堅持“房住不炒”背景下房產與風險金融資產持有關系分析

周 瑩

（南京農業大學金融學院，江蘇南京 210095）

1 引言

近年來，中國家庭對房產的過度偏好引發了許多現象和問題。首先，房價收入比過高，不同地區差距明顯。房價收入比是家庭所持有的房屋總價占家庭年收入的比重，能夠反映出家購買住房的難易程度。根據易居房地產研究院發布的2017年《全國百城房價收入比研究》報告，我國2017年上半年各地區房價收入比差距明顯，深圳房價收入比達到34.9，上海北京的房價收入比超過22，而仍有部分城市如呼和浩特的房價收入比這一指標低于5。發達國家認為，房價收入比一旦超過6，便可視為房價抵達泡沫區，這一指標同樣放映出我國部分城市地區房價收入比過高，各地區之間差距顯著。房價收入比過高會沖擊城市對優秀產業和人才的吸引力，從而使得城市的房價缺乏重要的支撐，而在面臨當前房地產市場供需基本均衡的情況下，房價下調存在較大壓力。其次，住房空置率問題加大房地產行業風險。住房空置率是空置的房屋面積占住房總面積的比重，能夠反映房地產行業面臨的風險。房屋的空置率越大，使用率越低，越能夠表明房屋泡沫的加大。中國家庭金融調查與研究中心數據顯示我國住房空置率徘徊在20%左右，表現出嚴重的房產庫存積壓問題，這從房地產市場的長期發展來看，是極為不健康的現象。最后，房價過高問題。受經濟環境等因素的影響，我國房價居高不下，城市化進程的加速刺激了住房需求，大量外來人口及農村人口涌入城市，他們的住房問題需要得到解決，因此在需求過剩的情況下，會推動城市房價的進一步上漲。同時，部分投機者的惡意炒作行為也使得房價高昂，很多商人趨之若鶩，惡意抬高房價，賺取利潤。此外，房地產市場的管理問題不利于遏制房價的過快上漲，毋庸置疑國家的宏觀政策存在滯后性，容易導致房地產調控政策失靈，無法從根本上解決房地產市場所面臨的問題。

因此，雖然我們認為房產行業在近40年的發展過程中，在擴大內需方面起到了重要作用，但在當前房價上漲過快，住房價格堅挺的市場大環境下，抑制房產投資行為成為必要。

Campbell（2006）[1]認為金融市場產生的經濟福利很大程度上取決于家庭如何參與和利用金融市場。眾多學者研究發現：房產市場的不健康發展帶來一系列問題，尤其對我國家庭的風險金融市場產生影響[2][3][4]。很多家庭看到房產市場的巨大利益，將大量資金用于投資房產，從而造成我國當前風險金融市場有限參與的情況[5]?！?018年中國城市家庭財富健康報告》（以下簡稱為報告）顯示：2017年我國城鎮家庭金融資產占總資產比重僅為11.8%，遠低于美國、日本等國家（圖1-2）。此外，金融資產的配置本身存在諸多不合理現象，報告顯示：家庭金融資產中銀行存款占比42.9%，理財產品占比13.4%，風險金融資產中股票占比8.1%，基金占比3.2%，債券比重僅為0.7%，可見我國城鎮家庭金融資產集中在銀行存款和理財產品上，風險金融市場參與嚴重不足。因此，堅持“房住不炒”這一政策對于緩解我國風險金融市場有限參與的情況同樣具有重要意義。鑒于此，本文采用了2014年和2016年中國家庭追蹤調查（CFPS）數據對我國城鎮家庭的房產持有情況和風險金融資產參與配置情況進行分析。

2 樣本家庭房產與風險金融資產持有關系的分析

本文利用中國家庭追蹤調查（CFPS）2014及2016年的數據，該數據庫覆蓋范圍較廣，調研方式嚴謹，具有較高的科學性及嚴謹性。為從事本文相關內容的研究，在剔除農村家庭樣本后進行進一步數據處理，將部分關系變量缺失的觀察值刪除，并按照戶主年齡進行篩選，最終將樣本限定為戶主在22周歲至65周歲之間的家庭，最終一共得到1979戶家庭樣本，共3958條樣本數據。

2.1 樣本家庭房產持有情況的描述性分析

表2-1統計了樣本家庭持有房產套數的情況，結果顯示，在全樣本中，有635個樣本持有房產套數為0，沒有自有住房的城鎮家庭占比達到了16.04%，絕大多數家庭持有一套房產，占比達到65.59%，說明在我國大部分家庭的住房還是以消費屬性為主，用于自主，持有兩套住房的家庭為619戶，占所有樣本家庭的15.64%，若不考慮少部分家庭兩套住房都用于自主的情況，認為家庭的兩套住房一套用于自主，另一套用于投資或出租，可以看出樣本家庭對房產市場投資的參與率較高，達到15.64%。此外，還有少部分家庭（2.73%）持有的房產超過2套。

本文將樣本家庭按照家庭年收入的多少，將家庭年收入低于35000元的家庭認定為低收入家庭，將家庭年收入介于35000元至70000元的家庭認定為中等收入家庭，將家庭年收入大于70000元的家庭設定為高收入家庭。從表2-1中可以看出，低收入家庭最多僅有12戶樣本持有三套住房，沒有家庭持有三套以上住房，且72.27%的家庭持有一套住房，17.99%的家庭持有0套住房，這兩類樣本占比均高于全樣本，也許表明家庭持有的房產套數確實與家庭收入有關。中等收入家庭中，也僅有1戶家庭持有四套住房，沒有家庭持有5套住房，16.09%的家庭持有兩套及以上的住房，66%的家庭持有一套住房，17.82%的家庭未持有住房。在高收入家庭中，持有兩套及以上住房數量的家庭樣本顯著增加，尤其是持有兩套住房的家庭，表明高收入家庭更多地關注到房產的投資屬性，而非居住屬性。此外，高收入家庭中持有1套房的樣本為705戶，占比57.74%，不持有住房的樣本數量占比為11.87%，比重明顯減少，似乎進一步證明家庭持有的房產套數確實與家庭收入有關。

進一步按照樣本家庭戶主的年齡進行分組，戶主年齡在22周歲至35周歲之間的認定為年輕家庭樣本，戶主年齡在36周歲至50周歲之間的家庭認定為中年家庭樣本，戶主年齡在51周歲至65周歲之間的家庭認定為老年家庭樣本。根據表3-3的數據，樣本數據中年輕家庭數量較少，僅有621戶，占比15.69%，年輕家庭中，半數以上家庭持有一套房產，值得關注的是年輕家庭中有200戶不持有住房，占所有年輕家庭樣本的32.21%，接近三分之一，這也許與年輕家庭的家庭人口特征和資金實力、財務約束有關。中年家庭中，房產投資行為較為明顯，18.74%的家庭持有兩套及以上數量的房產。老年家庭中，可能是由于子女成年后剛剛獨立、成家，與父母分開居住，因而持有兩套房數量的樣本家庭顯著增加，達到285戶，占比17.67%。

表2-1 樣本家庭房產持有情況

表2-2統計了樣本家庭持有的住房資產的價值情況。全樣本中，房產總價值的平均值為56.76萬元，房產價值占家庭總資產的比重高達74%，在剔除未償還住房貸款后得到房產凈值平均為53.63萬元，占家庭總資產比重為67.1%。低收入家庭中，房產總價值平均為23.70萬元，可能是由于低收入家庭中沒有房產的家庭分攤了有房樣本家庭的房產價值，且低收入家庭的有房樣本受到過多的財務約束也傾向于持有低價值房產，低收入家庭的房產價值及房產凈值占家庭總資產比重均高于全樣本，房產愈發成為低收入家庭的第一大資產，且低收入家庭承擔了更多的住房壓力。中等收入家庭中，房產總價值和房產凈值的平均值相比于低收入家庭皆有所提升，收入改善對家庭住房條件的改善起到有利的作用。高收入家庭中，房產總價值與房產凈值的平均值均超過一百萬，表明高收入家庭的住房條件相比于中低收入家庭，出現了很大的躍升。不同生命周期的家庭中，房產的持有情況也不盡相同。年輕家庭中，房產尚沒有成為家庭的“綁架”，許多年輕家庭并沒有實力購買過多的房產，從而房產價值占比不如中老年家庭。在中年家庭中，戶主及配偶已經具備了一定的資金實力，能夠購買或投資房產，因此房產價值占比達到76.5%。在老年家庭中，戶主處于為子女置辦房產或遺贈的動機，也會增加對房產的持有，老年家庭平均房產價值達到62.91萬元。

表2-2 樣本家庭房產平均價值情況

2.2 樣本家庭風險金融資產持有情況的描述性分析

表2-3統計了樣本家庭的風險金融市場參與情況。本文討論的風險金融資產種類包括股票、債券、外匯及其他風險資產。根據表2-3的數據，在3958戶全樣本家庭中，僅有245戶家庭參與了風險金融市場，占樣本家庭總數的6.19%，與持有兩套及以上房產數量的樣本家庭相比，我國城鎮家庭的風險金融市場的參與度遠遠低于家庭在房地產市場中的參與度。

不同收入水平的家庭，風險金融市場的參與情況存在差異。低收入家庭中，僅有11戶家庭參與了風險金融市場，占所有低收入家庭戶數的0.82%。中等收入家庭中風險金融市場的參與率為3.31%，相比低收入家庭有所提升。高收入家庭中，188戶家庭參與了風險金融市場，占所有高收入家庭樣本總數的15.38%，這一參與程度高出了全樣本家庭，且我國城鎮家庭中高收入家庭成為風險金融市場參與的主力軍。

家庭生命周期的不同特征會影響家庭是否參與到風險金融市場中的決策。在年輕家庭中，41戶樣本家庭參與了風險金融市場，占年輕家庭樣本總數的6.60%，略微高出全樣本的這一數值。中年家庭中，97戶樣本家庭參與了風險金融市場，占中年家庭樣本總數的5.63%，低于年輕家庭的風險金融市場參與程度。老年家庭中，107戶樣本家庭參與了風險金融市場，占老年家庭樣本總數的6.63%。

表2-3 樣本家庭風險金融市場參與情況

表2-4統計了樣本家庭的風險金融資產配置情況。表中主要列示了樣本家庭的風險金融資產配置總額及家庭持有的風險金融資產價值占家庭總資產的比重。全樣本數據顯示，城鎮家庭樣本持有的風險金融資產總額為16834元，風險金融資產占家庭總資產的比重僅為1.46%。因此，我國城鎮家庭不僅存在風險金融市場參與率不高的問題，也存在風險金融資產配置比率過低的問題。

表2-4 樣本家庭風險金融資產配置情況

不同收入水平家庭的風險金融資產配置情況差異明顯。在低收入家庭中，平均風險金融資產價值僅為1814.5元，只有全樣本的十分之一左右，風險金融資產占家庭總資產的比重僅為0.46%。中等收入家庭中，風險金融資產平均價值為4868.04元，是低收入家庭這一指標的2.7倍左右，風險金融資產占總資產的比重雖有所提升，但比重僅為1.26%。高收入家庭中，風險金融資產的價值達到47022.48元，接近中等收入家庭這一指標的10倍，是低收入家庭的26倍左右。盡管如此，高收入家庭中風險金融資產占家庭總資產比重只有2.72%?？梢娢覈擎偧彝ゾ用癫辉敢馔顿Y過多的風險金融資產。

家庭處于不同的生命周期，其資產配置行為是不同的。在年輕家庭樣本中，風險金融資產持有的平均價值為9532.37，占家庭資產比重為2.13%。在中年家庭中，家庭的資金實力有所提升且尚有穩定收入來源，家庭的風險金融資產平均價值達到19579.39元，是年輕家庭的2倍左右，盡管如此，在家庭總資產上，中年家庭比年輕家庭高出許多，因此中年家庭卻不愿意過多地持有風險金融資產，家庭風險金融資產價值占比僅為1.16%。老年家庭中，風險金融資產平均價值為16712.21元，興許是出于養老等預防性儲蓄的考慮，持有的風險金融資產價值相比于中年家庭略微下降。

2.3 樣本家庭房產與風險金融資產持有情況的交叉分析

表2-5統計了按房產套數劃分的全樣本家庭的風險金融資產持有情況。即分析持有不同套數房產的全樣本家庭在風險金融資產參與及在家庭總資產中配置比例上的差異。

表2-5的數據顯示，在不持有住房資產的635戶家庭樣本中，31戶家庭參與了風險金融市場，參與率達到4.88%，這部分樣本持有的風險金融資產平均價值為7098.3元，占家庭總資產的比重達到4.66%。在持有一套住房的2596戶家庭樣本中，121戶家庭參與了風險金融市場，參與率為4.66%，這部分樣本持有的風險金融資產平均價值為14470.77元，占家庭總資產的比重達到0.98%。在持有2套住房的619戶家庭樣本中，73戶參與了風險金融市場，參與率達到11.79%，這部分樣本持有的風險金融資產平均價值為30942.68元，占家庭總資產的比重達到3.98%。在持有3套住房的94戶家庭樣本中，17戶參與了風險金融市場，參與率達到11.11%，這部分樣本持有的風險金融資產平均價值為52704.26元，占家庭總資產的比重達到1.35%。

表2-5 按房產套數劃分的全樣本家庭的風險金融資產持有情況

表2-6統計了按房產價值占家庭總資產比重劃分的全樣本家庭的風險金融資產持有情況。即分析持有不同比重房產價值的全樣本家庭在風險金融資產參與及在家庭總資產中配置比例上的差異。

表2-6的數據顯示，在家庭房產價值占總資產比重為0到20%之間的家庭樣本中，39戶家庭參與了風險金融市場，參與率達到7.62%，這部分樣本持有的風險金融資產平均價值為22373.23元，占家庭總資產的比重達到4.64%。在家庭房產價值占總資產比重為80%到100%之間的家庭樣本中，89戶家庭參與了風險金融市場，參與率僅為3.84%，這部分樣本持有的風險金融資產平均價值為5349.90元，占家庭總資產的比重僅為0.3%。可見，隨著家庭房產價值占家庭總資產比重的增加，特別是家庭房產占比達到80%以上之后，家庭參與風險金融市場的概率下降，風險金融資產配置金額和配置比例相應減少。

表2-6 按房產價值占比劃分的全樣本家庭的風險金融資產持有情況

3 小結及政策啟示

在中國社會的特有文化背景下，居民對房產的偏好由來已久。這種文化隨著時代的變遷，也從安土重遷變為對城市商品房、住宅公寓的追逐。更是從房屋的居住屬性向房屋的投資屬性轉變，這種轉變引發了房產行業的巨大泡沫，而從另一方面使得風險金融市場“無人問津”。通過本文的分析，可以看到，就房產持有情況和風險金融資產持有情況來看，我國普遍存在偏好持有兩套房產、房產價值占比過高以及風險金融市場有限參與的情況。而將城鎮家庭的房產持有情況與風險金融資產持有情況進行交叉分析后，就房產套數而言，隨著房產套數的增加，風險金融市場的參與概率有所增加，但是配置的金融資產比例卻顯著減少；就房產價值占比而言，隨著房產價值占比的增加，特別是達到80%以上之后，家庭參加風險金融資產的概率及配置比例均顯著下降，佐證了家庭消費于房產是當前風險金融市場有限參與的一個重要原因?；诒疚牡难芯拷Y果，明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，堅持“房主不炒”這一政策具有重要意義。