常州市智慧地價管理信息系統研究

王文　賀衛中　陳向東

摘 要：針對建設現代化經濟體系發展對自然資源要素價格顯化需求，本文以加快建立政府公示自然資源價格體系，完善自然資源價格監測與評估，實現地價杠桿引導資源優配，從多維角度研究并運用GIS等技術研建管理信息系統，實現地價管理系統化、信息化、標準化、智能化“四化一體”目標。

關鍵詞：大數據技術 系統模塊與應用 智慧地價管控

中圖分類號：F301文獻標識碼：A文章編號：1003-9082（2020）03-00-02

一、引言

作為能夠靈敏反映土地市場變化的“晴雨表”，地價及地價管控在國土資源管理及土地市場建設中發揮了重要的基石作用，是政府對國土資源利用管理運行實施宏觀調控的有力杠桿。近年來，常州市依據規范要求，及時掌握土地市場變化情況，實現以季度動態監測地價、年度實行基準地價更新與公布工作，確保了土地市場穩健運行[1]。但是從管理措施上看還缺少實現系統化、信息化、標準化、智能化管理手段與方法。如：歷年來基準地價動態監測與變更數據沒有建立統一的動態管理分析系統，不能及時滿足政府第一時間獲取地價宏觀分析決策的地價趨勢分析與預警等相關指標數據，同時，估價行業未能實現數據共享;評估案例沒有形成統一的案例庫，評估時選取案例費時費力效率低，線下評估不能及時滿足土地出讓招商快捷評估要求，需建立智慧評估功能與云估價;公示自然資源價格體系不健全、地價評估服務經濟社會發展高質量發展的技術創新不夠、技術支撐手段缺乏等;

為實現地價管控“四化一體”目標，基于國土資源“一張圖”工程和“數字常州”地理空間框架成果等基礎資料，應用GIS技術建立管理信息系統，實現地價成果數據管理、大數據展示、輔助決策分析、監測預警、評估全流程管理、數據共享交換、公眾智能預估等，為地價管理提供高效、準確的決策支持，是實施開展智慧地價管理系統建設項目的初衷。

二、研究內容

常州市智慧地價管理系統，以信息技術和網絡平臺為工具，對基準地價數據、監測地價數據和評估地價數據進行信息化整合，實現 “一個體系、一個平臺、一個網絡、一個系統”的地價信息化管理[2]。

研究主要包含了以下六項內容：

1.地價數據管理：整合全市地價數據信息，構建全市統一的地價數據信息化管理，為地價分析、地價評估等地價智能應用提供基礎數據支持，創新數據管理方式，提升管理效能。

2.地價實時動態監測：按代表性、標準性、穩定性、公示性四個方面內容對市區監測點設定標識化、可視化地價監測點標識。對地價動態實時監測，估價師可通過手持設備（手機、平板電腦）安裝的安卓APP軟件實現監測點導航、定位、核查地價信息、一二級市場交易地價數據及相關指標現場數據上傳等功能，現場監測相關信息在WEB應用端同步更新顯示，實現地價監測點數字化、信息化。

3.地價數據查詢與統計：應用常州市天地圖與國土資源云平臺作為基礎地理數據，對地價數據進行時間、空間等維度的查詢與統計。

4.健全基準價格體系：探索健全自然資源資產評估體系，完善編制好集體建設用地與農用地基準地價、城鎮標定地價等政府公示基礎地價體系，形成充分反映市場供求關系、資源稀缺程度、環境損害成本的等級與價格體系;充分體現不同細分用途土地收益水平、土地價格、供求關系的差別，實現差別化供地、差別化地價評估，探索制定保障新產業新業態發展的基準地價用途行業修正體系標準。

5.智慧地價評估：在地價空間大數據前提下，系統運用大數據和云平臺的分析和功能，針對不同評估方法，實現評估方法智能推薦，案例智能選取，優化評估效率，適當減少對主觀判斷的過分依賴。實現智慧評估。并且通過智慧云評估平臺，通過云查勘、詢價系統功能等實現由傳統評估向網絡化、自動化、智能化在線評估方式模式創新，取代許多重復性的工作，減少人工干預環節，引領地價估價行業進入“評估的云時代”[3]。

三、系統功能

1.系統整體架構

常州智慧地價管理系統的總體框架是，以國土資源各類數據為基礎，以國土資源信息網絡為依托，以國土資源各項管理業務流程信息化為主線，以地價管理體系為核心，形成互聯互通、貫穿上下的政務管理、決策支持和社會服務信息化體系[4]。

根據總體框架指導思想，結合自然資源信息化建設要求，智慧地價應用管理系統采用面向服務的應用程序開發方法進行設計，遵循業務規范、數據資源標準等標準體系，依托統一的國土資源信息化平臺，定制智慧地價管理模塊，將常州地價管理應用模塊及其數據庫集成到一個可管理的環境中，快速實現一體化、集成式政務應用，實現各業務系統的信息共享和互聯互通。

2.關鍵技術

2.1三層體系結構

系統采用三層結構體系，將應用系統劃分為三層：用戶表現層、應用服務層、數據服務層。各層的邏輯關系清晰明了，真正做到了“瘦客戶”，提高了系統運行效率。

2.2業務應用組件服務化

將各種業務應用功能拆分成不同的服務組件，采用標準的WebService或者 Restful技術進行封裝成服務接口，統一對外提供調用地址，提高了組件的復用程度，提升了工作效率。自然資源行業涉及許多專業化應用，需要對多應用系統的進行集成，用一體化的方案給予解決，形成一個相對完整而有效的體系。Webservices是一個可互操作的分布式應用程序的新平臺，它定義了應用程序如何在Web上實現互操作性。用任何的語言，在任何平臺上寫Webservice，只要通過Webservice標準就可以對這些服務進行查詢和訪問，形成一個開放的共享體系，使系統既有良好的可擴展性[5]。

2.3地理信息技術結合大數據技術

通過網上抓取大數據實時分析并建立地價空間數據庫。常州市智慧地價管理系統，利用垂直搜索引擎技術和ArcGIS軟件完成地價專題空間數據庫建設，并結合SOA和J2EE的服務設計開發智慧地價管理功能，同時采用WebGIS空間分析和大數據提取，實現了地價大數據的空間關聯和自動計算，實現地價“一張圖”展示、智慧評估，地價預測、預警。

四、功能實現

1.建立了地價預測預警模型，實現了地價的實時監測

常州市智慧地價管理信息系統，以地價動態監測數據為基礎，依據地價波動的機制和規律，采用數理統計方法，分析和判斷地價水平及其變化趨勢是否合理[6]（如模塊設定當地價增長率為5%-10%時，為輕度警情;當地價增長率為大于10%時，為重度警情），實現了地價的實時監測。同時也與常州市房地產市場調控平臺共享相關數據，分析全市房地產庫存與去化周期，實現房住不炒的精準調控，能夠為政府建立地價調控機制，進行宏觀經濟決策等提供相關參考。

2.建立了自動匹配功能模塊，實現了案例的自動優選匹配

常州市智慧地價應用管理模塊，實現了地價信息的集中存儲管理和共享使用，地價管理相關數據信息與電子地圖的有機關聯與融合，為監測點信息自動提取、可比交易案例自動優選提供了基礎。自動匹配功能模塊，根據待估宗地區位、用途、交易方式、交易日期等條件，自動優選案例。

3.充分運用大數據技術，大幅提升了地價評估工作效率

地價評估過程中的土地市場成交數據、一手房交易數據、二手房交易數據、商服繁華度數據、交通數據、配套設施數據等，具有多來源、多時態、多形態、多語義等特點，需要多源、異構、海量的地價評估數據的融合與分析技術，才能實現海量數據的整合、管理、更新和利用，從而為地價評估提供數據支撐。

4.便于宗地快速評估、地價復核、稅收征管和地價決策

常州市智慧地價管理系統研究以公示地價體系為基礎，采用地理信息技術和大數據技術，實現了地價信息的集中存儲管理和共享使用，便于宗地地價的快速評估、地價復核和查詢分析。通過云評估系統（包括網絡版與手機端），運用云計算、云存儲等技術手段，可讓相關需求用戶24小時在線實時查詢城市樓市價格、土地出讓價格，相關詳細基出指標數據及變化走勢，可以自動進行估價也可并可起發起人工詢價等。為常州市地價管理工作中的土地出讓、稅收征管、融資抵押、地價評估與決策等提供了信息支撐。

五、結語

目前，地價管理信息系統已獲得江蘇省2019年度測繪地理信息科技進步二等獎。該系統立足于經濟發展新常態，立足于地價智慧評估、公示地價體系公開性及信息化建設要求，通過對基準地價數據、監測地價數據和評估地價數據進行信息化整合，形成以地價智慧評估管控為核心，涵蓋管、查、評三大主體功能模塊的智慧系統[2]，實現數據成果的可視化、動態更新及智能評估與決策支技應用，為多元化自然資源資產評估顯示化提供核心技術支持。為常州市深化供給側結構性土地使用制度改革、強化土地資產管理、健全土地使用權交易市場奠定堅實基

礎[2]，有效實現“強富美高”與“五大明星城”新常州高質量發展提供技術保障。

參考文獻

[1]賀衛中等.常州市市區基準地價監測與成果探析.常州土地，2018，21-26.

[2]劉一珉李樹.我市實現智慧化管理.常州日報，2019-11-19.

[3]張檬.房地產云估價的信息化建設.中國房地產估價與經紀，2016，27-29..

[4]赫淑嬋等，金土工程基礎數據庫的整合與建設.網絡與信息，2007-05-09.

[5]胡延晟.礦業權項目審批管理信息系統的設計與實現.吉林大學碩士論文.-2011-05-01.

[6]鄧新忠.城市地價監測預警研究..湖南師范大學碩士論文，-2005-06-10.

作者簡介：王文（1975—），男，江蘇常州人，高級經濟師、土地與房地產估價師，主要從事為土地經濟與政策、土地、房地產估價、國土資源利用研究等。