城市國有經營性公房由房管部門統一管理的探討與建議

王長水 葛彬

摘要：城市國有經營性公房是國有資產的重要組成部分，管理與經營好國有經營ntg 公房意義重大。變分散管理為集中統一管理與經營是今后城市國有經營性公房的發展趨勢。城市國有經營性公房由房管部門統一管理具有一定優勢。本文就城市國有經營性公房的發展趨勢、統一管理的優勢、由房管部門統一集中管理和經營的法理依據及優勢進行了探討。

關鍵詞：經營性公房;房管部門;統一管理經營

1 城市國有經營性公房的概念及發展趨勢

城市國有經營性公房，是指由各級城市人民政府直接投資或由政府所屬各部門（單位）用政府性資金投資建設或購買的現用于對外出租的經營性房產。按照產權隸屬關系分，經營性公房又包括直管經營性公房和自管經營性公房兩大類。直管經營性公房即由各級政府房管部門代政府直接管理的經營性公房;自管經營性公房即產權分散在政府行政機關、事業單位、國有企業單位并由占有單位自己管理的經營性公房。

過去，城市國有直管經營性公房由各級政府房管部門統一管理，但城市國有自管經營性公房卻分散管理，產權分散在各個行政事業單位或企業，并由各占有單位行使管理權、經營權和收益權。這種管理模式存在的弊端是顯而易見的，主要是容易造成國有資產流失和產生“小產庫”等腐敗問題。雖然經營性自管公房管理權和經營權分別隸屬于不同單位，但都屬于國有房產，是各級政府國有資產的重要組成部分，是一筆巨大的財富。管理和經營好國有自管經營性房產，對提高國有房產收益、避免國有資產流失、確保國有資產保值增值、促進城市建設、防止腐敗現象等都具有十分重要的意義。將產權分散在各個單位（特別是行政事業單位）的國有經營性公房收歸政府統一管理具有明顯的優勢，必將是大勢所趨、勢在必行。

2 城市國有經營性公房統1 管理經營的依據及優勢。

城市國有經營性公房統一管理和經營符合國有資產管理改革的方向和“十九大”精神。目前，國有資產管理正在從“管單位”向“管資產”轉變。黨的“十九大”報告指出，要完善各類國有資產管理體制，改革國有資產授權經營體制，促進國有經濟布局優化、結構調整、戰略性重組，促進國有資產保值增值，推動國有資本做強做優做大，有效防止國有資產流失。城市國有經營性公房統一管理和經營主要有以下幾個優勢：

2.1 城市國有經營性公房統一管理和經營有利于實現規模化管理和經營，取得規模優勢，產生規模效益，并可以通過資源不斷優化逐步壯大資產，進一步提高規模效益，實現規模化發展。

2.2 城市國有經營性公房統一管理和經營有利于搞活經營，盤活資產，起到杠桿效應，撬動更大的發展。在房產出租的同時，可以進行房產優化配置，根據效益最大化的原則實施房產出售置換;或進行房產升級改造，增加升值潛力;或用于融資抵押，緩解政府資金壓力，拉動城市建設和經濟發展。

2.3 城市國有經營性公房統一管理和經營可以有效避免分散管理所產生的經營規模過小、經營方式單一、經營效益不高、經營收益跑冒滴漏及資產流失等弊端。

2.4 城市國有經營性公房統一管理和經營可以避免原公房占有單位私設小金庫，防止由此滋生腐敗現象。國有經營性公房由各單位占有，并分別由各單位管理和經營，不僅違反所有權和經營權分離的原則，更重要的是，收益歸各單位所有和使用，收入在預算外循環，脫離監管體制，很容易產生違規使用等違反財經紀律的行為，極易誘發腐敗和違法犯罪現象。

2.5 城市國有經營性公房統一管理和經營，有利于實行統一的物業管理，對國有經營性公房實施統一維修養護，可以借助規模優勢，減少維修養護經費投入，相對提高資產經營效益。同時，也可以減少管理成本，節省管理人員和節約管理經費投入。

3 國有經營性公房由政府房管部門統1 管理和經營的依據和優勢。

近幾年來，大部分城市行政事業單位經營性公房已開始由政府收回并統一管理和經營，但收回后的統一管理和經營由政府哪個部門來實施各地做法不一。有的城市由政府財政或國有資產管理部門對收回的經營性公房進行確權登記，而租賃經營由政府財政部門下屬的國有資產投資公司來負責;有的城市把收回的經營性公房產權直接登記在了國有投資公司名下，并由國有投資公司負責租賃經營;也有的城市把收回的經營性公房產權登記在政府財政或國有資產管理部門，而租賃經營則委托房管部門去負責。筆者認為，以上做法均不妥。因為，第一，按照城市政府各部門的職能分工看，財政部門或國有資產管理部門主要管“資金”和“資產”，而房管部門主要管“房產”，包括國有公房。房管部門是代表城市政府管理國有公房的唯一法定部門，包括管“產權”和“經營權”;第二，城市各級政府房管部門作為政府直管公房和公共租賃住房管理部門，具有公房管理經營的專業優勢，長期以來形成了一套成熟的管理辦法和方案，具有一定的管理經驗。由城市政府房管部門對城市國有經營性公房實行統一管理和經營，可以實現國有經營性公房管理和經營專業化，并通過與國有直管公房和公共租賃住房的資源整合壯大國有公房規模，實現規模化經營，對提高城市國有經營性公房的管理水平、經營效益及促進增值發展均有積極作用。第三，將國有經營性公房直接登記在國有投資公司名下，并由其負責經營，不符合所有權和經營權分離的原則;同時，國有投資公司作為國有企業，雖然“國有”但畢竟是“企業”，它沒有資格代表政府將政府的房產登記在自己名下，況且登記在企業名下的國有房產在理論上講是存在安全風險的。第四，如將國有經營性公房產權登記在政府財政或國有資產管理部門名下，而租賃經營權由房管部門負責的話，既不符合政資分開的原則，也存在不方便租賃經營活動開展的問題，因為產權人與出租人不一致，在租賃經營活動中會出現很多麻煩，不利于工作開展，不符合便捷高效的原則。

4 結語

最合法又合理的做法是，將國有經營性公房產權登記在政府房管部門名下，然后由房管部門委托其下屬的事業單位或企業負責租賃經營工作，由市財政或國有資產管理部門負責資產及收益監管，租金收入按“收支兩條線”管理規定全部上繳國庫。這樣既符合政資分開和所有權與經營權分離的原則，也有利于國有資產的保值增值和工作的便捷高效。