房地產企業成本管理現狀及控制研究

任慧美 陳妍妍 李治欣

摘要：隨著我國經濟的飛速發展，房地產行業作為基礎建設的一員也在不斷發展進步，與此同時房地產企業間的競爭也在不斷加劇。房地產行業是資金密集型產業，因此房地產企業成本管理與控制至關重要，只有控制好成本，企業才會有更多盈利與發展空間，獲得更多經濟收益。本文針對目前房地產企業成本管理現狀中存在的問題進行分析，提出一系列控制措施，旨在更好地進行成本管理，使得房地產企業可以持續發展。

關鍵詞：房地產企業;成本管理;價值鏈分析;精細化管理

隨著我國經濟的飛速發展，房地產業也呈現百家爭鳴的狀態，這對房地產企業來說是機遇也是挑戰。為保證自己在如今經濟快速發展的時代不被淘汰，房地產企業就必須不斷改善完善自身，為自己創造更多優勢，提高自身的經濟收益，其中成本管理也逐漸成為企業考慮的核心。房地產項目成本管理貫穿項目全過程，包括投資決策階段、設計階段、項目實施階段以及項目銷售和使用階段。在全球化競爭中，越多越多的人也開始意識到成本管理的重要性，現代項目成本管理體系也在不斷發展，不斷更新與進步。

在我國，房地產企業成本管理體系相對不夠完善，呈現出成本管理意識弱化、成本管理理論與方法僵硬化、成本管理效用淡化和成本管理組織機制軟化，成本管理仍舊處在不斷探索階段。在這一發展階段，若能夠更好地進行成本管理無疑為房地產企業在競爭中創造了更大優勢，能夠更好地進行成本管理與控制可以更大節約成本，在保證進度與質量的情況下降低投入，為企業爭取更多收益。成本管理與控制直接影響企業的獲利空間，因此，為保證自身利益，房地產企業必須重視成本管理。本次研究的目的是通過分析我國房地產企業成本管理現狀，找出問題，并提出一系列控制措施，更好地進行成本控制，降低資源代價，使得企業獲得更大收益空間。

1 房地產企業成本管理現狀

近年來，中國經濟一直保持健康穩定發展，各型企業層出不窮，房地產市場欣欣向榮，但不可否認的是，經濟的繁榮發展也給得房地產企業帶來一定壓力，房地產企業必須緊跟時代潮流，不斷發展進步，才可避免被淘汰的風險。但在我國，房地產企業成本管理水平卻一直停滯不前，甚至處于落后狀態，這對企業來說非常不利。

房地產是一種特殊的商品，與其他工業產品的成本控制有著很大差別且項目成本管理貫穿項目各個環節，從投資決策到設計施工再到銷售使用，每一個階段的成本管理都不能忽視。^[1]此外，房地產業屬于資金密集型產業，成本巨大且開發產品相對獨立，其成本管理水平對成本金額影響較大，成本管理各個階段之間相互影響。

以上所述都使得房地產企業成本管理的工作更加復雜。在此情況下，為了保證企業自身的開發成本和利潤空間，更好地進行成本管理，使得房地產企業可以持續發展，保持穩定地位，找出房地產企業成本管理存在的問題并加以控制對于房地產企業來說非常重要。

2 房地產企業成本管理現存的問題

成本管理貫穿房地產企業從投資決策到設計施工再到銷售使用的各個環節。房地產企業成本管理不到位會導致企業喪失一定經濟收益。

目前我國房地產企業成本管理存在的問題如下：

2.1 不夠重視成本管理，成本管理體制不健全

目前我國許多房地產企業不夠重視成本管理，企業內部沒有建立健全的成本管理體制。部分房地產企業并沒有專門人員負責成本管理，建設項目多由項目經理負責，而專業人員匱乏，另一方面，許多項目負責人將重心剛在工程進度上，因而忽視成本管理。^[2]這都使得我國房地產企業成本管理思想一直呈現弱化，缺乏成本管理組織架構支撐，甚至出現成本控制失控的局面，如：用料無限量，用工無定量，費用開支無標準等。

2.2 成本管理方法落后

由于長期以來成本管理意識的欠缺，許多房地產企業一直采用傳統的成本管理方法，并沒有為成本控制注入新鮮血液。^[3]整個房地行業在不斷進步發展，而成本管理方法卻停滯不前，導致兩者不配套，會對房地產企業經濟產生一定影響。在項目實施中，數據量巨大，沒有合適的成本管理方法與之配套，就容易發生處理流程混亂，成本數據不能及時收集處理，更談不上對成本數據的分析。企業無法得到成本信息的及時反映，就難以發現項目中存在的問題，弊端得不到糾正，進一步造成企業的經濟效益流失。^[4]

2.3 房地產項目開發前調研準備分析不充分

土地價格是房地產項目成本的一個重要組成部分，部分房地產企業盲目追求房地產的巨大收益。在房價迅速猛漲時，一些企業認為只要拿下土地，房價的上漲幅度很快就會將土地成本覆蓋，故而沒有進行科學可行性分析就決定拿地，沒有測算接近實際的土地價格及后期的預售價格，導致取得土地價格過高，遠遠低于預期的銷售價格，開發成本過大，使得項目收益減少甚至出現虧損。^[5]

2.4 施工過程管控不到位

在項目施工過程中，一些房地產企業成本管理管控不到位，有部分企業只追求項目進度，而忽視施工過程的成本管理，沒有保證進度、質量與成本三項之間的平衡，從而導致施工過程成本失控的局面。^[6]此外，在施工過程中，信息流通不夠靈活，各項變更流程混亂，沒有及時傳遞造成信息堵塞，各個階段沒有很好地完成信息對接，變更的真實性與準確性都有一定存疑，為企業成本管理造成一定阻礙，最終造成成本費用的大幅度提升。

3 針對房地產企業成本管理存在問題的控制措施

為了保證自身效益，企業必須意識到現在成本管理存在的問題，并采取措施，否則將失去更大的收益空間，甚至錯失進一步發展的機會。

針對房地產企業成本管理存在的問題，現提出控制措施如下：

3.1 提高企業成本管理意識并完善成本管理體制

房地產企業成本管理水平低下，根本原因在于房地產企業自身成本管理意識不到位。為了改善如今成本管理水平低下的現狀，企業必須放棄之前對于成本的粗放型管理，不能忽視成本管理中本質的經濟關系，需要強化企業成本管理意識，通過形成戰略性意識并加強對成本的管控，進一步降低項目總成本。企業需要發現并重視成本管理中的價值鏈。^[7]房地產企業既要重視縱向價值鏈即企業內部或項目由上及下的一系列成本管理，不能輕視任意一個環節，又要重視橫向價值鏈即整個房地產行業有相同或類似產品的企業之間的相互影響，形成成本管理的競爭意識，通過不斷分析、借鑒、比較和改善來凸顯自身的優勢。價值鏈分析可以幫助企業在成本管理中形成一整套覆蓋全面的管理體系，從而幫助企業取得更多機會來獲得更大收益。

3.2 引入信息管理系統將成本管理方法精細化

企業要改善現今成本管理方法落后的局面，就必須將成本管理精細化，從項目的各個環節入手，細化管理體制，做到環環落實，不能將項目的成本管理割裂開來。^[8]財務部門應當引進成本管理體系的信息化系統，計算機及項目管理軟件是現代精細化成本管理中不可或缺的一部分，這一手段和載體，可以更好地實現房地產企業成本管理的動態性、及時性和準確性。信息管理系統等專業化軟件加入現代房地產企業成本管理，將現代信息技術與先進的管理理念相融合，對幫助房地產企業進行精細化決策設計管理起到了重大作用，也在很大程度上提高了企業成本管理的工作效率，從而大大降低成本。企業成本管理方法精細化，可以進一步降低企業成本，為企業帶來更多可能收益。

3.3 完善前期調研準備階段的投資分析

在前期準備取得土地這一階段，房地產企業需要對所取得土地類型以及預期房屋售價做出一定預判估計。在前期投資分析中，房地產企業對于土地的獲取成本、銷售和利潤分析要足夠嚴謹。除此之外，在土地獲取階段的投資與盈利分析中，房屋開發類型必須嚴格參照所得地塊的本身規劃指標，由企業多個部門經過重重討論形成各個部門都認為有效可行的方案，不能只由土地獲取部門來決策。房地產企業應根據討論得出的土地開發計劃和對房價漲幅形勢做出的分析制定售房價。最后，企業根據預售價反推算初始可接受的地價。房地產企業只有經過慎重分析與考慮進行成本策劃，才能保證土地開發成本不會超出預期。此外，在整個土地獲取階段，企業各個部門應有明確的分工，落實各個環節的責任，不能出現成本失控卻無法落實責任的情況。^[9]

3.4 加強施工管控，明確審核流程

在施工過程中，各項工序的成本存在很大不確定性，如不能及時控制，會造成不必要的成本支出，因此需要加強施工過程的管控，不能一味追求進度，忽視施工過程的成本管理，避免出現用料無限量，用工無定量，費用開支無標準的情況。除此之外，在施工過程中會存在一定意外情況使得施工細節變更，為降低發生變更對施工成本的影響，企業必須建立能夠及時互通并且合理有效的變更認定體系，以保證施工中提出的變更符合房地產企業管理的規定，意外變更必須經過嚴格審批確定合理后，施工單位才能繼續施工。^[10]在最終的結算階段，也只有經過房地產企業審批后確定合理的變更才可予以承認，否則不予認可。通過嚴格管控審批流程，可以在很大程度上保證變更的真實性及可行性。

綜上所述，目前房地產企業成本管理與控制是房地產項目開展的關鍵，成本無法得到控制，企業的盈利空間和凈利潤就會隨之受到影響，這對于房地產企業來說也是較大的損失。因此為了保證房地產企業可以在時代的競爭洪流中保持穩定地位，房地產企業必須重視成本管理，找出自身存在的問題，采取一定控制措施完善企業成本管理體系，不斷優化管理方法與手段，盡量降低房地產的各項成本，為企業爭取更多收益。

4 結語

隨著我國經濟的飛速發展，房地產業也在不斷發展，這對房地產企業來說也是一種挑戰。房地產企業為保證自己在如今經濟快速發展的時代不被淘汰，就必須不斷改善完善自身，為自己創造更多優勢。房地產企業成本管理水平在一定程度上決定企業的發展潛力，因此，提高房地產企業成本管理水平，對于加速企業內部資金的周轉，提高資金使用率，促使房地產企業進一步發展起著至關重要的作用。但在我國，房地產企業成本管理存在許多問題，本文指出我國房地產企業成本管理的不足之處并提出一些控制措施，旨在幫助房地產企業更好的實行成本管理。

如今，已經有越來越多的房地產企業開始意識到成本管理的重要性，就意味著未來會有更多的人致力于研究成本管理，為房地產企業的發展創造更有利的優勢，經過房地產成本管理體系的不斷改善，相信中國房地產未來也將會有更大的進步與發展空間。

參考文獻：

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