金融政策調控對房地產業的影響

喬國偉

【摘要】房地產企業在近年來呈現出快速增長的態勢，取得了巨大的發展，但與此同時，也呈現出房價增長過快、“炒房”現象嚴重、房地產企業資本結構不合理等亂象。因此國家開始通過出臺相關政策調整房地產市場，本文從利率、信貸、貨幣供應量三種金融工具出發分析國家金融政策調控給房地產企業帶來的房地產價格、企業資本結構上的影響。希望通過探究房地產調控政策，引導我國的房地產市場積極健康發展。

【關鍵詞】金融政策? 房地產企業? 房地產價格? 資本結構

近年來，房地產行業在我國得到了迅猛發展，成為我國各地的主要財政收入來源，在國民經濟的發展中發揮了重要作用，也取得了相當大的成效。但由于前幾年的房價不斷攀升，積累了相當大的房地產價格泡沫，也引發了一系列負面影響，因而國家采用金融政策對其進行干預指導，希望能夠達到穩定房地產行業發展，同時也能夠解決供需矛盾的平衡狀態。

一、金融政策調控房地產業的含義及渠道

（一）金融政策調控房地產業的含義

以政府、央行、貨幣當局為主體，以貨幣政策為核心，采用各種金融工具調節房地產業的貨幣供給量、貸款利率等指標，影響整個房地產業的供給及需求，促進房價穩定、房地產業健康發展。

（二）金融政策調控房地產業的渠道

第一，使用利率渠道。利率渠道是指中國人民銀行使用法定準備金率、存款基準利率、公開市場操作等金融政策工具影響金融市場資金供給價格;第二，使用信貸渠道。信貸渠道是指中國人民銀行使用金融政策工具一方面可以減少貨幣供給量，降低銀行的可貸款資金量，抑制房地產需求方的投資量;另一方面，貨幣供應量減少，貸款利率提高，房地產開發商的外部融資成本也會上升，抑制房地產供給方的投資規模;第三，使用貨幣供應量渠道。包括房地產價格在內的資產價格在很大程度上受到貨幣供應量的影響，貨幣供應量包含三個層次：流通中現金（M0），即單位的庫存現金及居民手持現金之和;狹義貨幣供應量（M1）指在M0基礎上加上企業、學校、機關、團體等單位的銀行活期存款;廣義貨幣供應量（M2）指在M1基礎上加上各單位在銀行的定期存款及居民個人在銀行的儲蓄存款等。

二、金融政策調控對房地產價格的影響

（一）金融政策調控房地產價格的必要性

（1）房價過高，住房供需結構不合理。近年來，我國住房價格一路攀升，遠高于CPI增長速度，給很多購買住房剛需者造成了沉重的負擔，也給很多投機者帶來了“炒房”的機會。房價的居高不下主要是由于房屋的供需結構不合理造成的。健康的房屋供需結構應該呈“金字塔”型，即高檔豪宅別墅應該為小部分資金充足的人群所購買，中檔房屋為收入處于社會中間階層的人群所購買，底端的基本住房為廣大普通百姓能夠購買的起。但是，現在我國的房屋供需結構卻呈現了倒“金字塔”型，即大部分普通住房被少量資金充裕的人群用于投資機會所購買，而房地產開發企業并沒有加大普通住房的供給，一些房企甚至更愿意投巨資建豪宅，種種原因導致了我國住房供需結構不合理，給“炒房客”帶來了更多機會，拉高了我國普通住宅的價格。

（2）房地產企業的資金來源不合理。由于房價高企，房地產企業更是不顧一切去擴大生產規模，不管自身資金是否能夠支撐企業的正常運行。據相關統計，房地產開發商的所需資金有近2/3來自于銀行貸款，而能否歸還貸款取決于房屋建成之后的銷售情況，也就是說，房地產企業資金上的主要風險幾乎都轉嫁給了銀行，如果銀行不能按時收回貸款，對整個經濟社會的影響可謂之大。

（3）“炒房”現象嚴重，房屋空置率高。由于房價的高漲，導致“炒房客”越來越多，甚至很多人將自家的全部積蓄都換成房子，貸款“囤房”的現象頻發，這種“炒房”現象導致房地產市場異常火爆，影響了真正剛需者的購買。而“炒房客”囤積大量房屋，必然導致空置率升高，嚴重浪費了社會資源，也擾亂了市場。

（二）金融政策調控對房地產價格的影響

（1）利率對房地產價格的影響。利率與房產價格增長率之間呈現出負相關關系，即上調貸款利率時，房產價格增長速度變緩，下調貸款利率時，房產價格增速加快，也就是說，貸款利率的提高，能夠在一定程度上抑制房地產價格的過快上漲，但是，以利率作為金融政策調控工具，具有一定的時滯性。

（2）信貸對房地產價格的影響。與利率不同，信貸規模與房地產價格增長之間呈現出正相關關系，即信貸規模增加時，房地產價格增長速度也會加快，信貸規模減少時，房地產價格增長速度也會放緩。另外，房地產價格增長的波動幅度要大于信貸規模變化幅度，且信貸政策的實施也同樣具有時滯性。

（3）貨幣供應量對房地產價格的影響。當貨幣供應量增加時，更多的貨幣資金流入房地產市場，導致房地產市場實際貨幣供應量大于所需貨幣資金，引致房地產價格上漲。反之，則導致房地產價格下跌。與信貸規模的影響路徑相似，貨幣供應量的增長率與房地產價格的增長率之間也是呈現正相關關系，同樣，貨幣供應量政策也存在一定的時滯性。

總之，利率、信貸規模、貨幣供應量都會對房地產價格產生一定程度上的影響，因此通過相關金融政策對房地產價格進行調控是完全可行的，但這些政策變化與房地產價格變化之間均存在時滯性，因此應特別注意政策實施后的監測及修正。

三、金融政策調控對房地產企業資本結構的影響

（一）房地產公司資本結構

從廣義上來說，資本結構是指企業全部資本價值的構成及比例關系;而狹義的資本結構是指企業資本價值中包含的長期部分之間的相互關系。本文所指房地產企業的資本結構是廣義的資本結構，房地產企業從不同渠道獲得資金來源之間的構成及比重關系，包括股權結構及負債結構。

（二）金融政策調控對房地產企業資本結構的影響途徑

（1）利率對房地產企業資本結構的影響。利率代表了資金成本，利率越高，房地產企業的融資成本越高，購房者的購房成本也會升高，房地產企業所需資金因此受到影響，若是拖欠應付款，還需要繳納處罰的利息。總之，利率上升導致房地產企業的債務融資成本增加，企業可能會因此選擇其他融資方式進行融資，因而，對房地產企業的融資成本產生影響，進一步影響了房地產企業的資本結構。

（2）信貸對房地產企業資本結構的影響。與利率調控不同，利率調控是價格調控，而信貸調控是數量調控。當央行對貨幣供應量進行調整從而控制信貸規模時，房地產企業的借貸資金受到影響，融資規模發生變化，也就使得房地產企業的資本結構發生改變。

（3）貨幣供應量對房地產企業資本結構的影響。如果央行改變貨幣供應量，就會影響到利率及金融資產結構，進而影響房地產企業的股票價格，進一步影響了企業的投資機會，導致房地產企業的投資政策發生改變，使得企業的股權融資發生變化，最終影響了房地產企業的資本結構。

總之，金融政策調控使得房地產企業的資本結構發生了變化，房地產企業需要調節改變自身的決策迎合市場及金融政策的需求，最終調整資本結構，改變各項來源的資金占比。要及時跟進制定有關對策，促使房地產企業的資本結構趨向合理，促進房地產企業的持續健康發展。

四、結論

利率、信貸規模、貨幣供應量與房地產價格、房地產企業資本結構之間存在著一定的關系，因此從這幾項金融政策出發，對房地產企業調控是具有可行性的。但是，不同的金融政策對房地產企業造成的影響也是不一樣的，要根據實際情況，選取最合適的能夠抑制房價快速增長、引導房地產企業完善資本結構的政策工具，或是針對不同情況搭配不同的政策工具。另外，因各項政策的使用都具有一定的時滯性，所以在政策實施后要及時關注政策的實施效果，不斷進行政策調整和修正，才能確保金融政策的調控真正發揮作用。

參考文獻：

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