個人住房抵押貸款證券化的信用風險分析

■劉蕓彤

（上海立信會計金融學院）

1 個人住房抵押貸款證券化信用風險理論分析

1.1 個人住房抵押貸款證券化及其信用風險的內涵

（1）個人住房抵押貸款證券化的內涵。個人住房抵押貸款證券化是指發起機構為銀行業金融機構或公積金管理中心，將個人住房抵押貸款信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行受益證券，以該個人住房抵押貸款所產生的現金支付資產支持證券收益的一種融資方法，以下簡稱住房抵押貸款。

第一，參與主體。主要參與主體包括發起人、特殊目的機構（SPV）、投資者、信用評級機構四種類型，而其中的每一種參與主體都是不可或缺的。

第二，發起人具有不可替代的作用。主要是將期限長、流動性低的住房抵押貸款進行整合重組，增強了銀行資產的流動性；再者，發起人的作用有利于提高資本充足率。整個運作過程中的關鍵是特殊目的機構（SPV），其主要作用是將資產現金流按期付給投資者。住房抵押貸款的投資者被分為個人和機構。我國大部分均為機構投資者。該產品的信用評級機構也是不能缺少的一部分。由于其本身交易結構較為復雜，同時還伴隨著多種不同的信用增級措施。而這些評級機構構建起如此復雜的評級模型、方法和手段也是為了使其對于該產品的收益和風險情況能夠在某種程度上代替投資人的評價。

（2）信用風險本身是一種道德風險，在金融市場中是指交易對象、借款人或證券發行人在交易過程中不按時履行到期債務、未按照規定執行約定或者是信用等級發生改變而使得投資者、銀行或交易對象的資產受到損失的可能性，住房抵押貸款的信用風險也被包括在內。而住房抵押貸款的信用風險被區分為狹義和廣義兩種。廣義的住房抵押貸款的信用風險是指包括發起機構、基礎資產、第三方中介機構三方面的信用風險。而狹義的則是單指基礎資產的信用風險，即該信用風險是由借款人引起的。

而在本文，主要研究的是狹義的住房抵押證券信用風險。即基礎資產的信用風險。銀行準備用于對外發行證券的貸款集合體即為基礎資產，而基礎資產的信用風險最直接的來源為原始借款人是否能如期償還房貸。若按時還款，則基礎資產的現金流充足，可以支付支持證券的本金和收益，減小信用風險。若不能按時還款，則違約率上升，風險增加。

發起機構的信用風險，其產生的主要原因是向信用風險較大的個人發放住房抵押貸款。而第三方中介機構的信用風險，包括證券承銷機構、信用評級機構以及信用評級機構三方面的信用風險。如信用評級機構——按照規定，本來是應該客觀評判的，評信用風險小的資金池的現金流的信用級別較高，但是有時會因為人為干擾或者技術原因使得實際情況與評級結果不相符。

1.2 個人住房抵押貸款證券信用風險的影響因素

（1）貸款期限長短。貸款期限長短有兩種不同的計算方式。該因素是從借款人意外支出和單位時間兩方面衡量信用風險的大小。一種是發生意外支出的可能性大小一定程度上是由還款時間來進行衡量的，而另一種則是用單位時間，即以年為單位的還款數額可以一定程度上反應還款的難度。只有在單位時間內還款時間與還款額的組合中選擇最為適合的搭配，才能使得信用風險的程度降到最低值。如果貸款期限過長，還款難度是會有所降低的，但是因為時間延長，所以在未來的不確定性有所上升，使得安全性有所降低。

（2）住房市場價值與借款人住房貸款額的比值。若借款人的住房市場價值遠低于借款人住房貸款額，則表明借款人實際是用銀行的錢為自己買房，在出現信用風險的可能情況時，由于借款人不會有什么損失，則很有可能違約放棄還款。所以住房市場價值與借款人住房貸款額的比值越低，發生信用風險可能性越大。所以在實際中，該比值越低，則貸款發生信用風險的可能性則越大。

（3）借款人的年收入與年還款額的比值。該因素是根據借款人的還款能力來評估信用風險的。當該比值越低時，則說明借款人一年中較多支出用于還房貸，其他生活支出受到很大的影響，所以如果因為疾病或者是其他意外情況使得該比值越小，則信用風險越大。所以商業銀行一定要做好這方面的審核。

2 個人住房抵押貸款證券化信用風險微觀影響因素的分析

本章以“建元2007-1個人住房抵押貸款支持證券”（簡稱“建元2007-1RMBS”）為例，對住房抵押貸款信用風險的微觀影響因素進行分析。上述分析表明，住房抵押貸款的信用風險會受到貸款期限的長短、貸款剩余期限分布等的影響。本文根據以上指標通過“建元2007-1RMBS”來分析狹義上的住房抵押貸款證券化信用風險。

2.1 資產池方面

2.1.1 資產池總體特征

“建元2007-1RMBS”是由中國建設銀行發行的。該支個人住房抵押貸款支持證券為2007年12月14日發行，信托財產起算日2007年10月10日，信托成立日與發行日期相同，為2007年12月14日。

由表1可得，該支支持證券的基礎資產一共包含12254筆貸款，總本金余額為4160683708元，單筆貸款平均本金余額為339537元，占比為0.0081%，而且單筆貸款最高本金余額占比為0.068%，2842537元?？梢钥闯鲑J款的分散度較高，降低了信用風險。

表1 總體特征

2.1.2 合同金額方面

結合表1和表2可以得到該支支持證券的單筆合同金額較低，貸款額在100萬及以下的貸款額占比為87.48%，達到接近九成的水平?？梢钥闯鲞@支支持證券是以貸款額在100萬以下的貸款為主的，該資金池中絕大部分為不高的住房抵押貸款，一定程度上降低了信用風險。

表2 “建元2007-1”合同金額分布

2.1.3 貸款剩余期限分布情況

由表3可知，該支支持證券的貸款剩余期限比較長。占比最多的是10-20年的貸款，達到55.5%。由于當時處于經濟上升的階段，所以貸款期限較長，但是自2015年以后，由于經濟開始逐漸下滑，借款人收入下降或者失業的可能性增大，所以為了控制風險，貸款期限均基本不超過10年。

表3 “建元2007-1RMBS”貸款剩余期限分布

2.1.4 貸款賬齡分布情況

通過表4可知，這支支持證券的基礎資產的貸款賬齡不是很長。0-2年的賬齡的貸款余額為2799168689元，占比達到接近七成，而2-4年占比為百分之三十左右，4-6年則僅有2%左右，這顯示其基礎資產貸款賬齡較短，則未來收回的可能性較大，降低了信用風險。

表4 “建元2007-1RMBS”賬齡分布

2.2 借款人方面

從表5中可以得到，借款人的平均年紀較輕，經過加權平均后只有35歲，所以具有較強的還款能力。18-25歲的借款人只占到十分之一左右，積蓄較少，還款能力較弱，相對應的信用風險相對會較大，處于25-35歲的人還款能力由于入職時間增長，而且年富力強收入逐漸上漲，相對應的還款能力也會相對應的增強許多，則信用風險相對小很多，占比達到一半以上。而處于35-45歲的人由于工齡較長，大部分還款能力也是相對較強的，所以占比達到三分之一左右。而45-65歲的借款者只占到百分之五左右。所以從整體年齡分布上來看，有部分借款者雖然由于年齡較小而還款能力較弱，但是隨著年齡不斷增長，還款能力會逐漸增強，整體借款人的年齡較輕一定程度上分散了信用風險，降低了信用風險發生的可能性。

表5 借款人發放貸款時的年齡分布

3 結論與建議

（1）研究結論。通過“建元2007-1RMBS”項目的信用風險微觀影響因素分析，可以得到這樣的結果：貸款的分散程度相當高——單筆平均貸款占比不到萬分之一；借款人年齡普遍較輕——平均年齡35歲，普遍具有穩定增加的收入水平；基礎資產的貸款賬齡普遍較短——兩年以下的賬齡占比達到接近七成?？梢詮囊陨蠑祿闯觥敖ㄔ?007-1RMBS”的信用風險較低，但是平均貸款期限較長——十年到二十年的貸款期限占比達到一半以上，這一點會增大信用風險。但是綜合所有方面來看，其信用風險整體較低。

（2）政策建議。降低長期貸款的占比。通過“建元2007-1RMBS”項目的信用風險微觀影響因素分析可知，由于貸款期限時間在十年到二十年的占全部貸款的一半以上，增大了信用風險發生的可能性。所以應當調整長期貸款在全部貸款中的比例，由50%以上調整為30%以下，并且加強長期貸款的借款人的資質審查。