房地產項目開發中的運行管理

陳莉莉

[摘 要]在房地產開發中必須要經歷一個相對復雜的運行過程，只有強化對這一過程的管理才能夠提升整體企業的競爭力。在分析運行管理的基礎上，對目前管理當中存在的問題進行分析，給出了相應的解決對策，以供參考。

[關鍵詞]房地產;項目開發;企業運行戰略

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.06.063

1 引言

最近幾年整個建筑行業發展迅速，房地產項目開發越來越多，在整個行業不斷發展的背景之下，其實還是存在很多的泡沫現象。有一些房地產項目在建成之后變成了鬼城，這就表示在其項目開發運行管理之中存在很多問題。在其項目開發過程中存在的運行管理水平低下問題就致使行業當中企業之間存在惡性競爭情況。因而對其具體的運行管理進行分析具有極大的現實必要性。

2 運行管理

房地產項目其運行管理通常涉及的范圍都比較廣泛，受到的影響因素比較多。一般其運行管理基本都是計劃管理，所有部門都是依照預期的基本目的去完成工作的，并且需要將最開始編制的項目關鍵節點完成，所以這就導致缺乏基本的過程管理，而計劃經理在具體的運行管理中也沒有任何的作用，特別是在跨部門的協調工作中基本沒有實際權力，整體職權被架空，因此計劃管理的基本作用就不復存在，最終導致運行管理的效果受到了影響。[1]

運行管理的主要目的就是將資源的利用率提升上去，而管理者一般都必須從完成質量、進度以及成本等多個方面加強管理，以實現精細化的管理，同時保證企業資金的實際運作，最終獲得最大的經濟效益。管理者還應該將計劃管理的基本程序進行優化，使運行管理的作用能夠被充分發揮出來。

3 存在的問題

3.1 決策

一般房地產項目開發都是從決策開始的，只有將決策的正確性提升上去，才可以有效提升運行管理的基本水平。如果企業出現了非常嚴重的決策失誤，那么不僅會帶來非常嚴重的經濟損失，還會導致后期的建設及投資等環節出現問題，最終使得整體運行管理失敗。但是在實際情況中絕大多數企業都不夠重視前期的市場調研工作，導致在決策的過程中沒有準確地進行市場定位，最終出現了決策失誤，給運行管理增加了一定難度;另外還有一些企業存在盲目投資的情況，所以一旦決策失準，將會給企業帶來無法挽回的損失。

3.2 設計

在對項目開發之前，通常都需要先進行設計，這一過程是工程造價的基礎，需要依照項目開發的基本規模、材料以及器械的投入等情況編制出相應的成本管理制度，以此來有效保證費用管理的作用。設計階段是運行管理之中的關鍵環節，倘若企業在這之中過于重視圖紙設計，卻忽視了人員的投入數量、設備的投入以及材料的投入等，就會使整體設計方案的質量降低。在實際情況中，有一些企業只將注意力放在了工程整體的建設規模方向，忽略了對資源投入情況的考慮，同時沒有對運行管理的相關影響因素進行考慮，所以這就導致最終編制出來的設計方案缺乏基本的實際效用。[2]

3.3 建設

在項目建設過程中需要投入大量的生產要素，并且還需要重點考慮項目開發成本、人員、物力等方面的投入，同時在可持續發展理念之下還需要有效控制資源消耗的基本問題，這就對運行管理的基本效果提出了考驗，在最大程度上保證了資源消耗的合理性，實現項目資源投入的正確性以及資源運行的最大化。但是在實際管理過程中對這些都不夠重視，這就使得在建設過程中出現了大量的資源和資金浪費，無法進一步控制成本，最終給企業帶來了非常大的經濟損失。

3.4 銷售和使用

項目銷售直接與企業的利潤獲得掛鉤，強化項目運行管理的本質目的就是提升經濟效益，確保銷售工作可以順利實施，最終讓資金可以及時回籠，以此提升企業的盈利水平。對于這類企業而言，只有將一個項目順利完成之后才可以去開發下一個項目，因此運行管理對于企業而言其作用就變得非常重要。但是在實際銷售中很多企業都以為只要將銷售任務完成就能夠提升運行管理效果，可運行管理本身就是一種動態性的工作，并非保證一個階段的順利實施就可以的，倘若將希望全部放在銷售和使用之中，勢必會增加運行風險。

4 解決對策

4.1 強化市場定位與調研工作

為了提升運行管理的基本效果，企業必須要強化市場調研工作，確保市場定位的精準性，并從市場中發現其中蘊含的商機，以此給企業帶來更多發展機遇;運行管理之中也要從以下三個方面出發：第一，對當地市場經濟發展規模做出了解，找到最好的項目開發場地，并以其經濟發展作為基礎，強化市場研究，以確保開發項目價值，為企業爭取最大的利益。該類企業和當地的實際經濟發展情況有著極為緊密的關系，強化市場調研就可以直接看到其項目開發的基本前景，同時可以預估項目開發的價值，實現有效的運行管理。第二，充分了解市場需求。項目開發的本質就是為了進行銷售，只有實現良好的銷售才能夠實現資金的快速回籠。如果在調研的時候發現當地市場已經飽和，甚至出現了過剩的情況一定要及時停止開發。第三，要充分了解當地的人口規模，一般人口規模越大，市場需求就會越大，最終企業的經濟規模也會越大。在調研的時候還必須要重視起來流動人口，只要流動人口多，則表示經濟水平發展高。[3]

4.2 編制合理的企業運行戰略

在其運行管理過程中企業是重要的執行者，具體的管理水平和企業的基本情況有著非常緊密的關系，因此為了優化其運行管理，就必須要準確定位企業，充分了解自身發展的實力。一般其項目開發水平會受到企業開發隊伍能力以及資金等因素的影響，所以只有做好市場定位才能夠提升項目開發的本質效果。運行管理能夠最大程度上降低項目開發的風險，同時還能夠將企業帶離發展困境，實現盈利。一般其運行管理主要依賴于經營戰略的制定，只要運行管理和經營戰略之間保持統一，就會帶領企業不斷發展。

4.3 有效控制計劃管理的重點

項目開發和企業發展也有著很大的關系，所以在制定管理策略的過程中就需要設定好目標。項目開發本身具有一定的系統性，在不同的階段之中還要重點監督項目進度，確保制定的目標都能夠完成。在項目開發的時候經常會出現質量不過關的現象，這就表示項目管理計劃還不夠具體。所以這就需要依照企業自身發展的情況制訂管理計劃，該計劃必須要能夠把握住所有的關鍵點，合理設置計劃內容，但是需要注意的是計劃不能過細，這樣會導致領導無法發現核心問題，也不利于監督。[4]

5結論

總的來說，項目開發利潤與運營管理的基本水平有著極為密切的關系。為了提升企業的經濟利益，必修要強化動態管理，可以依照市場變化調整管理制度，實現資源利用的最大化和利潤的最大化。

參考文獻：

[1] 顧泓淵. 對于房地產開發管理的特點及其要點分析[J].住宅與房地產， 2018，498（13）：157，168.

[2] 秦向東. 房地產開發項目管理難點的探討[J].中國房地產業， 2017（12）.

[3] 葉何翀.房地產開發項目管理中存在不足點及改進[J].低碳世界， 2018（7）：221-222.

[4] 肖鵬.淺析房地產項目開發工程管理優化措施[J].農家參謀， 2018，591（15）：292.