房地產投資風險管控問題研究

易鵬飛 姚鵬 張桂熒 黃新

摘要：近年來，中國房地產開發投資的環境日漸得到改善，但其投資面臨的高風險依舊是存在的。通過對房地產開發投資風險進行剖析，總結出以下五種主要風險：環境風險、開發商自身經營管理能力風險、市場風險、政策風險、財務風險。針對所面臨的種種風險，制定出相應的防范策略，讓投資者能通過運用一些科學合理的對策從而有效規避這些風險。

關鍵詞：房地產;投資風險;防范策略

在一些發達國家，房地產風險研究早已成為其研究重點。雖說中國的房地產市場起步較晚，但隨著該行業的研究和管理人員越來越意識到風險研究的重要性，根據該行業的特點也陸續推出了一系列風險管控措施，從理論和實際上都豐富了風險理論的內容。本文通過對房地產市場所面臨的主要風險進行總結，同時提出相應的解決辦法。

1 房地產投資風險的主要類型

1.1 環境風險

外部社會環境、經濟環境、政治環境以及房地產基礎設施環境等均為房地產的經營和投資所需要面臨的各種外部環境，它們相互影響并制約，形成了一個矛盾復雜的綜合體。如2020年初發生的新冠疫情也是一種環境風險，全行業投資、融資、產銷滯后所造成的時間成本將使部分房地產企業面臨更大的現金流、資金返還等生產投資壓力。

1.2 開發商自身經營管理能力風險

目前許多房地產投資企業已經習慣于深入探討房地產品牌快速建設、規模快速擴張等領域的熱點問題，而很少高度關注每人都要面對的經營管理實踐問題，從而有可能使得房地產企業的投資在項目中產生較大的非理性。如何正確選擇營銷投資渠道，正確制定營銷投資策略及房地產項目經營方案的制定等抉擇往往都是按照個人主觀意識而非專業化手段。

1.3 市場風險

房地產投資市場的供給環境直接影響房地產區域市場投資，嚴重供過于求對于大中型城市或工業區域房地產市場的投資來說顯然是不利的。只有當房地產的有效投資需求量和有效投資供給量大致相等時，房地產投資市場才可能會一直處于平衡的狀態，但事實上，房地產的有效投資需求和供給往往處于波動之中，需求和有效投資供給的高低相等只是一種比較理想的狀態，所以房地產的有效投資環境也可能會一直處于優劣動態變化之中。

1.3 政策風險

政策風險主要指國家或地方政府有關房地產開發和投資的宏觀經濟政策發生變化而造成的投資風險。作為國家最主要的固定資產投資， 房地產業投資與其國家的各項宏觀經濟政策聯系緊密。^[1]因而房地產業是一項政策性很強的新興產業，政府會通過與房地產投資有關的宏觀經濟政策調控措施來穩定和調整其宏觀經濟的結構。這些宏觀經濟調控政策主要包括房地產投資風險控制政策、金融政策以及房地產經營管理政策等。以上的種種調控政策都會在一定程度上對房地產投資者的收益增長目標制定產生決定性影響。

1.5 財務風險

財務風險是指房地產投資者在使用房地產貸款受限的市場經濟條件下，運用房地產財務杠桿進行融資，不僅擴大了房地產投資的利潤，同時也造成了債務的不確定性。由于房地產投資者們長期受到中國傳統房地產投資觀念的嚴重影響，加上中國資本市場發展尚不完善， 銀行貸款是中國房地產融資的主要途徑之一。因此銀行貸款利率風險也已成為了經營商業房地產的開發企業融資經營的主要風險，即銀行貸款利率的一定比例增加可能會給房地產開發企業舉債經營帶來風險。

2 房地產投資風險防范對策

為了對房地產投資風險進行合理規避，在筆者看來，投資者除了應該充分具備抵御房地產風險的戰略性意識，還應合理地制定以下幾種相應的風險防范策略。

2.1 完善責任管理體系

企業的責任管理中心一般是指具有一定管理權限的企業各部門以及應承擔其它相應管理責任的政府。同時，責任中心一般又可以分為財務成本管理中心和財務費用管理中心兩類。在一個項目完成后，應根據其成本計劃的實施執行情況、盈利計劃執行情況及其他經濟指標的實際完成執行情況， 及時對其經營者進行考核并做出給予獎勵或者行政處罰的決定，以此來調動成本單位經營者的積極性和工作熱情。因此，建立節約獎勵、超支處罰的責任制對房地產投資來說就非常有必要。

2.2 做好風險預控

認真做好房地產投資市場的調研是房地產企業對風險預控最有效的途徑和辦法之一。對市場進行調查，必須通過運用科學的手段和方法， 全面地調查房地產市場的發展現狀從而獲得盡可能詳盡的市場信息，才能對未來經濟進行預測分析，把可行性建立在運用科學調查手段的基礎之上。如果投資者關于房地產投資市場環境的相關信息分析質量要求越高，那么房地產投資所作的風險預測也就可能越準確，從而使得風險在發生之前就可以得到很好的有效控制。

2.3 關注政策變動，認準投資方向

無論何種投資，唯有準確抓住社會的需求點，才能真正做到一本萬利。由于中國房地產市場與發達國家相比，其投資者受到的政府和政策的影響相對更大。所以時刻關注一個國家各項經濟方針政策的變化，特別是政府對房地產投資和開發的態度、國家宏觀經濟的政策、國家貨幣政策以及制度的調整等就因此顯得十分重要。^[2]通過對各項政策的分析和研究，既可以有助于房地產企業投資者準確判斷和確定正確的房地產投資和開發方向，又可以有利于其投資者根據房地產政策的變動及時調整其投資方向和策略，從而有效防范和規避房地產政策風險。^[3]

2.4 運用先進的企業財務管理數字化信息技術和系統

雖然現在的企業會計財務核算已經可以直接使用數字化計算并通過互聯網運行，但是企業對計算機的使用仍然只能停留在計算機輸入財務憑證、輸出財務報表的簡單數字化核算階段，數據仍然還不能充分共享。^[4]這種情況直接影響了新時代企業的財務數字化管理和對成本預算的整體管理水平。企業財務管理數字化信息技術和系統將指導和支持全面完善成本預算的管理體系，包括預算編制、預算質量控制、業績評估和數據分析，真正從根本上做到一點數據錄入、多點使用、數據共享，使成本預算的組織編制、分析、下達、控制、考核工作實現了一體化、規范化、系統化。如此以來，便可很好地縮小房地產企業的管理盲區，使得信息能夠真正公開與透明，從而將一些不必要的投資風險扼殺在搖籃之中。

2.5 分散投資

“投資有風險”，這句話恐怕已是家喻戶曉。對于房地產企業來說，分散投資又何嘗不是一種規避風險的有效辦法。例如，在資金有限的情況下，可以將投資分散到不同的區域，避免某一區域因經濟不景氣而產生較大的風險。或者將資金投入到不同類型的房產，如寫字樓與住宅，就是兩種不同的選擇，它們的投資風險與收益也大不相同。一般而言，要想獲得更高的收益，其所面臨的風險也必定是更大的，所以在筆者看來，房地產投資也沒必要一味地追求過高的利潤，更重要的是尋找到利潤與風險的均衡點，才能真正做到細水長流。

3 結語

由于房地產開發企業投資資金流動周期長、投資額大、影響的風險因素復雜等基本特性，其在開展投資經營過程中所面臨的各種投資風險往往是不容忽視的。在追求利益的同時，如何將這些風險的影響降到最低或許更應該成為我們思考的主要問題之一。除上文所提到的種種舉措外，我也相信在不久的將來將會出現更優的解決辦法！

參考文獻：

[1]張劍慧.商業房地產投資風險管理及對策[J].現代經濟信息，2010（15），87-88.

[2]劉學泰.試析房地產投資風險與防范對策[J]. 成都行政學院學院，2006（02），56-57.

[3]徐曉音.房地產投資風險與防范對策研究[J]. 商業研究，2002（18），147-150.

[4]鄧益仲.房地產投資項目風險管理方法的研究[J].現代商業，2010（08），176-177.