房地產企業會計核算的難點與重點

燕瑋羽

摘要：房地產企業核算與普通企業相比本就其特殊性與復雜性，且目前伴隨著我國經濟的發展與國民收入水平的提高，消費者對于房地產行業又更多地提出了休閑度假、購物娛樂等非傳統需求，使房地產企業又迎來新的機遇，更復雜的業務也給房地產企業的會計核算工作帶來更大的難度。因此，房地產企業應該對會計核算的難點與重點部分，進行系統的分析與優化，保證房地產企業的會計核算的合理、有效，為企業的健康發展提供動力。

關鍵詞：房地產;企業會計核算;難點;重點

房地產企業由于產品生產周期較長、涉及稅種較多，因此核算存在著比較大的難度。又由于房地產企業投資規模較大、利潤收回較慢、國家政策相對緊縮、市場競爭越來越激烈，因此房地產企業對于嚴控運營成本的要求很高。可見，對企業會計核算的重點、難點進行深入研究，是房地產企業若想得到長足發展的必要前提。

1 會計核算在房地產企業中的作用

房地產企業的會計核算，是企業會計從業人員在遵守一般會計原則的前提下，根據自身企業的實際情況，選擇、制定出科學有效的會計核算方法，對企業的日常業務進行歸納整理、對財務支出進行統計分析，最終得到與企業財務狀況、經營成果相關數據的過程。

通過會計核算得到的相關財務信息，企業制定的考核標準才有據可依，管理者才能夠幫助企業及時地去調整發展策略。而不是處于盲目性地發展的過程中，閉門造車，做出錯誤決策，使企業的發展陷入泥潭之中，最終處于敗落的局面。

2 房地產會計核算的主要內容

2.1 收入的核算

收入的核算對每個企業來說，都是最重要的核算內容之一。房地產企業的銷售方式與銷售渠道比較多，不同時期的銷售政策也有變化，因此核算收入相關的工作相對也更為復雜和繁多。這也成為在房地產企業會計核算工作中十分需要關注的一個問題。

2.2 成本的核算

成本核算的過程中，企業會計需要對于企業的各項經營費用支出及成本支出做好細化性歸集與分攤的工作，確定工程和開發成本。同時要對產品成本進行分析、考核，確定發生成本的合理性，確保最終利益實現最大化。

2.3 預收預付款的核算

房地產企業屬于資金密集型企業，在前期經營的過程中需要投入大量的資金，后期的開盤銷售過程中又會有大量資金流入，預售出去的房子經常收款期較長。因此，企業應該合理核算預收預付、應收應付款項，及時性地通過建立臺賬、梳理發票的方式明確企業的各類款項情況，一方面避免產生壞賬、另一方面避免款項紀錄混亂給業主帶來不良影響。

2.4 經濟利潤的核算

利潤是企業在一定期間內的經營成果，也同時是企業會計需要予以重點化關注的部分，要及時、準確的進行利潤的考核、分析、預測等等。

2.5 其他核算工作

除了以上主要的核算工作以外，房地產企業還有固定資產核算、薪資核算、日常費用核算、往來核算等工作。

3 房地產企業會計核算中的難點和重點

3.1 房地產會計核算的難點

第一，核算業務比較復雜。首先，房地產開發的過程中，不僅僅涉及到建筑工程工作，同時還牽扯到土地的核算、小區綠化園林建設、其他配套工程的建設、未交樓物業費用、有些企業甚至還會涉及到裝飾工程的核算。各種成本費用的支出情況繁多且復雜。而在實際的核算過程中，可能還存在很多難以清晰劃分的成本費用、很不常見的特殊業務等等，這些都注定了房地產企業的核算難度比一般企業更大的狀況。因此房地產企業必須要注重內部會計核算制度的細化。

第二，收入確認的難度大。由于產品生產周期較長，因為政策上允許房地產企業在房屋竣工前辦理預售證，提前預售房屋;又由于購房款往往是一筆較大的費用，因此業主往往不會選擇一次性支付的方式，而是會選擇分期付款的方式付款。因此，就造成了很多稅法與會計上的不一致。其一，在稅法上，業主不管在哪一階段支付的房款，都應該在收到款項的當期確認收入、計提稅金。但是在財務上，應該在工程竣工驗收后，才開展確認收入的環節，這就增加了確認收入的難度。其二，稅法上卻要求房地產企業要按照收款核定利潤預交所得稅，而會計上，房地產企業的利潤應該在工程竣工以后才會開始核算，這也造成了企業會計核算的困難。

第三，核算的周期長、跨度大。其一，房地產企業從招標開始，經歷土地征用、拆遷、建設、裝修、驗收、銷售等一系列的環節后，才能夠最終使一個房地產項目圓滿結束，這一過程花費的時間2年以上的時間不足為奇。核算周期長，經濟業務往來繁多，因此核算的精細化程度要求較高，進一步致使會計核算工作的難度方面，處于難上加難的困境之中^[1]。其二，房地產企業的又一特點是墊資特別巨大，加之跨度時間很長，因此企業對資金的調度與周轉要求都較高。

3.2 房地產企業會計核算的重點

第一，收入和成本的核算，對于房地產企業日常經營收入與建設投資的成本方面進行核算的工作，是房地產企業內部會計核算的重要工作內容。此過程中，首先，通過收入核算過程的開展，則使得房地產企業能夠對于取得利潤點的各環節，通過統籌排列的方式去分析，進而對于取得利潤點甚少的部分，予以實施政策上的調整與扶持的策略，才能夠使得此項目塊得以壯大起來，為企業的發展方面做出應有的貢獻。其次，實施成本核算的過程中，則需要特別關注成本分攤的問題點。

第二，預交稅費處理。房地產開發商所經營的項目大都呈現出多樣化的局面，為此，承擔的稅種也各不相同，具有一定的差異之處。而針對這一現象，將是各財務人員需要再次去挑戰的問題，應該通過開展培訓、加強自身學習的過程，才能夠對于當期應納稅金的部分實施準確性核算的工作，且進一步通過合理化稅收籌劃工作的開展，以達到提升企業資金的使用效率，進而達到降低稅收成本的目標^[2]。

4 房地產企業會計核算的優化措施

第一，房地產企業需要根據自身的實際情況，建立一套細化性地會計核算的流程，并相應的完善對應的科目、輔助項以及各項臺賬，才能夠使得各方面的核算工作，更加標準、更加細化、更加完善。

第二，加強稅務風險防范。會計人員應與稅務機關人員及時溝通，對于最新政策及時了解，避免違規操作，做好稅務籌劃，保證會計核算的合理性同時兼顧企業的利益。

第三，需要利用現代信息化的技術對于房地產財務系統的數據部分實施分析、風險規劃方面的工作，才能夠使得房地產企業提前預知相應地風險因素點部分，并通過合理化措施的實施，達到及時性、有效性規避風險的目的。

第四，聘用專業的會計人員，保障會計核算工作的順利實施，經常進行專業業務培訓，使財務人員的業務水平得以提升，并能夠在工作中通過自身潛力的發揮，去應對各種復雜的核算過程，進一步促使核算工作的部分，能夠得以順利化地開展^[3]。

第五，房地產企業財務核算的過程中，相應的企業更加可以通過學習成功房地產企業財務管理經驗的方式，并結合自身特點，進而建立符合自身實際情況的財務制度出來，也才能夠達到促使自身工作取得突破的目的^[4]。

5 結語

新的時期下，面對復雜化的社會大環境，面對房地產企業的新機遇，促使其經營的復雜程度有著明顯的提升，因此會計核算的復雜程度也響應提升。房地產企業更加需要與時俱進，通過完善房地產企業會計核算制度的方式，使得企業會計核算的部分走向成熟化，進而得以去解決房地產企業會計核算中的難點和重點問題點，并努力促使房地產企業實現可持續發展的戰略目標。

參考文獻：

[1]高建萍.房地產會計核算問 題與改進措施探討[J].財經界，2016（15）：245.

[2]溫玉彪，趙茜.淺析投資性房地產會計核算中存在的問題[J].會計之友，2010（8）：118-119.

[3]李倩.財務會計與稅務會計公允價值的比較及其相互借鑒[J]現代經濟信息，2014（17）：324-325.

[4]王晶磊.財務會計與稅務會計中的公允價值辨析[J].財經界（學術版）2015（03）：263-265.