“以賽謀城”：成都天府奧體城對房地產經濟的影響淺析

2020-04-28 03:56:04盧樂欣

中國房地產業·中旬 2020年11期

盧樂欣

摘要：大型體育賽事能提升城市知名度，推動城市升級，還能為場館周邊區域帶來新的發展機遇，促進城市區域經濟發展，對當地房地產經濟的促進影響尤為顯著。因此，成都等城市規劃修建體育綜合體來承辦大型體育賽事。正在建設中的四川首個大型體育多功能綜合體——天府奧體城展現了成都欲通過舉辦更多大型賽事來促進城市擴張，帶動東部區域發展的城市規劃雄心。成都天府奧體城借鑒傳統經驗，對當地基礎設施、空間功能和環境進行了升級，針對“奧運陷阱”的缺陷，設計了“分階段漸進、分層級功能、產與城融合”的模式，尤其注重增加內生性發展需求和持續性生活需要。在成都政治經濟環境的持續支持下，隨著人們的體育意識不斷加強，生活質量需求不斷增加，天府奧體城有望更長效地促進當地房地產經濟的發展，推動實施城市長期發展規劃，為成都的城市發展注入強力的推動力。

基于對往屆奧運會舉辦城市體育場館建設過程和效果跟蹤，以成都奧體城發展思路為例，本文對如何利用城市興建體育場館、承辦體育賽事的契機，促進基礎設施更新、城市環境改善和公共空間功能轉變，刺激和提升房地產的需求，拉動投資和消費，實現經濟正向循環，提出了自己的淺見。

關鍵詞：成都天府奧體城;體育綜合體;城市發展;房地產經紀

舉辦大型體育賽事被許多的城市納入發展規劃戰略。賽事主辦城市可通過建造場館吸引大量投資，來改變公共空間功能，提升知名度，刺激城市的經濟發展。例如 1992 年奧運會就成功拯救了處于經濟危機中的巴塞羅那。房地產作為城市經濟的重要支柱，是首當其沖受到影響的行業。修建大型體育場館前后當地房價有明顯波動，如美國國家橄欖球聯盟的新體育場的建設將當地房屋均價推高了 8%。但城市管理者并不滿足修建功能單一的場館，因此體育綜合體應運而生。1952 年芬蘭赫爾辛基首創了奧運公園，1960 年后奧運公園的建設更頻繁地與調整經濟結構、振興區域發展、更新城市布局及展示城市和國家面貌相結合。近年來我國多個城市相繼開發建成城市“奧利匹克體育中心”這一極具代表性的體育綜合區域。奧體中心借鑒國外奧林公園的理念，一般以承辦頂級國際體育賽事為最終目標，在城市某片區域匯集多個運動館、田徑場和配套設施。其能改善基礎設施和外部環境來吸引和聚集人流，增加房產需求，同時開發建設新項目增加住房供給，對房地產經濟具有積極影響。但高昂的前期投資、缺乏可持續性的大型場館、以及長期規劃的缺失，可能對房地產經濟的躍升產生副作用。因此，研究特定城市背景下的體育綜合體的發展機制具有重要意義。

為貫徹國務院《體育強國建設綱要》，成都市體育發展“十三五”規劃提出，推動體育產業高質量發展、打造成都體育文化品牌、加快建設國內一流體育城市和世界賽事名城。結合“東進”的城市戰略，成都擬以“一城兩區多點”布局重大體育場館。其中，天府奧體城作為核心的“一城”，將創新性地集體育教育、康復醫療、觀光旅游等多種功能于一體，滿足了居民多樣的內生需求，增強了可持續性。因此，相對于傳統的體育綜合體，天府奧體城對周邊房地產經濟預計會產生更強、更持續的正向影響。

1 承辦大型賽事對房地產市場的影響機制

1.1 外部環境提升

1.1.1 基礎設施升級與公共空間功能轉變

為在承辦好奧運會的同時奠定城市進一步發展的基礎，往屆奧運會主辦城多在賽前更新交通、污水和垃圾處理系統、通信設施和城市景觀等城市基礎設施。如 1965 年東

京將國民生產總值的 3.2%? 用于整修道路、擴建碼頭、改善污水處理系統等;為籌備 1976年奧運會，蒙特利爾將地鐵線路延長了 20 公里以連接城市和體育場館，并且修建了新的機場航站樓、翻新了道路。此外，奧運綜合體的修建也會影響城市規劃和公共空間的功能。如 1988 年首爾奧運會，隨著體育場館、配套設施和奧運村在漢江南岸建成，新聞中心、眾多企業和居民區南遷，江南區逐漸形成繁華的商業區，成為首爾的新城市中心。主辦城市的區域功能因奧運綜合體的建設而變化更為常見。曾經是二戰后堆砌戰后垃圾的荒地的慕尼黑Oberwiesenfeld 奧林匹克公園，如今已成為市民進行體育和娛樂活動的好去處。約有 2.2 億游客前往公園參觀，另約有 2000 當地居民每天在公園里鍛煉和享受閑暇。優美的環境和大量消費者也吸引了寶馬等眾多公司進駐。隨著建設奧運體育場館，城市區域公共空間的功能發生了改變，政治權力、經濟實力和文化氛圍也隨之逐步轉移。奧運場地周邊區域空間功能的優化提升，能給周邊地產賦予更高的價值，促進周邊房地產市場的發展。

1.1.2 城市環境優化

奧運會也是建立城市聲譽、提升城市知名度的一大良機。因此，即使是成本高昂，挑戰巨大，部分主辦城市仍不遺余力優化城市環境。為達到奧運會的空氣質量要求，自1998 年開始，北京政府共投入 1400 多億元全面整治困擾城市多年的空氣質量問題。工作共分為 13 個階段，包含 200 多項治理和控制措施，重點治理燃煤電廠、機動車、工業和粉塵污染。奧運會期間，臨時管控措施更加嚴格：要求 150 多家重污染的企業臨時停工停產;城區工地暫停土石方工程和混凝土澆筑作業以避免粉塵污染;采取機動車單雙號限行以盡可能減少尾氣排放。北京 2008 年 8 月空氣質量全部達標，全年空氣質量良好的天數從 1998 年的 100 天增加到 2007 年的 246 天，各大污染物年均濃度大幅下降。環境改善也利于主辦城市賽后的發展。借助奧運契機大力發展公共交通、關閉重污染工廠、出臺污染監測和排放限制政策等措施，在賽后持續促進空氣質量問題的改善，優化居住環境，吸引更多外來人口，增加了對不動產的需求，促使房地產經濟積極發展。

1.2 房屋供給凈增加

承辦奧運會也能對不動產供應量產生積極影響。奧運會手冊規定，主辦城市需籌備超過 30 個場館、容納約 1.5 萬人的奧運村和至少 4 萬間酒店房間。比賽結束后，奧運村等建筑可被改造成新的商品房，倫敦就是成功的案例之一。2012 年奧運會后，原奧運村被改造成為 2800 多套新房，入住率達 95%，另有 2000 套住房正在規劃中。此外，居住環境改善和市場需求的增加也會吸引大量的房地產開發商進入市場。倫敦奧運區域目前已有 5 個新社區建成，包括 2017 年位于伊麗莎白女王奧林匹克公園入口、耗資 13 億英鎊的 Glasshouse Gardens;另有更多項目正在建設中，如歐洲開發商 Vastint 計劃將位于公園南部的一塊土地改造成名為Sugar House Island 的新區，包括商業、住宅和兩所小學。據估計，2031 年倫敦奧體區將入住 55，000 多名居民。

從以往數據來看，房地產經濟大多受益于城市環境和空間功能優化的正外部性，以及改造奧運村和房地產開發商投資增加的房地產供給。如 1986-1992 年，巴塞羅那奧林匹克區新建房屋和原有房屋的價格分別提高了 240%、287%，重振了當地房地產市場;雅典奧運 7 年間的房價上漲超過 110%，2012 年倫敦奧運會后 5 年的房價上漲超過 64%。

2 成都天府奧體城

2.1 背景及項目簡介

作為“西部經濟金融中心城市”，成都擁有 1658 萬常住居民，2019 年 GDP 超 1.7萬億元，比上年增長 7.8%。經濟的繁榮和良好的發展戰略使城市地位穩步上升。2016 年以來，成都一直位居中國“新一線城市”榜首;2018 年GaWC 世界城市評價體系中，成都跨越了 2 個等級躍升至 Beta+級、第 71 名。作為一個經濟處于發展上升期的城市，成都有能力也有需求拓展城市外圍，尋求新的發展機會。2017 年 4 月，成都市第十三次黨代會提出“東進、南拓、西控、北改、中優”的城市空間發展策略。其中“東進”戰略旨在龍泉山東側規劃建設三大新城，開辟城市永續發展新空間，打造全市發展“第二主戰場”。隨著戰略的實施，東部投資持續增長，2019 年增長 17.9%。作為“東進”策略重大功能性項目和“一城兩區多點”重大體育場館布局的核心，成都天府奧體城將落戶天府新區空港新城的西北部，借助承辦大型賽事的新機遇，來推動東部空間格局更新，轉變產業和經濟結構，發展第三產業，尋求創造城市第二中心的新機會。乘著經濟發展和政策支持的強風，成都朝著“世界賽事名城”的目標邁進了一大步。

據Sasaki 公司設計的優勝方案規劃，天府奧運城占地 86km²，是四川首個集水上、山地、綜合體育項目為一體的大型體育多功能綜合體，旨在利用體育賽事傳承天府文化，發展體育相關產業經濟鏈，打造國際體育文化名城，構建“會展、醫療、旅游、文創、傳媒”全產業生態圈。它將按照“山水城相融”的理念，依托龍泉山城市森林公園和三岔湖形成 “山地運動區、水上運動區、核心區”三大功能板塊和十三大賽事場館，并由體育休閑軸和城市文化廊道串聯不同區域、組織流線，中心由城市 CBD 相連。整個奧體城城區功能豐富，帶狀的廊道與蜿蜒的湖岸線和地勢充分融合。按照規劃建設進度， 2018 年 3 月，天府奧體城基礎設施項目集中開工，宣告項目的開始;2019 年 2 月，成都體育學院整體遷移項目啟動;同年 8 月，成都天府奧體城投資發展有限公司正式揭牌成立，將負責推動天府奧體城區域規劃建設運營。預計 2020 年底前，天府奧體城

將陸續完成配套基礎設施項目，適時啟動主體育場館建設。部分場館計劃用于 2021 年第 31 屆世界大學生夏季運動會，并為 2025 年世運會做好準備。

2.2 對傳統機制的應用情況

外部環境優化和房屋供給增加兩大促進房地產經濟的機制都在天府奧體城的規劃中得到了良好的應用。基礎設施方面，正在建設中的地鐵 13、18 號線連接奧體城與成都市區，周邊多條高速公路和 2020 年底即將建成和投入使用的成都新機場——天府國際機場將提供便捷的交通。之前，天府奧體城所在的空港新城絳溪南組團原主要依靠三岔湖和龍泉山城市森利公園的旅游產業，觀光時間主要集中在夏秋兩季，空間功能較單一。建設奧體城綜合體利用承辦體育賽事延長旅游觀光時間至全年，并且帶動當地文化、教育、休閑、娛樂極其衍生產業的發展，大大豐富了公共空間的功能，提升了居民的生活質量。此外，規劃中的多個新社區也將大幅增加該地區的住宅供應量。

3 傳統奧體綜合片區的缺陷

雖然奧體綜合片區能有效拉動基礎設施提升和城市空間更新，但由于其體量大，目標功能較為單一，只有合理規劃利用，并且與城市其他片區融合協同發展，才能提高其利用效率。國外的一些奧運會主辦城市僅僅關注于成功承辦奧運會比賽這一單一目標上，再加之準備時間較緊張，極易陷入“奧運陷阱”中——建設完全服務于奧運會的綜合體育區域，但大賽結束后，大型場館和賽后片區與城市長遠發展規劃融合不足，導致利用效率低下，造成城市資源的浪費，甚至產生政府財政問題。例如 2004 年雅典奧運會后，因為缺少合理規劃，與城市發展融合不足，維護成本高昂，絕大部分奧運場館接連被拆除，未拆除的場館如今也已荒廢破敗。

“奧運陷阱”除了會導致奧運場館閑置，若沒有后期跟進的規劃，還會降低賽事對房地產經濟的積極影響的可持續性，甚至造成房地產泡沫。例如巴塞羅那的住宅價格在1992 年奧運會后即停止了飆升，此后 6 年持續下跌;里約熱內盧的經濟因奧運會而短暫繁榮，眾多開發商涌入市場導致新房產過剩，賽后出現政治腐敗和經濟衰退又大幅降低了對房產的需求，使得空置率不斷提高，租金急速下降：商業地產月租金從 2013 年的$7/平方英尺下降到 2016 年的$3.32/平方英尺，空置率卻從 3%上升到 23%。反觀成都，因為沒有東道主的壓力，天府奧體城的規劃更注重與城市長期發展和市民需求相融合。它利用階段性規劃策略來防止激進性建設，融合多種生活功能于一體，并針對不同人群設計分層級體育設施，來提高房地產的內生需求，同時推動產業與城市相融，以此來解決傳統體育綜合片區的不足。

4 天府奧體城對缺陷的解決辦法及潛在劣勢

4.1 針對傳統綜合奧體城缺陷的解決辦法

4.1.1 階段性規劃

首先，賽事場館組團采用“先確定運營模式，再修建場館。成功引進一項頂級賽事、一家體育賽事運營公司，再啟動相應場館的建設”的打造思路，以有效降低場地閑置的可能性和建設成本，最大限度地減少對房地產經濟的過激影響。另外，階段性的規劃能逐步推動周邊房地產市場的良性發展，避免短期內的劇烈波動。近期重點為基礎設施升級，包括道路、綠化景觀和交通等基礎建設項目、成都體育學院整體搬遷項目、創新產業孵化園基礎建設等，為未來的發展打下良好的基礎。主要場館建設將在項目中期完成，部分場地將被利用以承辦單項高級別賽事和具有自主品牌和成都文化特色的賽事，并借助承辦賽事推動產業結構改造，逐步走向成熟。末期核心場館區域建成并投入使用，片區具備舉辦大型綜合競賽的能力，形成設施齊全的國際化、現代化新區，住宅、工業和商業發展擴張，從而提振房地產價格和銷售量。整個建設過程與城市長期發展相融合，將對周邊房地產經濟產生持續且穩定的積極影響。

4.1.2 融合多種生活功能

分層級、多功能的策略為當地房產賦予了獨特的價值。除了職業賽事所需的核心場館、配套附屬場館和體育設施、和奧運村等，成都天府奧體城還創新性地規劃了培訓級、全民級的體育設施，并且結合教育、旅游、醫療等長期發展項目，極大豐富了公共空間的功能。培訓級體育主要依托規劃中的競訓配套組團，結合周邊的體育場館資源，建設一批體育學校、體育俱樂部及競訓基地，提高高級運動員專業水平及其體育從業的延續性，同時普及青少年體育鍛煉。其中，成都體育學院為國家部署在西南地區唯一的高等體育學府，將整體遷移至天府奧體城，為體育產業發展培養后備人才。同時，高等教育機構可以加強體育場館和體育設施使用的可持續性，比如體育館可用于學校開幕式、畢業典禮等重大活動;其他常規體育設施可用于學生日常訓練、鍛煉和科研;學生宿舍在必要時可改造為運動員住所等。大批高等體育人才也保證了承辦大型賽事的人力資源，并且能有效推動當地的經濟和消費。全民級體育響應“全民健身”理念，將體育與社區配套設施多樣化結合，部分可在賽事時期更新改造為專用設施。重點推動文體旅游產業發展，讓體育真正融入城市生活中。成都市是我國最佳旅游城市之一，天府奧體城規劃利用當地自然、人文旅游資源，與體育產業相融，促進全年觀光旅行、全民休閑娛樂。三岔湖、龍泉山森林公園風景區氣候宜人，夏涼冬暖，適合山地戶外和水上運動旅游等; 以三岔鎮和周邊社區為基礎規劃的三岔湖濱藝術社區和城市文化廊道利用人文資源突出藝術體驗旅游特色;體育競賽、文化體驗、自然探索相輔相成，增加了旅游的多樣性，不僅增加了當地居民的就業機會，提升其生活水平，也能吸引更多游客。當地居民對房產的需求增加，配合長期發展的旅游業，將助推周邊房地產經濟的發展。此外，醫療康養產業也是天府奧體城引入的遠見性的行業，它增加了城市空間功能的服務性，提高居民生活質量的同時也能對周邊房地產市場產生積極影響。研究表明，醫療服務對成都市周邊各類房價的影響顯著，綜合醫院排在各類公共服務中的第三位，天府奧體城所在第三圈層中，診所、專科醫院對房價解釋力分別處于第二、三位。城郊公共服務設施較缺乏且分布不均衡，房產一般會自然向公共服務匯聚靠攏，因此對房價的解釋力強于中心圈層。天府奧體城規劃便捷的醫療服務能夠通過增加居住的安全感和便利性，而提高購房者的心理保留價格，進而對房地產經濟產生積極影響。隨著我國老齡化速度加快，康養產業的發展前景光明，國務院印發《“健康中國 2030”規劃綱要》提出，2030 年健康服務業總規模將達到 16 萬億。天府奧體城引入康養產業既能與體育產業相結合，為運動員提供全方位康復訓練和服務;還與旅游結合，旅游風景區能吸引中老年人群旅居養老，“康養+旅游+地產”的模式能進一步促進房地產市場的繁榮。

4.1.3 產城相融

城市環境與產業的和諧融合能提高天府奧體城周邊房地產經濟發展的穩定性?！爸\賽”即“謀城”，成都的城市發展和天府奧體城的建造互相促進，相輔相成。經濟方面，隨著成都競爭力和地位的不斷提高，經濟的蓬勃發展為房地產帶來了可觀的資金儲備，吸引了更多的開發商投資。此外，體育產業在我國仍然是新興產業，2016 年產業規模為 1.9 萬億，產業增加值僅占GDP 的 0.9%，體育服務業增加值的占比為 55%，與體育發達國家美國的尚有差距（3%，80%）;體育旅游僅占旅游業的 5%，小于發達國家（25%），但年增速為 30%-40%，高于全球增速（14%-15%），未來仍存在較大的發展空間。成都體育產業的潛力突出，產值從 2012 年的 160.36 億元增長到 2019 年的 730 億元。體育產業結構中，健身服務業的增加值超過 73%，遠大于全國平均水平 30%，說明了成都體育產業結構的優勢和潛力。另外，中國第二大體育產業基地位于成都，能為體育發展提供有力支持。成都其他優勢產業與體育產業的結合更突出了成都“產城融合”策略的優勢，例如互聯網與體育的組合增加了體育創業項目的可行性。

政府的大力支持也讓成都能更好地抓住這一機遇。成都正按照《成都創建國際賽事名城行動計劃》積極布局，積累舉辦大型賽事經驗：2019 年成功舉辦第 18 屆世界警察與消防比賽、成都馬拉松等 32 項重大國際賽事。未來成都已成功申辦 2021 世界大學生運動會、2022 年世界乒乓球錦標賽和 2025 年世界運動會，并計劃 2021-2025 年平均每年舉辦國際賽事 29 項，2026-2035 年每年舉辦國際賽事 38 個。持續性的賽事承辦計劃提高了場館的使用頻率，也可防止周邊房地產市場短暫性過熱。另外，成都城市文化也給天府奧體城的發展提供了額外的優勢。對休閑運動的熱愛根植于成都市民的文化基因中，人們的體育鍛煉意識較強。2017 年，成都市體育產業增加值占 GDP 的比重達到1.37%，高于全國平均水平。隨著越來越多的人意識到體育鍛煉的重要性，體育鍛煉的環境將逐步改善，使奧體城周邊的房地產更具吸引力。

4.2 潛在劣勢

但是，成都天府奧體城的發展仍有一些潛在劣勢，可能會抑制其對房地產的積極影響，對此，須充分預見并提前籌劃針對性措施。首先，與北京等一線城市相比，成都的城市影響力仍然有限，在國際大型綜合性賽事競標中的競爭力相對較弱，可能會導致承辦大型賽事的數量或賽事等級不足預期，造成部分場館閑置。針對這一問題，天府奧體城應將申辦賽事與設施建設相配合，避免激進申辦超出承辦能力的項目，從單項低等級賽事辦起，積累經驗，并根據場館建設情況逐步提升承辦賽事的能力。此外，政府主導的投資可能面臨較高的風險。1976 年蒙特利爾奧運會的例子表明，政府激進投資而市場參與較少的體育綜合區域，若后期管理不善，很容易給政府帶來長期的債務負擔。投資資金不到位帶來的項目停滯可能給房地產市場帶來重大打擊，因此，天府奧體城應遵照“政府主導、企業主體、市場化運作、共建共享共贏”原則，來降低資金壓力和投資風險，為房地產經濟的發展營造穩定的市場環境。再者，奧體城的大規模建設在帶來迅速的環境升級的同時，也很極易造成快速的“士紳化”或“中產階級化”，即當地房價上漲過快，迫使當地的原住民搬遷。如何平衡高速發展和當地社區居民的福利，一直是圍繞奧運綜合區域的問題。最后，環境問題，特別是霧霾，仍然困擾著成都。公眾對此的擔憂在一定程度上會降低對天府奧體城區房地產升值的信心，可能導致該項目對房地產價格的提振作用被高估。只有當這些問題及時得到解決，天府奧體城才能更大限度地對周邊房地產經濟產生長期的積極影響。

5 結語

綜上所述，傳統奧運綜合區多在采取短時間內集中投資建設體育場館的措施，來改善城市布局、優化公共空間功能、更新基礎設施和增加房產供給。承辦大型賽事能讓周邊房地產在短時間內迅速升溫，但由于缺乏與長期城市規劃的整合，許多主辦城市奧體區域繁榮的房地產市場往往會在賽后迅速降溫。為了實現體育設施的可持續利用和地方經濟的長遠發展，成都天府奧體城選擇圍繞核心場館建設功能多樣的小規?！俺鞘小?，來解決僅僅著眼舉辦單一賽事的弊端。其中，分階段的漸進建設、分層級的功能規劃和產業與城市相融使得該地區的房地產經濟具有長效的發展優勢。奧體城核心區域規劃的大學搬遷、醫療康養項目和升級的旅游景點優化了公共空間功能，與居住、商業和諧相融，滿足全方位的生活需求;公共服務種類的增加全面提升了生活便利性和舒適度，為周邊的房地產賦予了更高的價值，也拉動長期的房產內生需求。反過來，作為一個具有前瞻眼光、創新性和活力的城市，其政策、經濟和文化環境又為體育產業發展提供強有力的支持。在體育氛圍日益濃厚、人民對美好生活的向往不斷增長的時代背景下，可以預見，人們對于環境優美、功能完備、設施齊全、生活便利的奧體中心區域的房產的需求將大幅提高，天府奧體城能借助體育產業風口，避免“奧運陷阱”下地產市場短暫火爆，從根本上促進周邊房地產經濟的持續繁榮。

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