深圳房地產市場分析

金陽

[提要] 2018年對于十九大提出的“多主體供應，多渠道保障，租售并舉”措施的全面貫徹，標志著我國房地產市場進入多元化與注重民生保障相結合的發展新階段。房地產業作為國民經濟的支柱產業，對我國相關產業發展和國民經濟平穩運行具有良好的促進作用。基于1978～2018年四十年間國家宏觀政策制度調控下三個時期深圳房地產市場變化的分析，本文提出政府政策調控先行原則、穩健原則、因城實施原則以及建立和完善房地產市場長效機制等建議。

關鍵詞：房地產業;改革開放;房地產政策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2020年2月15日

一、引言

1978年十一屆三中全會召開，我國開始實行對內改革、對外開放的政策。力爭通過確立以經濟建設為中心的政策與方針，為我國國民經濟發展尋求新的增長點。房地產業作為國民經濟的支柱產業，產業關聯性強，一直是促進和推動相關產業甚至整個國家市場經濟發展的強勁內生動力。深圳作為改革開放的前沿之地，是我國房地產市場發展歷程的見證和縮影，研究和分析深圳房地產市場發展變化具有重要的指導和現實意義。改革開放四十年間，深圳始終貫徹中央政府的政策方針，從中國首家物業管理公司的成立到第一部全國地方性物業管理法規出臺，深圳房地產市場的發展和改革一直走在全國前列。進入城市3.0時代，深圳房地產業將承接起建設社會主義先行示范區和助力打造粵港澳世界級灣區的兩大時代任務。然而，城市化發展帶來的城市開發過度、房地產市場發展不均導致的區域分級固化以及商品房租售比的不合理上升不斷催生房地產經濟泡沫等問題的日益嚴重，深圳房地產市場迫切需要革新目前市場調節先行、政府政策后入的房地產市場機制，尋求新的發展策略。

二、國家政策下的深圳房地產市場

（一）改革開放初深圳房地產市場初步形成時期。1978年中國GDP總量為3，645.2億元，城鎮新建住房面積0.38億平方米，人均住房建筑面積僅為6.7平方米，人均GDP不到全球平均水平的1/10。住房問題牽扯到社會與民生，發展房地產市場是解決民生之本的有效途徑之一。隨著改革開放這一政策的施行，住房商品化、土地產權等理論開始被提出，房地產市場發展開始被政府所重視。

1980年8月26日，五屆全國人大第十五次會議批準設立深圳為經濟特區，意味著深圳將作為改革開放的窗口和試驗田。作為國內首個房地產市場改革的先例，深圳房地產市場的探索受多方面因素的制約和影響。一方面是對于房地產方面的專業人才和市場資金的匱乏，另一方面則是面臨著舊住房制度、社會保障制度以及計劃經濟等多方面制度、觀念的束縛和制約。綜合考慮現狀后，招商局開始著力開發深圳蛇口工業區，通過招商引資聚集了眾多資金實力雄厚的海內外企業，有效解決了深圳市房地產市場發展過程中所面臨的資金問題。1980年，鄧小平明確提出“房子是可以賣的”。進一步強化了住宅商品化的性質，動搖了此前住宅作為福利分配的觀念。從制度上和觀念上為住宅從公有化的福利分配向私有化的商品交易轉變提供了理論指導，盤活了房地產的市場資源和資金的流動。在中央設立深圳為經濟特區和深港兩商合作模式的推動下，1978年深圳率先啟動房改，開始探索有償轉讓土地新模式。

據相關數據分析，1979～1988年十年間深圳城鎮單位在崗職工年平均工資平均為1，890元，期間深圳處于“低收入、低房租”的現實狀況，多數居民選擇進入房屋租賃市場，從而滯緩了住房商品化的進程。1988年6月，深圳市政府出臺了《深圳經濟特區住房制度改革方案》，旨在通過“以租促售、以賣為主、鼓勵職工買房”的房改方案完善住房銷售途徑，促進房地產市場資金的回流。隨著以市場調節為主、政府計劃調節為輔的房地產市場運行機制的初步形成，深圳房地產市場開始迅猛發展。一方面，發展至1988年，深圳地區生產總值達869，807萬元，接近1979年地區生產總值的45倍。社會固定資產投資額從1979年的5，938萬元升至1988年的436，191萬元，增長了近71倍。其中，住宅投資額從1979年的914萬元升至1988年的114，993萬元，增長125倍。可見，房地產業作為國民經濟支柱產業，憑借著其產業關聯性帶動了建筑、工程等相關產業的發展，間接促進了地區經濟的發展和進步。另一方面，中央及地區政府政策的傾斜導致人口凈流入短期內快速增長。十年間，深圳常住人口數從31.41萬人增長至120.14萬人，在房地產行業投資的不斷增長下，住房供需矛盾問題依舊嚴峻。

（二）住房制度轉變下深圳房地產市場調整時期。1998年以前，基于城鄉收入差距下居民的需求對于住宅供給的消化表現疲軟，深圳房地產市場是由二元制住房制度主導的。作為房地產市場制度發展和轉變的過渡期，公共住房與商品性住房并存的形式迎合了當時的市場和國情，有效解決了居民的住房民生問題，為我國經濟與社會的穩定發展營造了良好的市場環境。但是，隨著國際環境的不穩定影響，中國房地產市場內需不足、產能過剩等問題開始顯露。在亞洲金融危機的沖擊下，我國房地產市場形勢日益嚴峻。為此，中央政府積極應對，并于1998年取消福利分房，旨在進一步推動住宅商品化，從而恢復房地產市場的活力，帶動經濟發展。至此，住房供給商品化標志著我國開始進入了二元住房制度與一元住房制度并存的時代。

在積極推動住宅商品化、市場化以及解決住房供需矛盾問題上，中央政府一方面批準印發了《關于在全國城鎮分期分批準推行住房制度改革的實施方案》，旨在通過加大對居民的補貼、提高居民的收入以及提高房屋租金來促進和擴大住房的商品市場;另一方面引導地方政府加快住宅建設，使之成為新的經濟增長點和消費熱點。深圳積極響應中央政府政策，一是實行住房分配貨幣化方式取代住房實物分配;二是改革國有土地傳統管理體制，進行土地公開拍賣;三是糾正改革開放以來政府政策傾斜下的房地產市場短效發展機制，建立起多主體供給、多渠道保障的住房供應與保障體系相結合的市場長效機制。根據深圳統計年鑒數據得知，在1999～2003年五年時間，深圳市居民年平均工資從20，714元上升至30，611元，增幅為47.8%;房地產租賃價格指數從91.3上升至99.9，增幅為9.4%;商品住宅銷售面積從492.51萬平方米上升至811.9萬平方米，增幅為64.8%。可見，處于住房制度轉變與過渡時期的深圳房地產市場，政府政策的調控和引導起到了重要的作用。

（三）中央政府嚴格調控下深圳房地產市場變革時期。基于21世紀初國際、國內兩大環境因素影響，我國房地產市場開始飛速發展。一是得益于世界多極化、全球化格局下所創造的一個和平、穩定的國際市場環境，各國開始致力于國內市場經濟與政治制度的調整與變革，市場經濟得到穩定發展;二是隨著國內互聯網的普及和發展，“互聯網+房地產、商業地產”的出現奠定了我國房地產市場多元化的發展態勢，為房地產市場結構的優化和升級創造了條件。

缺乏成熟長效機制建立下的房地產市場所締造的經濟繁榮始終難以支撐市場長久穩定的發展，隨著2006年國家對于金融市場的全面開放，由于國內市場投資渠道單一，大批的外資涌入房地產市場，直接導致了房地產市場過熱而引發的供需結構嚴重失調。市場自身調控能力逐漸失靈，加上政府缺乏嚴格政策與手段的把控，深圳房地產市場在轉暖后再次陷入了危機之中。2005～2006年，深圳商品房價格從7，582元/平方米漲至10，039元/平方米，突破萬元大關。反觀居民年平均工資，一年間卻只從32，476元升至35，107元，遠不及商品房價格的上漲速度，人均收入與房價差距的擴大愈發加劇了房地產市場的不平衡。此外，深圳市房地產市場投機潮以及地王等現象頻發，房價的持續上漲使得居民住房購買能力下降，抑制了廣大群眾的合理住房需求。

據于我國房地產發展的現狀，政府開始出臺一系列政策法規并且著手于整治我國房地產市場出現的亂象。2005年，央行宣布調整銀行自營性個人住房貸款政策，連續兩次上調個人住房貸款利率。這一舉措增加了購房者的貸款利息，從而提高了購房成本，能夠在一定程度上減少居民的購房意愿。同年3月26日，“舊國八條”及“新國八條”兩項政策下發，旨在抑制房價上漲過快和減緩商品房在市場中的流通。然而，從深圳統計年鑒數據來看，中央政府的此次調控于當年并未取得顯著的效益。2005年深圳商品房銷售面積為993.20萬平方米，商品房二級市場平均交易價格為7，582元/平方米，相比起往年仍存在著較大幅度的增長。

2006年，央行實行再次加息以及出臺“國六條”，意在抑制市場需求，調整供給結構，并且進一步完善了稅收、土地政策以及信貸機制。在此次中央政府多方面、多渠道、多層次的政策措施牽引下，深圳市政府一方面出臺了《關于穩定房價促進我市房地產市場持續健康發展的意見》等一系列文件，增加了對房地產市場在供應結構和住房價格方面的調控力度;另一方面控制商業銀行住房貸款額度，通過提高第二套住房首付比例和貸款利率嚴格限制了房地產市場資金源的流入。成功抑制了房地產市場需求的過熱，完善和健全了深圳房地產市場的運行和發展體系。受政府調控影響，深圳市房地產市場發展勢頭逐漸減緩。一是表現在商品房銷售面積于2006年在價格保持較大幅度上升的情況下出現了近十年來的第一次下降;二是新、舊商品住宅銷售面積持續呈下降趨勢;三是新建商品住宅價格出現波動調整回落;四是房地產總額的大幅度下降。在這五年之間，深圳房地產市場更多的是在嚴格調控中發展與優化的。

三、深圳房地產市場變化分析

改革開放40多年來，我國國內生產總值增長了243倍。2018年，深圳地區生產總值達24，221.9億元，40年間增長了12，333倍。其中，自1993年有數據記載以來，深圳房地產開發投資額增加達24倍之多。分析改革開放四十年間深圳房地產市場發展的歷程發現：深圳城市化與人均住房面積的不斷擴張和增加映射了我國經歷了從定居時代向安居時代的轉變。未來幾年，我國房地產市場的發展和政策支持將逐漸轉變為兩個新模式：即自由市場為主、政府政策調控為輔以及加強住房保障為主，商品房結構多元化為輔的模式。

基于國際形勢關系與市場大環境不變的前提下，我國房地產市場的變化始終是自由市場與政府政策宏觀調控共同作用之下的結果。對于房地產市場的發展趨勢和潛力的判斷以及分析，也基本符合業內對于房地產市場的量化框架：“房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。”從長期來看，新中國成立以來，我國人口的發展趨勢一直是穩步增長的，意味著房地產是一個剛性需求的龐大市場。2018年，我國住房市值321萬億元，是GDP的3.6倍，并且呈現上漲趨勢，表明人口的增長對于住房需求的消化處于一個合理的區間。從中期來看，我國房地產市場的發展處于初步階段，城鎮率低，對于土地的開發和利用還不夠充分。并且隨著我國城市化進程的不斷加快以及土地利用率的提高，最終以土地供給增加的形式反饋于房地產市場中。從短期來看，央行等金融機構的措施以及貨幣政策能夠對房地產市場的調節在較為短的市場周期內起到顯著作用，是政府宏觀調控的重要手段之一。一般來說，央行采取緊縮性的貨幣政策能夠抑制房地產市場需求的過熱，從而減少房地產的經濟泡沫。特別是在過去幾十年中，我國的投資渠道較為單一，央行貨幣政策引導下資金的流入和流出能夠快速地參與到房地產市場之中。

四、深圳房地產市場存在的問題

進入城市3.0時代，房地產市場正從城市群走向都市圈、大灣區時代，中國致力于建設和打造以粵港澳大灣區為代表的世界級灣區。深圳作為聯系粵港兩地的重要窗口和橋梁，同時能對內地形成良好的輻射作用。據相關資料顯示，深圳產業結構優化和調整加快，科技創新類產業增長尤為突出，未來將為粵港澳大灣區的科創產業發展增加強勁的內生動力。處于新時期、新時代下的深圳，解決和優化房地產市場存在的問題便顯得刻不容緩。

剖析改革開放40多年來深圳房地產市場的發展歷程發現深圳房地產市場存在以下幾點問題：（1）隨著城市化進程的不斷加快，深圳房地產市場超高速的發展導致土地資源消耗過快，經濟發展與自然資源消耗之間的矛盾愈發嚴重。2014～2018年五年間，深圳市房地產開發項目面積平均增長率為10.7%。其中，2018年房地產開發項目面積為6，747.69萬平方米，同比增長18%，預計未來五年深圳房地產開發項目面積將繼續保持向上增長的趨勢。房地產行業對于土地面積的持續性占用和消耗將給深圳市有限的土地資源造成巨大的壓力，而當土地資源的消耗達到一定限度時，也將限制和制約房地產行業和地區經濟的發展。（2）新舊城區發展差距大，舊城區改造問題難以得到有效解決。在深圳市城市化進程中，房地產市場的優化和發展總是伴隨著新舊城區的更新和交替。承接和處理好舊城區向新城區過渡的階段能夠有效減少城區發展差距，是解決城市化進程難題的根本途徑。目前，深圳市新舊城區交相混雜，同時舊城區改造牽涉到政府、房企、居民等多方利益，政府始終未能尋找到有效可行的解決方法。（3）商品房價格居高不下，住房市場結構失調導致房價與居民收入差距懸殊，中低收入人群住房問題得不到保障。2018年，深圳市商品房二級市場平均交易價格為54，090元/平方米，城鎮單位在崗職工年平均工資為111，709元。以2018年為例，按照每套商品房面積100平方米計算，除去其他支出，居民需要花費50年的工資總額才能購買一套商品房。可見，深圳市居民收入和商品房價格差距懸殊。（4）住房制度環境不完善，住房制度的配套性改革措施不足。（5）住房租賃市場不成熟，投資性住房需求難以有效遏制，擠出效應明顯。（6）房地產市場過于依賴中央和地方政府，市場結構不合理，缺乏自主性。40年間，深圳市房地產的發展和變化始終是政府政策調控下的結果，市場自身調控能力長期在政策的主導下而逐漸僵化。

五、幾點建議

（一）建立健全房地產市場運行長效機制，構建和完善房地產市場法律體系

1、中央政府應堅持以市場自由發展為主，行政與金融手段為輔，建立房地產市場運行長效機制。通過出臺并落實穩健的相關法律法規來正確引導和規范房地產市場的健康發展，從而優化房地產市場結構，從根源解決商品房供需失衡以及緩解居民收入與房價之間的矛盾。宏觀政策方面，始終堅持“房住不炒、租售并舉”的理念，將深圳房地產市場引向合理、健康的發展道路。政策實行過程中，一是倡導和堅持因城實施原則，從深圳房地產市場具體情況出發，采取針對性的政策措施;二是遵循政策引導先行、市場機制后入以及穩健原則。

2、地方政府應積極響應國家政策，不斷出臺相關法律法規規范和引導深圳房地產市場。推動深圳住房體系法制化進程，完善房地產法律體系，為政府加強房地產管理提供必要的法律依據。

（二）完善住房制度配套性措施，建立房地產市場反應機制。在房地產市場發展過程中，自由市場的運行總是伴隨著表面經濟繁榮而發展。正如羅森（2005）所說“住房市場是政府干預最多的一個市場”。在面對房地產自由市場失靈時，政府應積極反應，介入房地產市場并且改革住房配套性措施。一是建立健全房地產市場反應機制，推動深圳地區實現產城融合發展;二是將住房制度和住房政策調整動態化，根據房地產市場發展周期的變化不斷調整住房制度;三是完善市場機制，優化和拓寬居民的投資渠道，并且不斷完善和健全居民理財、房地產稅以及信貸體制。

（三）完善土地政策，合理利用土地資源。政府應不斷完善土地政策，提高土地的使用效率，減少土地資源的浪費。一是合理分配城市資源，避免資源配套不均衡;二是優化財政收入結構，不過分依賴售賣土地收入;三是建立考核土地管理成效機制，嚴格整治非法占地等亂象。

（四）充分發揮和利用好政府、房企、居民在房地產市場中的作用和價值。（1）政府應積極引導房企和居民樹立正確的房地產市場觀念，處理好與房企、居民之間的關系。繼續落實和實行舊城改造工程，實現三方互利共贏，共同推動深圳城市化進程。（2）房企應該兼顧經濟效益與社會效益的統一，不斷加強自身品牌建設以及提升社會責任感，積極參與和配合政府建設住房保障和舊城改造工程。房地產開發和住房建設過程中，采用綠色、低耗建材，推動住房市場朝品質化、可持續化發展，從而提高和改善深圳居民住房的環境和品質。積極響應政府號召，發展和完善住房租賃市場，推動深圳房地產市場結構多元化發展。（3）居民應不斷提升自身的房地產和金融知識，拓寬自己的投資渠道，不盲目投機追求短期虛高的經濟收益。對于投資者來說，樹立正確良好的房地產投資觀，合理合法進行房地產市場交易。對于普通居民來說，努力增加自身的經濟收入，優化家庭支出和儲蓄結構，減小房地產市場價格波動帶來的影響。

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