協信集團重組合并戰略走上騰飛之路

曹志東

作者系廣微控股有限公司總裁

協信控股集團有限公司是一家創建于1994年6月從事精品住宅開發、城市商業綜合體運營、產業地產開發與物業管理的全國性的大型現代企業集團，集團下轄上海、北京、重慶、成都、蘇州、無錫等20多個區域的房地產開發與城市綜合體運營服務。管理資產超過1000億元，多次被評為“中國私營企業五百強”“中國房地產五十強”。

2015年，協信集團對全國房地產發展趨勢進行了研判，認為：當時的中國房地產業已經穩穩站上了10萬億的銷售額規模，是名副其實的支柱產業。隨著房地產行業發展進入白銀時代，純粹的住宅開發周轉型企業已無法保持競爭力，收益性房地產占比將上升；同時伴隨著科技創新、移動互聯網和物聯網技術的深度應用，市場上出現了對集工作、家庭、社區“3D生活”空間需求；而國企混改的推進，使得房地產企業的戰略轉型已提到議事日程。

經過戰略分析與選擇，協信集團提出了新一輪資產重組合并戰略，其中一個重要舉措就是與前身是清華科技園發展中心的啟迪控股股份有限公司強強聯手。2015年6月10日，由全國最大的科技服務企業啟迪控股有限公司與中國房地產五十強協信集團共同宣布實施“地產業務戰略整合重組”，成立啟迪協信集團，秉持源于清華、服務創新、產業興城、科技報國的宗旨，成為清華科技創新產業在科技園區投資運營的主要平臺，致力于成為全球領先的科技園投資運營商。

短短幾年，啟迪協信品牌的科技城、科技園、科技谷在全國拔地而起，2016年啟迪協信有限公司榮獲了國務院發展研究中心、中國指數研究院頒發的“中國產業園區運營品牌價值TOP10”、“2016中國最佳科技園投資運營商”，啟迪協信成為了中國產業地產領軍企業。

本文就筆者在協信控股集團任常務副總裁期間，實施啟迪協信重組合并業務談一些心得體會。

一、協信集團重組合并戰略分析

協信集團一直以來深耕巴山渝水，集團總部在重慶，從精品住宅到商業地產，再到產業地產，從區域性龍頭房企走向全國一線房企，矢志打造一個一流的商業和產業結合的綜合地產集團。

經過20多年的精耕細作，協信集團確立了“不動產是基礎、金融是橋梁、科技是未來”的多元發展戰略，以“商業+產業”的經營能力為核心，打造商業、住宅、產業一體化的全產業鏈，成為綜合性城市運營專家。

在集團開發基本功日趨成熟之時，開始著眼于“房子里面的東西”，即把房子的經營價值做起來。首先，經營后價值比單純投資建設成本低、利潤空間大。其次，拿了物業之后再提升其價值，相當于達到了多倍的開發規模。它契合國家提倡的供給側結構性改革。當市場上房地產企業興起打造文旅小鎮、產業園區、長租公寓等風潮時，而協信集團布局多元化地產業務已領跑十多年，如何將多元化地產進一步做強做大？是集團面臨了新課題和新的戰略選擇。

二、協信集團重組合并的戰略選擇

（一）投資模式的選擇

主題地產是近幾年房地產行業出現的新業態，它以滿足某類特定需求的房地產產品-即XX主題，它是多種產品形態有機結合的復合型地產，體現了現代社會對房地產產品的復合需求。

1、旅游主題地產

國內最早出現的主題地產形式是旅游主題地產，如深圳“華僑城”模式，建有“錦繡中華中國民俗文化村、歡樂谷”等四大主題公園，集旅游、度假、居住于一體，具有鮮明的旅游主題地產特點。

2、商業主題地產

如：萬達的商業綜合體項目，它以購物中心、商業街、酒店、寫字樓等泛商業地產形式為主的主題地產項目。

3、城市地標綜合體

如：綠地集團2002年在上海開發了首個成規模商辦項目——綠地科創大廈，在城市的遠郊和市區新興板塊開發集酒店、辦公和商業于一體的綜合商辦項目。

協信集團在投資模式選擇上，則聚焦于中國科技服務業為“房子里的內容”。首先隨著科技創新上升為國家戰略，中國科技產業迎來了黃金發展期，科技城、科技園作為承載科技型中小企業的重要載體，科技地產物業需求也將大量出現。其次，在投資端，由于科技地產本身具備的市場與公共事業雙重屬性，權益類融資更加多元化，融資渠道更加豐富。對于科技園區運營所需要的自持部分，伴隨ABS、REITs等資產證券化政策的推出，項目整體的長中短期利潤得到平衡。另外，國有企業發展混合所有制經濟意義重大，企業間跨領域、跨體制合并重組成為發展混合經濟的一種重要的方式。最后，隨著移動互聯網和物聯網技術的深度應用，人們對生活、消費習慣提出了便捷、集約、互利的升級要求。科技城、科技園的主題地產作為中國科技服務業煥發出勃勃生機。

(二)投資對象的選擇

啟迪控股成立于2000年7月，其前身是成立于1994年8月的清華科技園發展中心。它依托清華大學設立的綜合性大型企業，是清華科技園開發、建設、運營與管理單位，公司旗下直接投資及控參股企業300多家，總資產超1000億元人民幣，為我國首個千億級科技服務企業。是首批國家現代服務業示范單位。

（三）啟迪協信重組成功

在恰逢其時的時代背景下，啟迪控股與協信控股通過地產資產和科技服務業務的合并重組，集合清華啟迪控股在品牌、資源和項目儲備方面的優勢和協信集團在地產項目投融資的整合、運營和開發管理方面的優勢，致力于科技園區的投資、開發和運營，取得了1+1大于2的成效，成為房地產企業轉型，服務于實體產業的一個典范，也為中國混合所有制改革的推動提供了一個案例。

具體操作中雙方著眼于啟迪協信的長遠發展，約定由啟迪控股公司控股，股權占比為51%,協信集團股權占比49%，在品牌、項目、產業資源與組織團隊上實施全面的重整合并和市場化的經營管理。

啟迪控股注入了雄厚的有清華大學背景的科技服務運營的實力與品牌影響力，使啟迪協信能夠獲得便宜的土地和必要的政策支持，通過啟迪擁有新能源、環保、新材料等新興產業龍頭企業資源及產業基金、創投基金等金融資源。而協信集團本身具有先進的商住產集成開發模式與能力，成熟的管控體系和強大的執行力，強烈的市場意識與市場化的操作經驗及對產業綜合體產品研發實現能力。

重組合并之初，雙方按照股權比例直接注入商辦綜合類項目共計38個，集中于北京、青島、南京、蘇州、重慶等一二線城市，項目預計貨值超過800億元，使得啟迪協信起步之初就具備了規模優勢，一舉邁入科技地產行業前列。

（四）啟迪協信的發展戰略

1、業務目標

持續鞏固科技城開發運營的先發優勢，奠定一流科技城投資運營商的行業地位，持續保持規模領先、服務領先和品牌領先，逐漸發展成為全球科技城產品與服務標準的制定者，通過產業、創業、商業、社區四位一體發展，為科技企業提供園區空間和產業服務，為科技從業人員消費與生活體驗，并以“千億市值+全球科技城產品與服務標準的制定者”為發展目標，將“科技城投資開發”與“產業運營服務”作為兩大業務線，全力打造“科技城+科技園+科技谷”拳頭產品，致力于成為全球第一的科技城投資運營商。

2、產業方向

根據城市產業基礎、區位特征、地塊規模等，實行“4+1+X”的產業發展戰略，其中“4”指啟迪協信的四大戰略產業，即節能環保、網絡互連、大健康和文創教育；“1”指啟迪協信眾創空間；“X”指當地潛力產業。

三、啟迪協信重組后的戰略實施

(一)打造科技城、科技園、科技谷三大產品線

1、科技城

定位為區域創新中心語樞紐，在一線城市與二線中線城市的發展新區進行選址，著力打造占地面積在1000畝以上的產業新城和科技高地，提供全面的政、產、住、商、學、研、公共服務。科技城重點發展一到兩個主導產業，搭建學研產用科技創新體系，功能布局“一心、兩區、三組團”，面向清華系企業、世界500強、科技龍頭企業、中小型科技企業進行招商入駐。

2、科技園

定位為城市中央智力區（CID），在一線城市、二線城市和三線中心城市的城市副中心或區域中心進行選址，著力打造建筑面積在50萬方以上的產業總部集聚、產住商一體化“的科技產業綜合體。

3、科技谷

定位為城市大型企業臨時總部和中小企業創新、創業基地，在一線城市、二線中心城市進行選址，著力打造建筑面積在10-20萬方的科技產業綜合體。科技谷強化金融引導，服務大眾創業，包含產業、商業和社區三大功能，重點引入啟迪孵化器等科技服務體系。

（二）選址策略

因科技園區發展不同于傳統地產項目，對于落地城市創新環境、經濟基礎與產業基礎均有較高的要求，所以啟迪協信從城市經濟基礎、科技創新、公共服務、市場環境與產業基礎對中國主要城市做了評分。（見表一）

經過篩選，確定一級城市四個：北京、上海、廣州、深圳，二級城市12個，天津、重慶、成都、武漢、杭州、蘇州、南京、沈陽、大連、長沙、西安、鄭州，三級城市共14個，四級城市30個。

（三）構建“三位一體”運營服務體系

啟迪協信整合五大資源，即啟迪科服等科技服務資源、啟迪之星等孵化服務資源、啟迪金控等科技金融資源、協信星光等商業運營資源、天驕物業等生活服務資源，滿足科技園區法人和自然人的六大需求，即科技服務需求、政務服務需求、金融服務需求、孵化服務需求、產業服務需求、生活配套服務，協同打造“產業服務+創新服務+生活服務”三位一體的科技產業運營服務體系。

（四）雙輪驅動的盈利模式

啟迪協信采用重資產投資開發與輕資產運營并舉的雙輪驅動模式，其中在重資產開發階段，由于土地獲取價格較市場平均價格有較大折讓，同時在項目融資上能夠獲得更加便宜的資金，同時商住產一體化的綜合功能給客戶帶來更好的體驗，其銷售速度和銷售價格較一般房地產項目有較大優勢，從而重資產投資開發業務為公司帶來很大的現金流與利潤率。

輕資產服務能夠迅速擴大管理面積，拓展入園企業客戶數量，培養招商運營團隊，通過為入園客戶提供較好的政策申請等企業級服務與生活服務，積累大量的園區運營數據，篩選出高成長的投資對象，通過產業投資業務獲得較高的投資收益。

表一

四、啟迪協信重組合并戰略成效

啟迪協信重組合并成立后，啟迪協信的科技城、科技園、科技谷在全國拔地而起，截至2019年年底，其重資產投資業務在全國范圍內新獲取項目19個，總貨值近600億元，總面積近500萬平方米。如：重慶總部城，位于渝中區,項目占地500畝，總建筑面積約71萬方，涵蓋多元業態，打造集辦公、科研、生活、體閑于一體的總部經濟商務生態圈。深圳科技園，位于深圳市龍崗區大運新城核心區，園區定位于智能制造、信息技術、健康科技等新興產業，打造粵港澳大灣區智能制造產業創新聚集區、珠三角南翼的科技城新標桿。上海正泰智電港，位于上海松江G60科創走廊起點，項目定位為“集高端制造為一體，智能電氣、能源互聯為兩翼”的科技創新高地，未來長三角的“硅谷”等等。輕資產業務共管理科技園區面積140余萬平方米，收購恒生科技園60%股份，并和豬八戒、武漢東湖創新中心合資成立了發展平臺。

目前，啟迪協信園區共引入企業近3000家，80%為戰略性新興產業企業，其中包含一批世界或中國500強企業，還引入了中科先見、北斗國芯等一批高科技企業及院士工作站、千人計劃項目落地園區，搭建了一批眾創空間、智能制造中試工廠等一批產業服務平臺，成為區域科技創新高地與新經濟發展的重要載體。

啟迪協信獲得社會各界認可，屢次被評為中國產業園區運營商價值TOP10、中國科技地產行業標桿企業等，創造了巨大的經濟與社會效益。