房屋租賃經營市場化操作之我見

王長水

摘要：房屋租賃經營市場化是房屋租賃市場不斷發展的必然要求，但市場化經營如何操作是目前出租人面臨的難題和困惑，也是房地產界很少有人涉及或探討的課題。筆者根據長期從事公房租賃經營工作的實踐，按照遵循價值規律和市場供求關系的原則，提出一套不成熟的房屋租賃市場化操作規程，試圖對此進行探討，愿與同行切磋。

關鍵詞：房屋租賃;市場化經營;操作方案

目前，隨著房屋租賃市場的不斷發展，房屋租賃經營市場化操作問題顯得越來越重要。但據筆者了解，很多房屋出租人不懂得租賃經營市場化的含義，操作中往往不知所措，存在著盲目性和隨意性。房屋租賃經營怎樣才算市場化？如何科學準確地操作？本文擬對此問題談點拙見。

1 房屋租賃市場化的內涵

到底什么才是真正的房屋租賃市場化？這是操作前必須首先弄清的問題。房屋租賃市場化的內涵，筆者認為主要包括兩個方面：一是房租價格必須達到市場租金水平，即達到包括折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產稅、保險費、利潤和地租8項因素的商品租金水平。這是房屋租賃市場化的基礎。二是房租價格的確定方式要利用市場機制，即按協議計租或招標計租等方式，價格的高低由房屋租賃市場供求關系來決定。這兩個方面是有機統一的整體，缺一不可，只把房租價格提高到市場租金水平而仍沿用統一標準計租的方式，或者只利用協議計租等方式而租金標準達不到市場租金水平都不是真正的或完全的市場化經營。以房屋價值為基礎，并受供求關系影響的租金價格才叫市場租金。由此看出，市場租金要求達到8項因素的商品租金水平，只是一個理論價格，具體到某一套房屋在某一個時期的租金價格可能低于商品租金水平，也可能高于商品租金水平，但對所經營的全部房屋在整個租賃經營過程中從整體上應當圍繞商品租金水平上下波動，這才是市場化經營所追求的目標。

2 房屋租賃市場化操作方案

具體到一套房屋市場租金如何確定，筆者提出以下操作方案：

2.1 測算一套房屋的市場租金理論價。市場租金理論價，就是理論上的市場租金，即不考慮市場供求關系，按照8項因素測算出來的商品租金價格。

2.2 用調劑因素調整市場租金理論價?？紤]到房屋的不同用途、地理位置、環境及周邊同類房屋租金價格等因素，對市場租金理論價進行調整。非住宅房屋還要根據房屋給承租者帶來的不同效益來確定。用調劑因素調整后的市場租金理論價就可以作為出租方協議計租的參考價和招標計租的標底價了。

2.3 確定計租方式。協議計租和招標計租均是充分利用市場機制提高房屋出租收入的有效手段。協議計租是根據房屋租賃市場行情，由租賃雙方協商確定房屋租價的計租方式，體現了一定的市場調節因素。招標計租是協議計租的一種特殊形式，更充分體現了市場機制的作用，帶有更強的競爭性質，是使出租房屋獲得最佳經濟效益的一種形式。出租人在確定采用哪種計租方式時，主要看市場供求關系。當房源不足、供不應求時要考慮招標計租;當房源充足、供求平衡或供過于求時則要考慮協議計租。

2.4 確定出租價格。有了第二個階段確定的協議計租參考價或招標計租標底價，出租人在房屋出租時就有了底數。如是招標計租，以此標底價進行招標操作就行了;如是協議計租，出租人在談判協商過程中還必須學點談判藝術，學會討價還價。掌握的原則是：成交價可圍繞參考價上下浮動，能高則高，能低則低，靈活機動，追求參考價，但不死守參考價，不少要一分錢，但也要避免房子長期空置。

3 需要補充說明的幾個問題

3.1 為什么房屋租價必須以達到8項因素的市場租金為理論價？市場租金是以住房價值為基礎的，低于市場租金水平就實現不了住房的價值，也就沒有效益，就不是市場化經營，或者說就根本談不上什么經營。

3.2 為什么不能只憑市場行情或經驗來確定租金標準？確定一套房子的市場租金時雖然可以參考同地區同類房子的租賃市場行情，但市場租金和市場行情是兩個截然不同的概念。市場行情的價格雖然也是價值的表現，市場行情雖然也反映了供求關系，但市場行情的這種表現和反映卻是整體的、模糊的、粗線條的。對某一套房子來說，有它自己特有的價值和供求關系。因此只參考市場行情來確定一套房子的租價必然存在著一定的盲目性和不準確性。憑經驗來確定盲目性就更大了，很可能使租價不是偏高就是偏低，高了，則可能造成低成交率，使房子空置;低了，則造成房屋租金收益損失。

3.3 市場租金怎樣才能隨行就市“隨機應變”？價格以價值為基礎，但又必須受到供求關系的影響，價格圍繞價值波動是價值規律的基本內容。在確定一套房子的租價時雖然要以市場租金理論價為基礎，但也只是一個“參考價”，具體交易中不能死守不放，必須“見風駛舵”。實際操作中應注意以下四點：

3.3.1 出租人在和承租戶協商租價時，要充分尊重市場（不是市場行情），認真分析每一套房屋的供求關系。不能“一口價”，要允許承租戶討價還價，從承租戶的討價還價中把握該套房子的供求關系，并根據供求關系及時調整自己的報價，做到“隨機應變”。改變過去那種把承租戶放在被動地位的做法，平起平坐地談判;改變過去“寧可空置也不降價、多人爭租也不提價”的做法，牢牢地抓住市場，抓住顧客。

3.3.2 要根據供求關系的變化及時調整租金標準。協議租金一旦確定較長時間內不作變動或者只提不降，這是房屋租賃經營中存在的突出問題。出租人要隨時注意供求關系的變化，該提價的提上去，該降價的降下來，這才符合市場化經營的規律。為此，出租人在和承租人簽訂租賃協議時，租期不宜太長，不建議超過三年。

3.3.3 出租人要敢于和善于賺取超額利潤。價值規律告訴我們，價格不僅要圍繞價值波動，而且還可能有較大幅度的波動。在市場經濟條件下，市場租金是受供求關系影響的，有一部分房屋的租價超過價值，也就可能有一部分房子的租價低于價值或實現不了價值（某一時期空置），只有部分房子的租價超過價值才能彌補低于價值的不足部分，才能從總體上達到市場租金水平。因此，出租人在協商議定租價時，也要視市場供求關系最大限度地要足身價。

3.3.4 結構、位置、用途等都相同的房屋允許有不同的租價。按照市場供求關系決定價格的原理，相同的房子不一定是相同的租金價格。出租人要善于利用市場租金知識說服承租人，讓承租人明白，市場租金沒有統一的標準，不能攀比，協議計租就是“雙方情愿”，與第三者沒有關系。

4 結語

房屋租賃經營市場化操作問題，關乎租賃雙方切身利益，也關乎房屋租賃市場的正常發展。尊重價值規律，依據房屋租賃市場供求關系是做好房屋租賃經營市場化工作的關鍵，也是促進房地產租賃市場平穩健康發展的重要因素。