保利地產融資策略

陳茜

自改革開放以來，我國的經濟飛速發展，從而各個行業都快速發展，尤其是房地產行業，已經發展成為我國的支柱型經濟產業。此外，加上城市化進程的加速，越來越多的農村人口來到城市，大力促進了城市房地產市場的發展。同時，人民的生活水平得到了大幅度的提高，人們也開始有了自己的積蓄，人們為了創造更多的財富積累，也許會加大對房地產的投資。房地產產業越來越壯大。

一、我國房地產上市公司概況

眾所周知，房地產行業在我國行業中的地位是無可替代的，并對國民經濟的發展有著不能忽視的作用。然而，房地產行業屬于資金密集型行業，其特點是：投資量大、周期長、資金收益慢，綜上所說良好的資金供給是保證房地產行業長久發展的充要條件。因為房地產行業其自身特殊的情況，安全的資金鏈就成為了房地產行業發展的主要因素。但是其中存在與房地產行業的發展速度與重要地位不匹配的是，房地產速融融資市場的發展卻舉步維艱。作為比較典型的資金密集型行業，房地產行業對資金的依賴程度較高，然而發展較慢的房地產速融融資市場與之存在差距，因而會在一定程度上制約房地產行業的發展。除此之外，國家實施了一系列關于房地產行業的相關政策，尤其是越來越嚴格的土地和金融信貸使房地產行業遭遇前所未有的資金困境。

二、我國房地產上市公司融資影響因素

結合房地產行業自身的特點和其融資現狀，我們不難知道有一部分房地產公司融資情況不樂觀。除此之外，還有一部分企業缺乏風險意識，合規意識，容易在日常資金使用等方面管理不到位，因而可能導致資金的使用不規范，融資策略不合理，從而會大大增加融資的風險。況且我國的資本市場的制度和規則在一些方面有所欠缺，還不夠完善，在一定程度上限制了企業的融資渠道向多元化發展。綜上所述，有必要從企業自身入手，對現階段的宏觀經濟環境下的房地產上市公司的融資影響因素加以分析，主要包括以下：

（一）企業自身的發展現狀和盈利能力。與非上市公司相比，上市公司在融資策略等方面具有優越性。相對于發展潛力較好的公司，那些發展潛力較差的公司可能在融資的時候會有較高的成本和較高的風險。經營情況不理想的公司，其本身就具有信用風險，再加上公司經營不理想，金融機構等有限的資金會優先考慮具有較好發展潛力的公司，因而他們就不得已被動選擇一些融資成本較好的融資方式。相反，具有發展潛力的公司，由于自身經營較好，有較多資金，如留存收益可以來支持企業進一步發展，同時可以吸引更多投資者的支持，所以其融資成本可能會低于經營較差的公司。

（二）融資風險和融資成本。企業選擇不同的融資方式也就選擇了其對應的融資風險和融資成本。就銀行信貸而言，是受金融政策、金融環境影響最高的一種融資方式，其在穩定性層面較差，也就意味著風險較大。然而企業通過債券方式進行融資時其需要付出的融資成本更低、方式更為靈活以及資金使用更為穩定。不同融資的風險決定了融資成本不同，因而企業需要結合企業自身發展需求和融資的成本和風險，從而進行科學、合理的融資。

三、我國房地產上市公司主要融資模式

一般來說，我國的房地產企業常用的融資模式主要有：銀行借款、債券融資、股權融資、短期融資券、內部融資、房地產基金信托、房地產資產證券化。

（一）銀行借款。銀行借款是指符合條件的房地產公司以抵押、質押、保證等方式向銀行申請房地產貸款，用于房屋建造、土地開發過程中所需要的貸款。由于其可借到的資金規模較大，并且借貸條件相較于其他的融資模式相對寬松，所以銀行借款成為房地產企業最常用的融資手段。但是其缺點是受國家相政策、金融環境影響較高，其在穩定性層面較差。

（二）債券融資。債券融資是指房地產企業通過發行特定期限、特定利率債券用來募集資金。其優點是期限較長，利率較低，在海外發行債券時，還可以利用不同市場間基準利率不同從而實現較低成本的融資;其缺點是對企業要求較高。

（三）股權融資。股權融資是指房地產企業通過出售企業的股權來籌集投資者資金的融資渠道，包括公司的首次公開募股、額外發行、配股等。首先，股權融資沒有特定的期限限制，融資具有長期性，因為通過股權融資的投資人可以直接成為公司的股東，享有公司所有權份額。其次，股權融資使企業沒有較大的負擔，投資者成為公司的股東，要想取得資金只能是股權轉讓，不需要公司償還，與公司資金無關。最后，股權融資規模較大，適合資金密集型企業。當然，股票融資對企業信用、資質、營業狀況有較嚴格的要求。

（四）短期融資券。短期融資券是指企業按照相應的法定程序發行，約定在3、6、9個月內還本付息。短期融資券基本上用于解決短期的臨時性的融資需求，適用于融資較大、資金較多的融資活動。其優點是融資期限比較靈活，資金的周轉速度較快，成本較低，對融資企業沒有嚴格的條件限制。但是我國短期融資券采用承銷制，承銷商會優先考慮信用、資質、經營狀況較好的企業。

（五）內部融資。內部融資是指房地產企業使用公司內部自己擁有的資金來籌集投資項目所需要的資金的方式。包含企業變賣融資、企業應收賬款融資、企業留存收益以及資本金的提取這三種內部融資方式。企業變賣融資具體是指企業通過變賣自身的資產來籌集資金的方式。這種方式的優點是資金來得快，沒有太多的條件限制。企業應收賬款融資是指企業將賒銷而形成的應收賬款有條件地轉讓給專門的融資機構，使企業得到所需資金，加強資金的周轉。應收賬款融資是集融資、結算、財務管理和風險擔保于一體的綜合性金融服務。應收賬款融資的主要方式是應收賬款抵押融資和應收賬款讓售。企業留存收益以及資本金的提取是指企業使用以前年度企業所剩下的未分配利潤以及盈余公積進行的融資行為。

（六）房地產資金信托。房地產資金信托是指信托投資公司接受委托人的委托，通過發行資金信托來募集資金，然后將所募集資金運用于房地產企業或房地產項目。由資金運營的方式不同，房地產資金信托可進一步分為權益融資、債務融資以及混合融資這三種模式。這種融資方式的優點是擁有一定的靈活性并且現在比較流行。

四、保利地產公司概況

保利房地產（集團）股份有限公司（以下簡稱保利地產）成立于20世紀90年代，是中國保利集團控股的以房地產開發和銷售為主、以房地產金融為輔的綜合型地產開發公司。經過多年的發展，保利地產成為了國家一級房地產開發資質企業，國有房地產企業綜合實力榜首，并且連續四年蟬聯央企房地產品牌價值第一名。

在房地產開發業務方面，保利地產堅持以開發商品住宅為主，形成了自身獨特的“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”系列產品，涵蓋了包括別墅、洋房、高層等所有的種類。此外，保利地產也適度發展了經營性物業。商用物業則包括一些較為高檔的寫字樓、購物中心、展館、酒店等。公司在近些年內始終保持著穩定且健康的發展。

在房地產金融方面，保利地產的融資方式更為多元，除了傳統方式上的銀行貸款以外，還促成了地產與基金相結合的新型融資方式，利用這些新形式有效促進公司進一步發展。近幾年來，保利地產的發展呈現良好態勢，主營業務收入不斷得到大幅上漲，年均復合增長率達到了25%以上，在行業內處于領先地位，公司發展潛力巨大。

五、保利地產主要融資模式

（一）銀行信貸是保利地產最重要的融資方式。銀行借款融資所獲取的資金在保利地產過去這么多年的籌資活動中獲取資金中占據了絕大部分的比例，平均為70%左右，可見銀行信貸對保利地產融資的重要性。尤其是2010年，融資來源于銀行借款的比例高達99%以上。但是在2010年以后每年新增借款所占比重有輕微下降的趨勢，由此可見保利地產試圖在減少對銀行信貸資金的依賴，但是銀行借款依舊占極高的比例。因而短期內銀行借款仍然在保利地產融資模式中占有不可替代的地位。

（二）股票融資。自2006年保利集團上市發行股票之后，分別在2007年、2009年和2016年完成了一次公開增發和兩次定向增發，幾次增發均為保利地產擴大規模提供了資金。與其他融資方式不同，股票融資是長久性的，不需要到期歸還，也不需要支付利息，從一定程度上減輕了企業的壓力，但是企業在發行時需要支付一部分費用且資本市場對企業設置了一定的門檻，企業需要在信用、資質和經營狀況符合其發型條件才可以。2006年保利IPO公募集201，856萬元，公司將募集得到的八成以上資金投資到當時正在進行的開發建設項目。2007年、2009年和2016年公司三次增發，分別籌集到68.15億元、78.15億元和89.08億元，都用來投資保利地產開發的項目。隨著時間流逝，保利地產的規模越來越大，其三次增發籌集的資金不斷增加。由此可以看出，股票融資為保利地產在一定時間段提供了資金支持。

（三）債券融資。債券融資與銀行不同，債券融資只有在發行債券的年份才有資金流入。通過對保利集團歷年通過發行債券取得的資金在歷年取得資金總額的比重可以看出，在發行債券的那些年，債券融資也是一種融資來源，甚至超過了股票融資。

（四）私募房地產股權基金。近幾年來，保利地產開始嘗試基金融資。2010年，保利地產與中信證券聯合成立了信保股權投資基金管理有限公司。成立時募集資金24億元，至2017年管理資金已經累計達到637億元。

六、保利地產融資模式改善建議

（一）提升盈利水平，適當增加內部融資。由優序融資理論我們可以知道內部融資優于外部融資。而內部融資主要來源于企業的留存收益，留存收益受企業自身盈利狀況的影響。也就是說盈利能力對內部融資在一定程度上是正比關系，存在促進作用，但是就現在企業來說促進作用較小。企業可以通過增加自身的盈利能力從而增加內部融資。

（二）發展健康的融資結構，降低銀行信貸比例。在前文分析可看出，保利集團最主要的資金來源是銀行信貸，銀行信貸容易受到金融政策、金融環境影響，穩定性較差，不利于公司的資金需求。例如，可能上年就可以給公司發放貸款，但是到了今年可能會降低或者停止放貸。因此，上市公司為了擴大企業規模從而擴大融資規模以及增加融資渠道，更加穩定的融資，必須要適當調整銀行信貸在融資結構里所占比重。

（三）建設公司信用體系，例如融資信用。企業誠信與企業融資活動是密切相關的，是幫助企業順利融資的利器。隨著大數據時代的來臨，每個企業的信用度都會被量化。未來，信用良好的企業將會更快更好地得到融資，發展上處處便利，而信用不佳的企業，將會在融資以及各個方面舉步維艱。房地產行業資金需求量大，因而房地產企業更應該加強建設企業信用體系，在社會上營造出良好的形象。

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