本管理理念，嚴(yán)格全面管控成本，規(guī)范有效的成本核算，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境良性競爭，健康持續(xù)的發(fā)展。文章從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控的重要性出發(fā)，探討了成本管控存在的問題及建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);成本管控理念;成本管控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.36.117

1 引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，項(xiàng)目成本包括土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和融資費(fèi)用等，發(fā)生在項(xiàng)目進(jìn)行的各個(gè)階段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，必須強(qiáng)化對開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行全方位的成本管控，發(fā)揮成本管控的最大作用，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向前發(fā)展。

2 重要性

2.1 提高核心競爭力

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展，企業(yè)之間的競爭十分激烈，大部分的資源都掌握在一些大企業(yè)的手中，一些中小型企業(yè)面臨著生死存亡的局面。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈，房地產(chǎn)行業(yè)的特性就是需要大量的資金且暫用時(shí)間長，由此可見，成本上的優(yōu)勢對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至關(guān)重要。只有通過科學(xué)有效的成本管控，轉(zhuǎn)變觀念，跟進(jìn)市場需求，才能利用有限的資金使企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)達(dá)到更好的品質(zhì)，在激烈的市場競爭中取得一席之地，站穩(wěn)腳跟，促進(jìn)企業(yè)長期穩(wěn)定地發(fā)展下去。

2.2 提高企業(yè)經(jīng)營效益

成本管控是企業(yè)增加盈利的根本途徑。成本管控貫穿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的始終，從投資決策到融資、項(xiàng)目建設(shè)、銷售，全程把控資金的使用及回流起到監(jiān)督、引導(dǎo)、調(diào)節(jié)的作用，及時(shí)糾正發(fā)生的偏差，為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了有效的會(huì)計(jì)信息，為企業(yè)的管理指明了正確的方向，極大地提高了資金的使用效率及周轉(zhuǎn)率。成本管控能夠使企業(yè)不斷地改進(jìn)管理方法，提高管理水平，減少管理支出、財(cái)務(wù)支出等，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，保證企業(yè)經(jīng)營效益穩(wěn)定增長，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。

2.3 推動(dòng)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中缺少有效合理的規(guī)范致使房地產(chǎn)出現(xiàn)競爭混亂的現(xiàn)象。隨著國家的管理介入及一系列調(diào)控的政策，正在逐漸規(guī)范整個(gè)市場的有序運(yùn)作及良性競爭。成本管控作為房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)重要的管理工作，不僅能夠幫助企業(yè)有效合理的利用資金，提高企業(yè)的管理能力、經(jīng)營能力，還能夠合理規(guī)范企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，加速推進(jìn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型，順應(yīng)市場環(huán)境及時(shí)代的發(fā)展。

3 存在的問題

3.1 缺乏成本管控意識

前幾年房產(chǎn)形勢一片大好，不愁賣，房地產(chǎn)行業(yè)的管理者水平參差不齊，對行業(yè)的認(rèn)知停留在傳統(tǒng)的印象里，普遍缺乏成本管控意識，觀念薄弱。對企業(yè)的發(fā)展前景沒有一個(gè)系統(tǒng)的規(guī)劃及正確的定位，對市場環(huán)境及國家的政策缺乏正確的評估，當(dāng)國家出臺(tái)一系列的宏觀調(diào)控政策，一時(shí)不能適應(yīng)，陷入困境，面臨著被市場淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。傳統(tǒng)的成本管理理念跟不上企業(yè)的發(fā)展和時(shí)代的變化，一味追求眼前的利益，不注重新形勢下科學(xué)的成本管控理念，終將致使企業(yè)問題重重，直至淘汰。

3.2 缺乏全面、系統(tǒng)性的成本管控

3.2.1 忽略對項(xiàng)目投資決策的可行性研究

房地產(chǎn)投資決策在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中是最重要的階級，決定著項(xiàng)目的整個(gè)成本預(yù)算及項(xiàng)目定位，有著很大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，決策的正確與否是整個(gè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，在實(shí)際中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往追求快速地實(shí)現(xiàn)收益，節(jié)省時(shí)間，忽略對項(xiàng)目投資決策的可行性研究，沒有進(jìn)行整體的成本規(guī)劃，或只是流于表面，走個(gè)過場，致使成本嚴(yán)重超支及資金使用混亂。

3.2.2 缺乏對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)決定著項(xiàng)目的建設(shè)工期和整個(gè)投資成本，有著十分重要的影響。在實(shí)際中，房地產(chǎn)企業(yè)往往依賴設(shè)計(jì)公司，對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)幾乎很少參與其中，加上設(shè)計(jì)人員缺乏對工程項(xiàng)目的整體成本預(yù)算了解，只注重美觀，設(shè)計(jì)不夠規(guī)范，造成資源浪費(fèi)，往往會(huì)出現(xiàn)工程已經(jīng)施工的情況下發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)不合理，致使嚴(yán)重的資金損耗，不利于成本管控的有效實(shí)施。

3.2.3 對項(xiàng)目施工缺乏規(guī)范性

房地產(chǎn)企業(yè)在供應(yīng)商及施工單位的招投標(biāo)的環(huán)節(jié)上常常出現(xiàn)流于形式或已經(jīng)內(nèi)定的現(xiàn)象。缺乏對供應(yīng)商和施工單位的資質(zhì)進(jìn)行多方面的評估，出現(xiàn)材料質(zhì)量差、價(jià)格高，沒有對施工單位實(shí)行合理的合同約束，使得工程一再轉(zhuǎn)包、分包，分包商為了得到更多的利潤，利用降低工程質(zhì)量達(dá)到目的。工程施工中常有工程變更，缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，把關(guān)不嚴(yán)，成本增加嚴(yán)重。

3.2.4 竣工審核不完善

在項(xiàng)目的竣工階段，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相應(yīng)的成本審核機(jī)制，工程結(jié)算制度，無法準(zhǔn)確地核算實(shí)際發(fā)生的成本和預(yù)算成本的差異，權(quán)責(zé)不明，管理混亂，造成很多不必要的爭議。

3.3 缺乏溝通與協(xié)作

成本管控貫穿整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的流程，需要設(shè)計(jì)、采購、工程、財(cái)務(wù)、銷售各部門通力合作，相互配合，共同完成。現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)各部門之間存在各做各的事，互相推卸責(zé)任，缺乏有效的溝通及團(tuán)隊(duì)合作，致使成本核算結(jié)果偏頗嚴(yán)重，成本管控障礙重重，不能為項(xiàng)目建設(shè)提供有效的信息及引導(dǎo)。

3.4 缺乏成本管控管理人才

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入新的形勢下，國家的一系列政策的變化，對財(cái)務(wù)人才的要求也越來越高，尤其是成本管控的管理型人才，既要懂財(cái)務(wù)又要懂業(yè)務(wù)，還要有稅務(wù)籌劃的能力，能全面管控整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程的成本。現(xiàn)實(shí)中這方面的高素養(yǎng)人才比較欠缺，一定程度上制約了企業(yè)的管理水平和成本管控的有效實(shí)行。

4 建議

4.1 加強(qiáng)企業(yè)管理者的成本管控意識

成本管控是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平的重要因素，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和增強(qiáng)經(jīng)營能力的關(guān)鍵。只有提高管理者對成本管控重要性的認(rèn)識，重視財(cái)務(wù)的成本工作，把握好各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)和相互配合的管理工作，公司高層的成本管控意識提高，才能在企業(yè)中很好地將成本管控實(shí)施，提高企業(yè)的競爭力。公司管理者應(yīng)該順應(yīng)不斷變化的環(huán)境，及時(shí)更新理念，重視成本管控的重要性。

4.2 建立全面的成本管控制度

4.2.1 項(xiàng)目投資的可行性研究

投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行的一個(gè)關(guān)鍵，這階段的成本管控關(guān)系著企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。因此在這階段應(yīng)結(jié)合企業(yè)的自身狀況，國家的政策，外部的融資環(huán)境，市場需求，對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全方位的可行性研究，正確做出投資估算。企業(yè)各部門都應(yīng)參與到投資決策中，選擇最優(yōu)的投資方案，保證整體項(xiàng)目工程的質(zhì)量達(dá)到最優(yōu)的情況下，使成本降到最低，收益最大。

4.2.2 科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)

科學(xué)合理的設(shè)計(jì)對成本管控起著至關(guān)重要的作用，對后續(xù)的施工和銷售有著重大的影響。企業(yè)應(yīng)對設(shè)計(jì)單位實(shí)行招投標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，對設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)要有一定的技術(shù)要求，根據(jù)土地特點(diǎn)，市場預(yù)測，優(yōu)化項(xiàng)目的整體布局，合理設(shè)計(jì)戶型及規(guī)范選擇建筑材料，在成本管理上協(xié)同各部門嚴(yán)格把關(guān)，保證設(shè)計(jì)的合理可行性，科學(xué)合理的降低成本，避免因工程變更帶來的資金損耗。

4.2.3 嚴(yán)格監(jiān)督把控項(xiàng)目施工質(zhì)量

項(xiàng)目施工是整個(gè)項(xiàng)目成本管控中最容易成本超支的階段，房地產(chǎn)企業(yè)必須要從多方面對成本進(jìn)行嚴(yán)格管控。建立合理的招投標(biāo)制度，對承包商的資質(zhì)要進(jìn)行全方位的評估和考察，避免內(nèi)部人員暗箱操作，選擇最適合的企業(yè)施工單位，是提高工程質(zhì)量的關(guān)鍵，保證成本管控的順利進(jìn)行。科學(xué)合理的控制工程變更，減少工程變更次數(shù)，最大程度上保證工程施工與設(shè)計(jì)方案一致，避免增加成本，影響工程施工進(jìn)度。房地產(chǎn)企業(yè)對建筑材料及設(shè)備的采購上要從性能、價(jià)格上嚴(yán)格把控，做好市場調(diào)查，及時(shí)應(yīng)對信息變化，做好有效的成本管理防范，對施工中材料和設(shè)備的耗用、流轉(zhuǎn)要有相應(yīng)的管理制度，避免造成不必要的浪費(fèi)，增加成本支出。

4.2.4 建立健全竣工審核制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立合理的工程結(jié)算制度，對竣工的項(xiàng)目執(zhí)行審核機(jī)制，確保項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)資金使用的有效性及合理性，這是成本管控的重要環(huán)節(jié)。成本管理人員應(yīng)嚴(yán)格比照合同、施工資料逐項(xiàng)核對審查，了解成本支出的結(jié)構(gòu)，變動(dòng)的原因，實(shí)際成本支出與預(yù)算成本的差距，對存在的實(shí)際問題明確責(zé)任單位，督促及時(shí)修正，合理利用合同中索賠條款，維護(hù)自身企業(yè)的利益，避免因工程項(xiàng)目交付后產(chǎn)生爭議，形成不必要的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)也能從中發(fā)現(xiàn)自身存在的不足以及擁有的優(yōu)勢，提高企業(yè)的競爭力和經(jīng)營收益。

4.3 加強(qiáng)全員協(xié)作和溝通

成本控制是房地產(chǎn)行業(yè)管理活動(dòng)中十分重要的部分，貫穿企業(yè)各職能部門、各環(huán)節(jié)，從投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)，到工程施工、竣工驗(yàn)收、宣傳銷售、物業(yè)管理，涉及的部門有設(shè)計(jì)、采購、工程、財(cái)務(wù)、銷售，這是一個(gè)全過程、全方位、全人員的成本管理方法，所以要將成本管控作為企業(yè)文化的一部分，使全員能夠?qū)Τ杀竟芸赜凶銐虻恼J(rèn)識。成本管控不是一個(gè)人、一個(gè)部門、管理層的事情，需要各部門、上下級共同溝通、通力協(xié)作，才能使成本管控發(fā)揮其最大的作用，改善企業(yè)的經(jīng)營管理，提高企業(yè)的全員素質(zhì)，增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康長期發(fā)展。

4.4 培養(yǎng)高素養(yǎng)的成本管控人才

成本管控人才是房地產(chǎn)行業(yè)的重要資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略來進(jìn)行培養(yǎng)。企業(yè)應(yīng)有針對性地對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行組織培訓(xùn)，根據(jù)國家的新政策和不斷變化的環(huán)境更新成本管理人員的專業(yè)知識和技能，并與企業(yè)的績效制度相結(jié)合，增強(qiáng)成本管理人員提高自身專業(yè)能力的意識，跟上社會(huì)和企業(yè)不斷發(fā)展的需要，從而達(dá)到提高企業(yè)的成本管理水平，更好地把控好企業(yè)的資金鏈，降低成本，使企業(yè)能夠更好地獲得經(jīng)濟(jì)效益，持續(xù)健康發(fā)展。

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