“十四五”時期房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展重點任務(wù)研究

邵瑋 朱玉玲

摘要：回顧并總結(jié)房地產(chǎn)業(yè)自改革開放以來近40年的發(fā)展歷程，圍繞房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展目標提出“十四五”時期中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點任務(wù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);高質(zhì)量;“十四五”

1 改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程

改革開放40年來中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了多個階段。

1979—1991年，是中國房地產(chǎn)市場化體系初步建立的時期。自1979年起，國家開始向職工出售新建住房，由政府統(tǒng)建統(tǒng)售，初步形成政府投資建設(shè)與住房商品化銷售相結(jié)合的城鎮(zhèn)住房體系;1980年國家正式開始實行住房商品化政策，并于1982年起在試點城市試行住房補貼出售政策;1988年住房制度改革在全國范圍內(nèi)開始分期分批推開;1991年11月，國家提出將進一步健全房地產(chǎn)市場作為城鎮(zhèn)住房制度改革下一級段重點任務(wù)，旨在釋放房地產(chǎn)市場活力，改善城鎮(zhèn)居民居住條件。改革開放后十余年，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標逐步由推進住房商品化轉(zhuǎn)向建立多層次的住房結(jié)構(gòu)體系，并在未來很長的一個時期內(nèi)將滿足各層次住房消費人群需求作為完善房地產(chǎn)市場的重點任務(wù)。

1992—2014年，是中國房地產(chǎn)市場化改革的深化時期。改革開放后房地產(chǎn)業(yè)熱度提升明顯，但發(fā)展成果未能有效惠及民生的問題也同樣突出，房價增速過快導(dǎo)致民生壓力增大，對民生領(lǐng)域發(fā)展帶來不利影響。1993年6月國家開始控制高檔房地產(chǎn)項目的開發(fā)并建立住房公積金制度和商品房預(yù)售制度，意在調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。1998年，為應(yīng)對亞洲金融危機，占GDP比重較大且產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的房地產(chǎn)業(yè)成為提振經(jīng)濟的主要手段，住宅業(yè)被定位為新的經(jīng)濟增長點，五年后房地產(chǎn)業(yè)被明確列入國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2004-2014年的近十年里，中國房地產(chǎn)市場波瀾起伏，先是國家積極穩(wěn)定房價，期間遭遇全球經(jīng)濟衰退浪潮，房地產(chǎn)業(yè)重啟“救市”功能，再次成為拉動經(jīng)濟增長的主要產(chǎn)業(yè)。為應(yīng)對部分城市房價上漲過快的問題，2010年起國家再次啟用土地政策與信貸政策加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，同時啟動棚戶區(qū)改造和安居工程等保障性住房措施補充多層次的住房結(jié)構(gòu)體系，應(yīng)對由于居民收入不均衡導(dǎo)致的住房市場需求多層次化問題。

2015年至今，是中國房地產(chǎn)業(yè)住宅居住本質(zhì)的回歸時期。2015年中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議指出以化解房地產(chǎn)庫存為主要手段實施房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。2017年國務(wù)院政府工作報告首次明確提出“堅持住房的居住屬性”。此后，中央層面反復(fù)強調(diào)住房的居住屬性，并明確了調(diào)控政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，完善住房制度與優(yōu)化供應(yīng)體系成為下一時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主攻方向。

2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體評價

第一，整體在優(yōu)化。國家最初以降低政府財政負擔和擴大住房供給為目標，逐步推動住房商品化改革，實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)一度成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱和應(yīng)對經(jīng)濟下行壓力的主要手段。此后，面對存量住房過剩與房價增長過快等情況，國家積極嘗試信貸、稅收、土地等多種類型政策實施調(diào)控并不斷建立健全保障性住房體系，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)向人民“住有所居”的目標邁進。

第二，過程有波動。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶動能力強和行業(yè)關(guān)聯(lián)度高的特征決定了地方政府具有依靠房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟整體快速增長的偏好，房地產(chǎn)市場在資本要素的刺激作用下很容易出現(xiàn)庫存過量和熱度過高的情況。國家對于房地產(chǎn)業(yè)長期秉承穩(wěn)健發(fā)展的原則，但是當遇到灰天鵝事件導(dǎo)致經(jīng)濟下行壓力大時，又習慣性通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟增長，存在一定程度的路徑依賴，因此才會發(fā)生40余年中嚴格調(diào)控與主動刺激房地產(chǎn)市場交替出現(xiàn)的情況。

第三，未來更明確?！笆濉睍r期，我國大部分地區(qū)去房地產(chǎn)庫存任務(wù)已基本完成，“房住不炒”的理念深入人心，廉租房、公租房、經(jīng)濟適用房、商品房等“租購并舉”的多元供給體系逐步健全，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商開始轉(zhuǎn)型應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)存量經(jīng)營時期，房地產(chǎn)業(yè)在國家創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略下逐步與國民經(jīng)濟解綁，2020年初新冠疫情發(fā)生后，房地產(chǎn)業(yè)并未再次成為國家提振經(jīng)濟的主要手段，由此可見，堅持“房住不炒”和保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展仍將成為“十四五”時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總基調(diào)。

3 “十四五”房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重點任務(wù)

第一，加強存量管理，注重城市更新?！笆奈濉睍r期，城鎮(zhèn)體系在空間與人口均衡發(fā)展的整體格局下，超大城市、中心城市、省會城市、沿海發(fā)達城市的集聚效應(yīng)仍將繼續(xù)發(fā)揮作用，中小城市的產(chǎn)業(yè)與人口規(guī)模短期內(nèi)不會發(fā)生明顯的增長，因此，在土地集約利用導(dǎo)向和建設(shè)規(guī)?？偭靠刂频那疤嵯拢蟪鞘信f城改造的節(jié)奏將會加快，中小城市新城（區(qū)）建設(shè)的步伐將會減緩，城市更新等存量開發(fā)項目的需求將會增加。房地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)當向前后兩端延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)揮自身產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的特點，充分對接各類資源要素，滿足招商引資、商務(wù)配套、物業(yè)服務(wù)需求，通過持續(xù)運作存量項目來獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在高質(zhì)量發(fā)展理念引導(dǎo)下，在助推城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升城市品質(zhì)過程中持續(xù)穩(wěn)定的服務(wù)于人民生產(chǎn)生活的各個環(huán)節(jié)才是符合房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展要求的創(chuàng)新模式。

第二，強體系穩(wěn)房市，重民生穩(wěn)房價。縱觀整個“十三五”時期，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的目標貫穿始終，“房住不炒”的定位堅定不移，住房市場體系和保障體系持續(xù)深化改革，房價急劇增長得到有效遏制，房地產(chǎn)業(yè)對于民生發(fā)展的貢獻不斷提升。房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展顯著增強了人民追求美好生活的信心，為全面建成小康社會后邁向社會主義現(xiàn)代化打下堅實基礎(chǔ)。在2020年初新冠疫情的影響下，人民生活水平整體上出現(xiàn)不同程度的波動。為穩(wěn)定社會信心，盡快擺脫新冠疫情對經(jīng)濟社會發(fā)展的影響，“十四五”時期房地產(chǎn)市場價格平均水平不應(yīng)發(fā)生較大波動，房價變化應(yīng)當遵循城市發(fā)展規(guī)律，進一步加強住房保障體系建設(shè)才能讓房地產(chǎn)業(yè)更好的服務(wù)民生。

第三，完善法規(guī)體系，建立長效機制。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過近40年的發(fā)展，已經(jīng)完全適應(yīng)了市場化運行模式。同時，在房地產(chǎn)業(yè)市場化進程逐步推進的過程中持續(xù)有新的問題與矛盾暴露出來。市場經(jīng)濟中各個主體以追求利益最大化為核心目標，為防止市場主體間的矛盾成為房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的阻礙，應(yīng)當建立完善的房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)體系、形成支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長效機制，引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?！笆奈濉睍r期，為更好的建立土地改革、稅收改革、金融創(chuàng)新等房地產(chǎn)長效機制，必然需要建立完備的房地產(chǎn)法規(guī)體系和能夠有效規(guī)范房地產(chǎn)市場主體與交易行為的房地產(chǎn)市場保障機制作為房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

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