淺談國有企業物業管理對策

[摘 要]國有企業物業管理與住宅物業管理有著本質的區別，作為國有企業物業管理，也相當于企業的后勤保障總管家，如何當好這個管家，讓企業全身心致力于生產目標的完成。作為企業物業管理中心，通過采取一系列有效的對應措施，全面加強物業管理服務質量，以高標準、高質量完成業主需求目標。

[關鍵詞]國有企業;物業管理;激勵機制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.06.101

1 國有企業物業管理現狀

國有企業物業管理是從計劃經濟時代的后勤部門延續的產物，在計劃經濟時代，吃的是大鍋飯，工作做多做少無所謂，門衛值班工作形同虛設，只是一個形式主義，物業維修工作是你要我做我就做，你不要我做我就不做，物業管理規章制度無力實施，人才結構年齡老化，人才素質結構偏低。隨著國家改革開放四十年，國民發濟發生了翻天覆地的變化，國家強大，人民富裕。而作為國有企業肩負國家重任，為企業的可持續發展壯大努力拼博，為國有資產保值增值而努力奮斗。而當今企業的物業管理服務工作，對老一套物業管理進行徹底改革。必須緊跟時代新發展，全面為企業提供安全優質、高標準、高質量的全方位物業管理服務工作。

2 企業物業管理對策

2.1 提高人才素質

組建高素質員工隊伍，只有高素質的物業管理人才才能適應智能化、網絡化等高質量的物業管理服務趨勢。原有的老員工陸續退休，對未退休人員進行崗位調整妥善安排，招聘具備專業知識、知識面廣，有豐富管理經驗，溝通與應變能力強、熟悉有關政策法規的復合型物業管理人才;工程技術人員要一專多能，適應性強，根據業主的需求，做到隨叫隨到、服務及時、服務跟蹤、服務回訪;同時樹立企業服務形象。

2.2 加強企業物業管理人員培訓

俗話說“活到老，學到老”，學無止境，特別是物業管理工作，服務目標、服務理念、服務思路等，需緊跟時代變化，緊跟業主需求;加強物業管理人員技能、業務培訓，實行送出學習及內部自行培訓，也可以通過參觀、交流等方式提高員工的物業管理水平，作為物業管理企業的中心領導人，在日常工作中，以身作則，以自己的實際工作方式及工作能力，帶動管理隊伍的成長，高標準、高要求從思想、內心面面俱到，精細思考業主的需求，造就一支懂管理、通技術、精業務的物業管理隊伍。

2.3 開展技能比賽，提升服務水平

每年開展1～2次的物業服務技能比賽，比技能、儀容、儀態、禮儀、門崗服務。通過服務技能比賽，提高員工的服務能力和潛力開發，鼓勵員工進行技能創新。全面提升服務技能水平。

2.4 強化安全意識，責任落實到人

安全管理是企業的生命要素，安全生產工作以人為本，“堅持安全第一、預防為主、綜合治理”的方針，強化落實安全生產責任制，物業管理經理與二級部門負責人簽訂安全責任書，全面落實安全責任到人。重點消除安全隱患，使安全事故消滅在萌芽狀態中，確保企業生產安全和員工生命安全，每季度做好開展消防安全隱患排查工作，對排查的安全隱患及時整改到位，每年進行二次全體職工的安全培訓，提高全體員工安全意識及安全處置能力。電工、電梯、消防、空調等特種工種做到100%持證上崗，安全護衛100%持證上崗。

2.5 建立激勵機制

建立有效的激勵與約束機制，強化員工的業績意識，激發員工的工作積極性，從而提高物業服務質量和服務水平，實行競爭機制，按勞取酬，形成科學規范的物業管理體系。

2.5.1 考核方式

采取員工日常考核與年底集中考核相結合的原則，根據個人價值、業績、責任與收益一致的原則，達到考核結果的合理性與公平性。加強考核結果的應用，將員工考核結果與個人崗位等直接掛鉤。

2.5.2 考核規則

制定考核規則（見表1），日常考核由總部對各分部、各分部對各班組、各班組對各崗位層層細分考核職責，根據考核評分標準，對考勤、工作完成情況及工作表現，獎罰分明，詳細記錄，年底進行匯總。

2.5.3 考核等級劃分

考核等級按照考核得分T，由高到低，分為優秀、良好、合格、基本合格、不合格5個等級，考核等級劃分見表1。

2.5.4 考核結果應用

年度考核結果在年終績效中體現，制定年終績效標準，根據考核結果制定績效系數，系數等級見表2。

激勵多勞多得，按勞取酬，也可以留住敬業愛崗員工。年度考核不合格，經過兩次培訓或者調整工作崗位后，考核仍為不合格的，按照《中華人民共和國勞動法》相關規定，予以解除勞動合同。

2.6 企業物業管理服務執行細則

2.6.1 秩序維護服務執行細則

進入企業大門，設立形象崗迎賓接待，顧客來訪，迎賓接待人員需與來客訪問的業主進行電話預約，預約成功后，由訪客填寫會客憑條，記錄顧客身份及信息，以確保訪客對業主單位的安全，同時禮貌接待來訪客人，充分體現企業全方位的安全管理的同時，提升企業管理標準。辦公區域，需安排24小時巡視工作，安全巡查每3小時至少巡查1次，監控室進行24小時監控，在錄像保存期內保存監控資料，如有業主需求，隨時調控監控錄像。

2.6.2 設施、設備維護維修執行細則

定期檢查房屋的使用狀況，對房屋及共用部位進行日常管理和維修養護，每周由維修隊人員對辦公區域巡查1次房屋各類門（自動門、推拉門）、推拉窗、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃、樓內墻面、墻面磚、地坪、地磚、道路、地下車庫，做好巡查記錄;同時有保潔人員在保潔工作的同時，加強對保潔區域的設施、設備的觀察，發現問題及時記錄報備維修;需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大中修范圍的，及時制訂維修計劃，向業主提出維修方案及維修預算，由業主審核同意后，組織實施維修。維修記錄和保養記錄齊全。

雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏，每年清掏2次，發現異常及時清掏。

變配電系統、應急供電系統、升降系統、空調系統、消防報警與滅火系統、公共照明系統（含室內）、避雷系統、安全防范系統（包括中央監控系統、廣播與背景音響系統等）、其他設備系統等，建立共用設施設備檔案（設備臺賬）、設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄，記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，責任人明確，操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范，設施設備運行正常。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急處置方案。對電梯、空調、消防必須有資質單位進行定期檢測、維護保養。確保企業設施設備安全保障運行。

2.6.3 環境衛生及保潔服務執行細則

清潔衛生工作除了日常常規的清潔保潔工作外，制定特殊衛生清潔流程，讓保潔員有序開展清潔衛生工作，比如周一清除墻面蜘蛛網、周二對地腳線清潔、周三對門清潔、周四對玻璃清潔、周五對垃圾桶全面清洗;讓保潔按照流程有序開展保潔服務工作，用溫馨提示告知業主保潔服務項目及服務時間，讓業主共同監督保潔服務工作，同時加強管理人員對保潔清潔衛生流程監督檢查，重點檢查衛生死角，做好檢查記錄。

3 結論

綜上所述，國有企業物業管理， 必須緊跟社會發展的步伐，加快轉型，更新觀念。提高管理創新技能，不斷增強自身的服務意識，做到事無巨細，積極發揮自身的能量，為業主所想，為業主所思，為業主提供精細化、高效化、高質化的全面保障服務工作，為員工構筑發展的空間，為社會作出應有的貢獻。

參考文獻：

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[作者簡介]王立萍（1966—），女，漢族，湖南新寧人，畢業于貴州師范大學，高級經濟師，研究方向：企業物業管理。