淺談物業管理電氣設備維護及保養方法

孫凱

摘要：科學技術的發展迅速，我國的物業管理發展也有了進步。電氣設備維護是保證電氣設備正常運行的關鍵，物業管理中電氣設備維護直接影響到人們的正常生活。尤其是現代化建設環境下，物業管理著商場、住戶區、辦公樓等場所的正常運行。電氣設備與人們生活緊密關聯，電氣設備逐漸朝著智能化方向發展，對維護與保養操作要求更加嚴格。在這種發展背景下，物業管理積極總結電氣設備維護經驗，提高保養專業性，保證電氣設備正常運行的同時，延長電氣設備使用壽命。

關鍵詞：物業管理;電氣設備;維護;保養方法

人們的生活水平與社會經濟水平和城市化進成正比提升，用電量也隨之提高，更加要求電氣設備能夠正常運行。在社會經濟發展中，物業特別是現代化城市的物業處于極為重要的位置，其涵蓋范圍極廣，其中包括社會機關辦公樓以及各家各戶，事關民生，社會的發展使房屋物業的用電量不斷增加，由此要求電氣設施能夠保證安全并且正常運行，樓宇電氣智能化程度的提高，現代化產品的更新換代要求房屋物業的電氣設備管理水平提升到新的層次，維修技術更要得到提高，物業管理部門要保證能夠及時高效的管理和維修電氣設備，不能夠馬虎大意。

1 物業管理的電氣設備維護及保養的重要性

1.1 有利于企業穩定發展

物業企業在進行物業管理時，電氣設備維護及保養工作是其重要環節，同時電氣設備維護及保養工作的質量影響著物業管理的質量，而物業管理的質量又直接影響企業的社會地位以及企業競爭力。因此，物業企業只有通過高效的電氣設備維護及保養工作，才能夠有效提高物業企業的聲譽力，才能夠樹立起物業企業良好的形象，從而為物業企業穩定發展奠定良好的基礎。

1.2 有利于提升資金利用水平

在物業企業的物業管理工作中，只有高效的電氣設備維護及保養工作，才能夠有效的減少資源的浪費，從而提高物業企業資金利用的效率，促進物業企業服務水平的提升。這是因為高效的電氣設備維護及保養工作，可以有效延長電氣設備的使用壽命以及減少電氣設備維護及保養的周期，從而使得物業企業可以充分利用企業資金創造更多的經濟效益。

2 物業管理電氣設備維護及保養

2.1 電梯設備的維護與保養

電梯設備的維護與保養工作，包括電梯制動器、曳引輪檢查、層門檢查以及限速裝置檢查等。根據對電梯的實際應用以及電梯保養要求，具體維護與保養如下：1、制動器、曳引輪、曳引鋼絲制動器的維修與養護，直接關系到電梯運行的安全，是重點檢查內容。必須有效對張緊力進行控制，檢查制動器中制動片狀態，如果超出磨損規定范圍，則需要馬上更換。曳引輪檢查中，重點對下陷情況進行檢查，如果存在槽型變形或者下陷不均勻等情況，一定要及時進行修理或者根據實際情況更換新的曳引輪。曳引鋼絲繩檢查，一直存在一個錯誤的檢查方式，應用黃油涂抹鋼絲繩，以此提高鋼絲繩的潤滑度。但是這種做法并不正確，電梯運行中鋼絲繩受到雖然受到摩擦，但是如果以黃油進行潤滑，摩擦力無法控制，反而增加電梯運行風險。正確的保養方法是將表面油污等進行有效清除，協調曳引鋼絲繩的表面張力，保證曳引鋼絲繩運行正常，電梯運行安全。2、電梯層門、限速裝置、導軌電梯層門的維修與保養十分重要。做好電梯層門的調整與保養，及時檢查電氣聯鎖狀態，保證電梯層門時刻處于健康安全狀態。檢測電梯層門的靈活性，保證電氣節點的可靠性，這樣才能提高電梯層門使用質量。當然還要注意門間隙的檢查，如果電梯層門出現問題，必須保證緊急開鎖裝置正常應用，定期對緊急開鎖裝置進行檢查，保證其在打開電梯門后可以立即自動復位。在此基礎上及時測量門刀、層門距離、門鎖滾輪嚙合情況。限速裝置維護與保養，需要關注其靈活性。因為電梯在長期使用中，受到各方面因素影響，限速器會出現遲緩的情況，這需要日常檢查中必須十分注意。在當前檢查頻率基礎上進行適當調整，增加檢查次數，以此時刻掌握限速器的靈活性。定期對限速器進行檢查與調整，鋼絲繩會受到影響出現延長，一定要及時對鋼絲繩進行調整，保證其長度在規范范圍內。如果發現限速器出現故障，第一時間將其送回廠家做全面檢修處理，非特殊情況外，維修人員不能隨意對限速器進行調整。導軌方面的檢查，選擇適當的潤滑油，及時處理導軌工作面損傷。

2.2 用電器層面的節能措施

物業管理的過程中應該對建筑內部的各類用電情況進行詳細的統計盤查，升級老舊設備，替換節能產品。對于照明系統，在商場和居民室內，推薦使用小功率的LED節能燈代替具有大量熱損耗的大功率白熾燈。對于公共照明區域（樓梯間照明、地下停車場照明、小區綠化帶照明等）選用具備電子自動化控制功能的節能型照明設備。如在綠化帶照明采用具有太陽能板和儲能電池的路燈，利用白日收集的電能在夜間提供照明。對于樓道照明和地下停車場區域安裝電子聲控開關，配合使用低照度低功率的照明裝置，做到照明需求與照明功能的統籌配合，避免無人使用時的電力浪費。對于大型用電設備入轉換效率低的大功率用電設備，如若未達到國家標準規定的，即刻實行淘汰。從用電策略方面，針對中央空調等裝置配備余熱回收技術和空氣能節能技術減少能源消耗。在不影響使用功能的情況下，實現對用電器的錯峰使用，減少用電器長時間高負荷運轉帶來的無功功率損失和安全隱患，實現電力資源在時間和空間上更為合理的均衡布局。

2.3 物業企業做好電氣設備接地工作的措施

首先是設備接地通常會連接至配電盤中的接地匯流排，接地匯流排再與接地電極連接，當然也有直接將設備外殼與接地電極連接。接地線的外皮應使用綠色，其它線路不可使用綠色。設備連接至接地匯流排分為配線相關器材設備及負載設備的接地兩種。配線相關器材設備的接地很容易，各設備間需緊密的結合在一起，當設備間有絕緣物時或為安全的通過故障電流，需使用跳接線加以連接，此跳接線是否有絕緣外皮都可，但如有絕緣外皮，應使用綠色，跳接線與設備的連接一般使用螺絲鎖緊即可。各種設備間之接合配件，例如螺絲圈、螺絲帽、墊圈、套件、接頭、接合器等，都必需確實連接，因為只要設備間有一連接處發生松動，造成接地不良甚或沒有接地，則當漏電發生時即可能造成人員傷害。配線相關器材設備的接地也需與配電盤接地匯流排連接。其次，負載設備可分為固定式設備及移動式設備兩種，如是固定式設備，只需將設備的金屬外殼或底盤上所附的接地接點與配電盤中的接地匯流排連接即可。通常移動式設備的插頭引線含有三條電線，其中第三條線（綠色線）與設備外殼連接，而插頭與設備外殼連接的那一極長度通常較突出，可以先觸及插座，也即在接通電路之前先將設備外殼接地。再次，接地匯流排至接地電極的接線非常重要，因這是維持接地匯流排電位的依據，由于接地電極的種類包含棒狀電極（接地棒）、板狀電極（接地板）、線狀電極、接地網、建筑鋼筋鐵骨，且接地線與接地電極的連接處又常埋于地下，容易腐蝕生銹，因此接地線與接地電極的連接必需非常可靠。由于施工方便且較不占空間，目前最常用的接地電極為接地棒，市售接地棒通常有引出端子可以利用，因此連接施工并不困難，其它的電極通常使用焊接或銅鋁熱劑熔接（火泥熔接）。導電水泥并無公害問題，可單獨使用或與混凝土合用，在進行建筑物基礎底部工事時就可使用，其強度與混凝土相似，而電極被其包圍時不用與土壤接觸，可避免腐蝕作用。

3 結語

綜上所述，真正認識到電氣設備維護保養對物業管理的重要性。物業管理與電氣設備維護緊密相連，電氣設備維護具有整體性與系統性特點，是復雜的系統工程，電氣設備維護一定要做好細節處理，防止障礙處理細節被忽視，選擇適合的檢測與解決方法，及時解決設備故障，提高設備運行安全性。

參考文獻：

[1]李榮卿.淺論物業管理過程中對機電工程管理的節電措施[J].科技風，2012（17）：239.