房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細化管理分析

馬祖國

摘要：面對管理新形勢，采取傳統(tǒng)粗放式管理模式，無法適應(yīng)管理需求和要求，因此提出采用精細化管理手段，通過細化管理，把關(guān)各個細節(jié)，提高項目管理的信息化和規(guī)范化以及標準化水平，進而向管理要效益。

關(guān)鍵詞：精細化管理;項目管理;房地產(chǎn)建筑

通過相關(guān)的探究表明，科學(xué)化管理包含了三方面，分別是管理工作的規(guī)范性、管理工作的精細化和管理工作的個性化。實施精細化管理工作的實質(zhì)性目的是對管理工作流程進行合理控制，明確各項職責，采取合理的方式來推動企業(yè)運行。而在房地產(chǎn)經(jīng)營管理期間，精細化的管理屬于該項企業(yè)的一種需求。

1 針對于房地產(chǎn)成本控制中存在各突出問題的分析

第一，房地產(chǎn)行業(yè)中的相關(guān)管理人員并未開展專業(yè)化的調(diào)研工作，所采用的投資手段過于落后單一。在當前社會不斷發(fā)展的背景下，大部分地區(qū)的房價持續(xù)上漲，雖然近幾年房價相對平穩(wěn)，但是依然出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致很多的企業(yè)開始盲目的購買地皮，從而獲得更多的經(jīng)濟效益。但是不可否認，在這一工作中卻缺乏了展開具有針對性的調(diào)研工作，而且在對投入資本進行預(yù)測時，所采用的操作手段相對單一和簡單，并沒有完成系統(tǒng)的研究和分析，正是這種問題的存在導(dǎo)致決策缺乏科學(xué)性以及合理性。而且盲目的將自身的工作重點放在技術(shù)指標這一問題上，還有在很大程度上不利于實現(xiàn)項目成本的最優(yōu)化。第二，施工環(huán)節(jié)是至關(guān)重要的，要求管理人員要成立專門的小組實現(xiàn)對現(xiàn)場的管理以及監(jiān)督，確保所投入的全部成本都能夠在一開始的預(yù)算范圍之中，可是由于施工現(xiàn)場的情況相對復(fù)雜，也就導(dǎo)致在施工中出現(xiàn)改變原本施工計劃等現(xiàn)象。如果在施工中出現(xiàn)建筑物重拆以及整改，都會提升成本的投入。與此同時，在賬目管理這一工作中缺乏及時的更新和完善。當成本支出出現(xiàn)變化時，卻不能夠在第一時間準確地反映，存在著浪費行為嚴重的問題。第三，部分房地產(chǎn)成本控制的手段相對落后。對于成本的管理工作來說，一般情況下都是房地產(chǎn)財務(wù)部門進行管理和結(jié)算的，但是由于在實際的工作中會受到多方面因素的影響，以至于最終得出的結(jié)果缺乏專業(yè)性和真實性，不能夠全面的體現(xiàn)出各項目成本的具體數(shù)據(jù)。

2 房地產(chǎn)建筑工程項目精細化管理策略

2.1 搭建智慧建造管理平臺

房地產(chǎn)建筑工程項目精細化管理策略之一是搭建智慧建造管理平臺。項目精細化管理的應(yīng)用，要適應(yīng)房地產(chǎn)建筑發(fā)展現(xiàn)狀，不斷創(chuàng)新和優(yōu)化管理方式方法。實踐中搭建智慧建造管理平臺，引入信息化技術(shù)手段和大數(shù)據(jù)技術(shù)以及云計算技術(shù)等，打造智慧管理平臺，能夠為項目開發(fā)和工程建設(shè)等的管理，提供有力的支持，實現(xiàn)工程精準設(shè)計和全過程信息化、可視化智能管理，推動綠色建造以及生態(tài)建造的發(fā)展。例如，利用BIM技術(shù)手段，輔助項目管理，采用數(shù)字化方式，通過創(chuàng)建信息、管理信息以及共享信息，為管理人員提供支持。技術(shù)的應(yīng)用歸納如下：①利用BIM模型，輔助房地產(chǎn)建筑開發(fā)設(shè)計，可滿足業(yè)主方對于工程設(shè)計成果的細節(jié)要求。業(yè)主方通過網(wǎng)絡(luò)能夠細致觀看設(shè)計的細節(jié)，比如插座規(guī)格和顏色等，提出意見與建議，實現(xiàn)精細化設(shè)計。②采用BIM技術(shù)，支持項目管理，能夠精準顯示數(shù)據(jù)，比如量和價等，可以實現(xiàn)短周期且全過程的管控，提高資金風險控制水平，保障項目效益目標的實現(xiàn)。③發(fā)揮BIM技術(shù)的優(yōu)勢，結(jié)合管理實際需求，支撐對投標書和進度審核預(yù)算書等的全面管理，同時形成數(shù)據(jù)對比。④對工程附件實施統(tǒng)一管理，比如施工合同和支付憑證等。除此之外，支持全過程造價管理，具有成本測算和支付管理等功能。

2.2 招標管理、合同管理、簽證管理三位一體的動態(tài)成本管理

房地產(chǎn)建筑工程項目精細化管理策略之二是招標管理、合同管理、簽證管理三位一體的動態(tài)成本管理。制定與成本管理思路相匹配的招投標管理辦法，是節(jié)約項目工程成本的主要手段。系統(tǒng)和規(guī)范的招投標組織與管理，除了可以有效地降低項目的建造成本外，還可以通過與優(yōu)秀供應(yīng)商的合作，降低公司與項目的管理成本，提升公司產(chǎn)品的品質(zhì)。在工程施工過程中，加強現(xiàn)場簽證管理，規(guī)范工作流程，提高現(xiàn)場簽證的結(jié)算效率，能有效地控制項目成本。對于工程實施過程中，因發(fā)生超出合同范圍而出現(xiàn)的有關(guān)費用、工期等變動情況，在符合合同約定以及本規(guī)定的條件下，合同雙方必須通過有效的申報、認可、實施、確認后，方能辦理相關(guān)結(jié)算。完善合同管理制度，規(guī)范合同的訂立與履行程序，避免經(jīng)營風險，保護公司的合法權(quán)益，建立公司良好的經(jīng)營管理秩序。合同的標準文本由公司起草并經(jīng)過公司內(nèi)部相關(guān)職能部門和公司法律人員評審，通過招投標程序完成合同的發(fā)包和簽署，合同執(zhí)行過程中，應(yīng)注意在合同履行過程中各種往來函件的法定有效性，合同執(zhí)行完畢后合同需求部門應(yīng)組織進行合同執(zhí)行評估，并報招標管理部門備案，形成健全有效的供應(yīng)商管理庫。

2.3 精細化的樓盤規(guī)劃

房地產(chǎn)建筑工程項目精細化管理策略之三是精細化的樓盤規(guī)劃。項目立項前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需加大調(diào)研力度，根據(jù)實際做好策劃工作，使項目能夠與周邊居民的經(jīng)濟水平及個人需求相適應(yīng)，讓客戶享受優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。為此，首先要細化客戶分類，并以此為樓盤策劃的重要依據(jù)。在工程項目立項時，明確樓盤所在的地理位置、周邊概況、人口分布特征及潛在客戶的心理需求，將客戶劃分為若干層次，以此明確樓盤定位。其次，明確客戶的價值定位。全面了解客戶的購買積極性、樓盤銷售進展、利潤的調(diào)控及樓盤的掛售業(yè)績，篩選出價值較高的客戶，進一步明確樓盤層次。最后，基于最有價值客戶的基本需求，全面考慮客戶的個性化需要，編制企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，體現(xiàn)出銷售的個性化特征。因為客戶群體具有較強的流動性，所以客戶調(diào)研和定位也會隨之變化。企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場和客戶的變化，積極調(diào)整策劃方案，注重策劃方案的科學(xué)性。

3 結(jié)語

總而言之，應(yīng)用管理會計在成本管理中，不僅要提高對應(yīng)用管理會計的重視，更要明確管理會計與其他財務(wù)工作的區(qū)別。通過對工業(yè)企業(yè)的成本分析、成本預(yù)測，來實現(xiàn)成本目標，實現(xiàn)有效成本控制。在企業(yè)的成本管理工作中，大部分公司只有在事后才能想起管理會計的作用，但管理會計并不意味著簡單的事后評價，還有事前籌劃和適中控制，若想充分發(fā)揮管理會計在成本管理中的作用，必須完善企業(yè)內(nèi)部的成本管理系統(tǒng)，以此來達到企業(yè)增加效益的目標。

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