房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題及對策分析

宋玉萍

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理作為企業(yè)科學(xué)管理制度不可缺少的部分，可以為企業(yè)發(fā)展進(jìn)行全面預(yù)測和籌劃，科學(xué)合理配置各項資源，對實現(xiàn)企業(yè)中長期戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)保駕護(hù)航，但房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理由于起步晚、基礎(chǔ)較差，實際操作過程中，在編制方法、軟件平臺、制度流程、風(fēng)險管控、人員素質(zhì)等方面還存在很多問題，嚴(yán)重阻礙了全面預(yù)算管理的正確實施執(zhí)行，從而嚴(yán)重阻礙了企業(yè)可持續(xù)性健康科學(xué)發(fā)展。文章從房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的重要性、存在的問題及方法對策方面進(jìn)行分析，為房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展提供幫助。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;預(yù)算管理隊伍建設(shè)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.06.145

1 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的意義

全面預(yù)算管理，是指企業(yè)以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，通過對未來一定期間內(nèi)的經(jīng)營活動和相應(yīng)的財務(wù)結(jié)果進(jìn)行全面預(yù)測和籌劃，科學(xué)、合理配置企業(yè)各項財務(wù)和非財務(wù)資源，并對執(zhí)行過程進(jìn)行監(jiān)督和分析，對執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行評價和反饋，指導(dǎo)經(jīng)營活動的改善和調(diào)整，進(jìn)而推動企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的管理活動。意義和作用在于：

1.1 通過預(yù)算的事前管理，提出相關(guān)風(fēng)險對策，提前預(yù)防

事前的預(yù)算管理是根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略，制定月季年度需要實現(xiàn)的目標(biāo)及為了實現(xiàn)年度目標(biāo)分解到投資拓展部、招采成本預(yù)算部、設(shè)計部、工程部、銷售部、按揭部、人力行政財務(wù)部等需完成的多維度指標(biāo)數(shù)據(jù)，并細(xì)分到季度、月度指標(biāo)數(shù)據(jù)，以及為了完成各項指標(biāo)數(shù)據(jù)所簽訂的目標(biāo)責(zé)任書、方法和對策。各部門對于實現(xiàn)目標(biāo)過程中的風(fēng)險預(yù)估和提前防范措施，都需要在全面預(yù)算過程中考慮清楚，進(jìn)行模擬推演和測算，為全面預(yù)算管理實施過程中的數(shù)據(jù)對比分析打下基礎(chǔ)。企業(yè)根據(jù)各部門具體的工作目標(biāo)和行動計劃，確定月季度收入預(yù)期、費用預(yù)期、人力資源需求預(yù)期，提高資源的配置效率，從而為實現(xiàn)總的戰(zhàn)略目標(biāo)提供保障。

1.2 通過預(yù)算的事中分析，及時發(fā)現(xiàn)問題，控制風(fēng)險

將預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行關(guān)鍵指標(biāo)權(quán)重設(shè)置，在執(zhí)行過程中加以監(jiān)督考核，定期或不定期檢查分析，很多上市公司就做到了月度檢查分析考核，分析各部門實際指標(biāo)偏離預(yù)算的程度和原因，并對不同完成程度給予月季度加減分績效考核，及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中存在的問題和風(fēng)險，采取補救措施，將風(fēng)險降低到最小，同時也會發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中新的增長點，提前布局和抓住機會，實現(xiàn)價值的最大化。

1.3 通過預(yù)算的事后分析，改進(jìn)預(yù)算管理辦法，為后期項目提供經(jīng)驗和教訓(xùn)

項目完成后的事后分析，也就是有些房地產(chǎn)企業(yè)在項目基本實施完畢后做的后評估分析，將項目實施過程中出現(xiàn)的問題，解決辦法，經(jīng)驗教訓(xùn)，以圖片文字?jǐn)?shù)據(jù)形式生動地加以展示和講解，為后期同項目找到可以借鑒的范本，并對預(yù)算管理過程中沒有發(fā)現(xiàn)和及時預(yù)警的問題找出原因，改進(jìn)預(yù)算管理辦法，提高經(jīng)營管理水平，從而更好地促進(jìn)企業(yè)價值的經(jīng)濟(jì)增長。

全面預(yù)算管理作為現(xiàn)代化企業(yè)管理過程中的重要工具，對企業(yè)的發(fā)展有必不可少的作用，但房地產(chǎn)企業(yè)大小不一，管理水平的良莠不齊，企業(yè)全面預(yù)算管理也存在不少的問題。

2 房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理起步晚，基礎(chǔ)較差

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理大多屬于傳統(tǒng)預(yù)算模式，編制方法落后簡單，所依據(jù)的指標(biāo)數(shù)據(jù)為公司歷年發(fā)展的平均數(shù)人為調(diào)整，嚴(yán)重欠缺科學(xué)性，從而無法適應(yīng)信息時代的發(fā)展要求，預(yù)算中顯示出來的不足性也無法解決。即使利用一些軟件來統(tǒng)計和計算，如EAP費用預(yù)算系統(tǒng)，也僅僅是將財務(wù)統(tǒng)計人員從煩瑣的日常統(tǒng)計業(yè)務(wù)中解脫出來，完全無法起到利用當(dāng)今天信息系統(tǒng)大數(shù)據(jù)全面提升預(yù)算管理的實效性。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理參差不齊

大的集團(tuán)化的房地產(chǎn)企業(yè)在利用信息軟件平臺進(jìn)行預(yù)算管理實務(wù)中，因信息數(shù)據(jù)采集齊全較準(zhǔn)確，案例豐富，能起到較好的管理效果，但很多房地產(chǎn)企業(yè)由于主業(yè)不是房地產(chǎn)，因種種原因走上了房地產(chǎn)開發(fā)道路，因而預(yù)算管理非常差，僅僅是對未來短時間收益成本稅金資金的預(yù)算，而完整過程的全面預(yù)算管理運營管理水平較差，對未知即將發(fā)生領(lǐng)域風(fēng)險及問題的判斷預(yù)估水平較差，相應(yīng)的對策和解決辦法幾乎為零，待實際發(fā)生時，像晚期腫瘤一樣已經(jīng)無法挽回?fù)p失，成本的大幅度增長會導(dǎo)致整個項目發(fā)生嚴(yán)重虧損。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理與實際運營差異較大

很多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理由于各種原因，做出來的預(yù)算系統(tǒng)數(shù)據(jù)與實際運營差異較大。特別是近幾年受國家宏觀調(diào)控及全球經(jīng)濟(jì)下行及房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變的影響，預(yù)算管理如果不及時調(diào)整，將會與實際運營發(fā)生較大差異。而且在預(yù)算管理過程中，人員素質(zhì)的差異，也會導(dǎo)致某個環(huán)節(jié)預(yù)算脫離實際，比如設(shè)計部做圖紙設(shè)計時，如果沒有考慮周全，對地質(zhì)地貌沒有較深入的了解，圖紙設(shè)計就只能是紙上談兵，則相對應(yīng)的預(yù)算數(shù)據(jù)與實際運營施工就會大相徑庭。待遇到問題再來臨時解決，就會拖延工期，導(dǎo)致資金人員的暫時閑置，資金占用利息也會相應(yīng)增加。

2.4 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算風(fēng)險管控過程薄弱

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)算并不重視，從而會導(dǎo)致整個預(yù)算風(fēng)險管控薄弱，即使出現(xiàn)了風(fēng)險點也無法發(fā)現(xiàn)，或發(fā)現(xiàn)較晚，從而導(dǎo)致風(fēng)險無法控制。全面預(yù)算管理是一項精細(xì)化工作，其具體化和數(shù)量化會受各種因素的干擾，所以會導(dǎo)致當(dāng)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境已經(jīng)開始產(chǎn)生變化時，只是一味地注重全面預(yù)算管理的管理，而沒有實現(xiàn)對其采取根據(jù)實際情況進(jìn)行應(yīng)變處理措施以至于無法完成對于整體全面預(yù)算的調(diào)整，而整個預(yù)算風(fēng)險管控的薄弱性，最終會導(dǎo)致預(yù)算與企業(yè)實際面臨的情況差異較大。

2.5 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算隊伍素質(zhì)亟待提高

預(yù)算隊伍需要房地產(chǎn)全項目的操盤經(jīng)驗，包括前期設(shè)計測繪土石方及報規(guī)報建分析，利稅測算分期分析，建安工程支出、基礎(chǔ)設(shè)施配套工程及開發(fā)間接費用、管理營銷財務(wù)費用等的細(xì)化分析，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有專門的預(yù)算管理部門，以資金成本部兼預(yù)算管理部門職責(zé)，相當(dāng)于就是一個預(yù)算工作統(tǒng)管部門，職能僅為工作布置及數(shù)據(jù)匯集和考核，多數(shù)人員由于全項目過程知識欠缺，預(yù)算分析能力堪憂，預(yù)算人員素質(zhì)急需提高，才能保障預(yù)算管理不是為預(yù)算而預(yù)算，而是實實在在地落地執(zhí)行并對整個企業(yè)的運營管理起到保駕護(hù)航的作用，否則企業(yè)預(yù)算管理也只能是空談，流于形式的預(yù)算管理在起不到任何作用的情況下，企業(yè)終將會遇到發(fā)展的瓶頸。

3 完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策

3.1 學(xué)習(xí)和借鑒先進(jìn)企業(yè)預(yù)算管理方法，迅速夯實房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的基礎(chǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理最重要的一個方法，就是學(xué)習(xí)各大房地產(chǎn)公司研究成型的方案，借鑒其他公司的經(jīng)驗和教訓(xùn)，再結(jié)合本公司項目運營的特點制定行之有效的預(yù)算管理制度和采取行之有效的方法，運用行之有效的軟件，并在執(zhí)行過程中進(jìn)行方法調(diào)整和修正。項目中長期預(yù)算在拿到土地后就可以進(jìn)行，短期預(yù)算最小單位時間段可以到月度，相應(yīng)的考核也可以到月度并季度合并執(zhí)行。月度中有特殊原因經(jīng)預(yù)算管理部門討論后報上級審批后及時調(diào)整，并將審批結(jié)果發(fā)至月度特殊原因項目。

3.2 加強房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建設(shè)的積累和分析

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理必須從項目開始積累基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括項目所在地的地質(zhì)狀況，地方政策，包括本項目實際運營過程中具體的指標(biāo)數(shù)據(jù)積累，經(jīng)驗積累，為行業(yè)后期項目運營提供可以參考的價值，才能促進(jìn)房地產(chǎn)全行業(yè)整體預(yù)算水平的提高和發(fā)展。

3.3 加強對房地產(chǎn)企業(yè)拿地前全方位的投資分析和預(yù)測及項目運營過程與預(yù)測的對比分析管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)專門的投資拓展部，進(jìn)行拿地前全方位的投資分析和預(yù)測，出具項目可行性分析報告，為后期運營預(yù)算管理也提供了非常重要的調(diào)查分析數(shù)據(jù)。特別是項目所在地的地方性收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查數(shù)據(jù)，是項目中長期、短期預(yù)算的基礎(chǔ)。同時在進(jìn)行預(yù)算編制、執(zhí)行的時候，預(yù)算數(shù)據(jù)與實際營運要用科學(xué)的手段進(jìn)行對比分析。編制要有科學(xué)性，實際可操作性，實際中要加強對宏觀政策的解讀以及對行業(yè)趨勢預(yù)測，考慮未來市場變化、競爭對手等因素，最終確定能服務(wù)于企業(yè)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)的可以執(zhí)行的預(yù)算方案。預(yù)算執(zhí)行過程，實際發(fā)生數(shù)據(jù)要及時與預(yù)算對比分析，對于差異太大或完全偏差的情形要特別予以重視，及時查明原因，及時調(diào)整思路和方案，或修正預(yù)算。對于因重大事件發(fā)生而出現(xiàn)的預(yù)算偏差，可暫不調(diào)整預(yù)算，作為修正事項在備注修正欄注明，同時預(yù)算報告分析相應(yīng)傳到上級及執(zhí)行部門，予以糾正并防止更大風(fēng)險發(fā)生，減少損失，實現(xiàn)價值最大化。

3.4 完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算制度、流程、風(fēng)險預(yù)警建設(shè)

良好的預(yù)算制度流程及風(fēng)險預(yù)警，是企業(yè)預(yù)算管理實效性的重要方面，是發(fā)現(xiàn)風(fēng)險減少風(fēng)險的重要保障。制度可以在結(jié)合企業(yè)實際情況及相應(yīng)的組織架構(gòu)基礎(chǔ)上制定，學(xué)習(xí)和借鑒同行科學(xué)有效的方法，對本公司預(yù)算制度、流程、風(fēng)險預(yù)警進(jìn)行及時調(diào)整修正，提高預(yù)算風(fēng)險管控的能力。

3.5 加強預(yù)算管理隊伍的建設(shè)和培訓(xùn)

預(yù)算管理隊伍的建設(shè)和培訓(xùn)，主要包括兩個方面，一是對專業(yè)預(yù)算部門人員的全項目過程培訓(xùn)。學(xué)習(xí)全項目預(yù)算管理的方式方法，全項目運營管理關(guān)鍵點的探討分析及解決辦法，學(xué)習(xí)用科學(xué)的軟件來發(fā)現(xiàn)預(yù)算管理過程的不足，提升預(yù)算管理的能力。企業(yè)必須引入大量復(fù)合型管理人才，專責(zé)編制預(yù)算、執(zhí)行預(yù)算、分析預(yù)算、考評預(yù)算。并加以專業(yè)性培訓(xùn)，才能促進(jìn)預(yù)算管理的良性發(fā)展而不流于形式。二是針對全員預(yù)算管理能力的培訓(xùn)。提高全員預(yù)算管理的意識，有足夠的意識認(rèn)識到預(yù)算管理不僅是預(yù)算部門或財務(wù)部門的工作，而是整個公司運營管理的需要，每個員工都需具備預(yù)算管理的能力，才能把專業(yè)性和預(yù)算能力結(jié)合起來，制定出較科學(xué)的預(yù)算管理制度和考核方式，才能保證預(yù)算管理數(shù)據(jù)的實效性，才能為企業(yè)管理提供真正意義上的保駕護(hù)航。

4 結(jié)論

俗話說：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要保障，全面預(yù)算管理的對策方法相輔相成缺一不可，因而需要房地產(chǎn)企業(yè)加強全面預(yù)算的制度建設(shè)、人才建設(shè)、執(zhí)行建設(shè)、數(shù)據(jù)積累分析建設(shè)，才能實現(xiàn)企業(yè)后期可持續(xù)性發(fā)展目標(biāo)，促進(jìn)企業(yè)又快又好的發(fā)展。

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