解析房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式下的現(xiàn)金流管理

林中釗

摘 要：資金是企業(yè)的命脈，有效的現(xiàn)金流管理，可以為企業(yè)發(fā)展提供有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中，尤其是在高周轉(zhuǎn)模式下，現(xiàn)金流管理顯得尤為重要。文章從房地產(chǎn)企業(yè)管理視角，簡述了高周轉(zhuǎn)模式下現(xiàn)金流管理的意義，就如何有效進行現(xiàn)金流管理提出了幾點建議，希望能對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理風(fēng)險防范有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);高周轉(zhuǎn)模式;現(xiàn)金流;管理

與一般的企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理中需要投入大量的現(xiàn)金，而且投資項目一般周期較長，這對企業(yè)的資金規(guī)模、流動性提出了較高的要求，所以，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，防控金融風(fēng)險，做好現(xiàn)金流動和管理非常重要。那么，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動和開發(fā)有何特點，如何在高周轉(zhuǎn)模式下有效進行現(xiàn)金流管理呢，文章對此做出了研究和探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式下的現(xiàn)金流管理意義

高周轉(zhuǎn)模式指企業(yè)整體的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)較快、現(xiàn)金流回正周期短、銷售去化速度快的模式。房地產(chǎn)企業(yè)是一個綜合性的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的運營、發(fā)展涉及金融、施工、銷售、設(shè)計等行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的項目動則上千萬元的投資。項目持續(xù)時間短、資金回流快，對房地產(chǎn)企業(yè)更有利。現(xiàn)金流量管理指對企業(yè)在不同時期現(xiàn)金的流入、流出以及流動量所進行的監(jiān)督與管理。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理，涉及諸多方面的業(yè)務(wù)，尤其是有現(xiàn)金流動的業(yè)務(wù)，如經(jīng)營活動、投資與籌資活動等等。房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式下的現(xiàn)金流管理的指標(biāo)主要是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、資本利潤率、銷售利潤率、成本費用利潤率等等。對于高周轉(zhuǎn)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)金流管理的主要意義在于：首先，有效的現(xiàn)金流管理，是維護企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展的重要因素，沒有現(xiàn)金流，企業(yè)無法開展任何活動，盈利和發(fā)展都成為空談。其次，現(xiàn)金流管理可以提高企業(yè)資金使用效率。如借助現(xiàn)金流管理環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃、成本管理等措施，可以節(jié)約企業(yè)的運營成本，提高資金使用效率。再次，現(xiàn)金流管理可以防御財務(wù)風(fēng)險，現(xiàn)金流管理可以加固企業(yè)資金鏈，幫助企業(yè)獲得更多的融資機會。最后，現(xiàn)金流管理能提高企業(yè)競爭力。高水平的現(xiàn)金流管理有利于企業(yè)資金良性循環(huán)和流轉(zhuǎn)，有助于企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，提高競爭力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式下的現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀

在高周轉(zhuǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要任務(wù)就是提高資金利用率，抵御風(fēng)險，以強化公司在資金、人力、技術(shù)方面的聚合效應(yīng)。但是，近幾年來，隨著土地出讓金在項目總投資中的比重越來越大，地價的不斷攀升，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力越來越大。另一方面，政府對房地產(chǎn)企業(yè)管控的收緊，銀行給房地產(chǎn)企業(yè)房貸門檻的抬高，也使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面越來越難。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)只能以“高周轉(zhuǎn)”模式來實現(xiàn)利益最大化。與此同時，高周轉(zhuǎn)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理也迎來了許多問題。如許多房地產(chǎn)企業(yè)由于融資困難，只能負債經(jīng)營，企業(yè)償債能力不足，資金鏈斷裂風(fēng)險不斷加大。在投資規(guī)模大、周期較長的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收慢，而且許多時候資金回收經(jīng)常會受到外部因素的影響，資金回收率低下。而為了擴大規(guī)模，許多房地產(chǎn)企業(yè)會無視自身的資金結(jié)構(gòu)和整體實力盲目擴張，導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險不斷加劇。此外，在市場經(jīng)濟環(huán)境中，許多房地產(chǎn)企業(yè)都將精力放在了市場開發(fā)方面，許多企業(yè)都不重視現(xiàn)金流管理。加上一些企業(yè)在內(nèi)部管理中對財務(wù)監(jiān)管不力，任人唯親，所以現(xiàn)金流管理隱藏著諸多風(fēng)險，企業(yè)生產(chǎn)效益也因此而受到影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)模式下的現(xiàn)金流管理策略

1.重視和加強現(xiàn)金流管理

龐大的開發(fā)規(guī)模，激烈的市場競爭，要求房地產(chǎn)企業(yè)不僅要具有較強的資金實力，還要具有一定的融資能力、現(xiàn)金流運作能力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想不在市場競爭中處于劣勢，必須要重視和加強現(xiàn)金流管理，爭取通過現(xiàn)金流管理提高現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度和使用效率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要從實際出發(fā)，結(jié)合實際，對區(qū)域內(nèi)項目企業(yè)的資金進行統(tǒng)一調(diào)配和管理，對所有現(xiàn)金流進行集中管理，將企業(yè)的所有資金集合在結(jié)算中心，建立總集團模式的資金池，目的是通過規(guī)范化統(tǒng)一管理降低閑置成本，增加資金的使用效益。企業(yè)結(jié)算中心要做好內(nèi)部賬戶管理，認真記錄管理資金的流通、支出情況。借助收支兩條線的方式，集團可以有效進行預(yù)算管理，控制子公司銀行賬戶資金的使用情況。如在支付外部客商資金時，子公司要向資金池申請，由集團將資金轉(zhuǎn)到子公司外部賬戶。子公司在付款時，可從資金池內(nèi)劃賬，但是子公司的資金收入也要歸到資金池。在還款時，如果子公司無法還款，集團資金池可以借助事前防范與事后完善機制，防范稅務(wù)風(fēng)險，重新進行資金統(tǒng)籌。在集團帶領(lǐng)下，子公司要將集中資金作為內(nèi)部存款，對集團資金池管理性質(zhì)和內(nèi)容有一個全面的認識，聽從集團安排，注重資金統(tǒng)籌和項目安排。

2.完善內(nèi)部管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流資金的主要內(nèi)容是現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款和存貨。這些，也是房地產(chǎn)企業(yè)日常現(xiàn)金流入流出的主要內(nèi)容。可以說，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流整體處于一個不斷投入和收回的循環(huán)過程，現(xiàn)金流量管理工作不僅工作量大，而且明細復(fù)雜。在高周轉(zhuǎn)模式下，要想對企業(yè)現(xiàn)金流進行有效管理，企業(yè)必須要在公司整體戰(zhàn)略中，對現(xiàn)金流管理給予重視，同時結(jié)合一些企業(yè)的管理經(jīng)驗，完善內(nèi)部管理體系，在投資、融資、分配決策方面，以現(xiàn)金流管理為核心，以確保現(xiàn)金流安全為目的，打造量入為出的預(yù)警線。以萬科為例，因為資金成本較高，所以萬科一直都非常重視資金管理，為了管好資金，企業(yè)內(nèi)部控制力度也一再加大。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要向先進看齊，完善內(nèi)部管理體系，包括資金分析和評價體系，加強內(nèi)部控制，將資金中心管理模式無限向下延伸，直到觸及一級利潤中心。要求一級利潤中心采取有效措施催收賬款，利用多種方式進行產(chǎn)品促銷等，加快庫存產(chǎn)品清理，加快資金回流速度，激發(fā)利潤中心的活力，然后，在資金管理中，建立資金管理信息系統(tǒng)和平臺，從分析利潤中心資金狀況入手，由淺入深，逐步深入，全面展開資金分析、評價和管理工作，對企業(yè)自有資金、銀行貸款、現(xiàn)金流匯款情況等進行全面管理和清點，提升資金管理效率。在現(xiàn)金流管理中，企業(yè)可以通過資本市場來輸送資金，還要時刻關(guān)注資本市場的變化，保留足夠的資金，爭取在市場發(fā)生變動時，有足夠的應(yīng)對能力。

3.控制融資規(guī)模和增長幅度

寬松的融資環(huán)境，居民住房需求的增加，良好的銷售表現(xiàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)投資和發(fā)展提供了有利的條件。但是，即便如此，許多房地產(chǎn)企業(yè)也存在增收不增利的情況。而最近幾年來，政府政策的收緊，負債水平的持續(xù)提升，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須擯棄傳統(tǒng)的粗放型管理模式，對融資規(guī)模、增長幅度進行有效控制。進一步來說，在大環(huán)境影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要在融資規(guī)模和效益方面尋求平衡，從決策方面入手，在制定決策時，要將決策中心由規(guī)模逐漸朝規(guī)模+效益方面轉(zhuǎn)變，一方面明確投資、融資規(guī)模和銷售目標(biāo)，確保企業(yè)外部融資是以企業(yè)增長所需投資為目標(biāo)的。一方面從現(xiàn)金流的角度分析、明確核心業(yè)務(wù)的銷售利潤，確保實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流額度高于同期凈利潤的最低目標(biāo)。總之，房地產(chǎn)要清醒認識到，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的目標(biāo)是實現(xiàn)最大化經(jīng)營活動凈利潤，加強現(xiàn)金流管理的最終目的是發(fā)揮杠桿的調(diào)節(jié)作用，通過現(xiàn)金流管理、融資需求與增長目標(biāo)綜合考量，合理制定發(fā)展規(guī)劃，準(zhǔn)確判斷企業(yè)承受風(fēng)險的能力。

4.因時因勢做出改變

近幾年的房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)財務(wù)負債堆積，壓力增大，現(xiàn)金流不足，風(fēng)險防范意識風(fēng)險，是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困難的主要原因。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們始終要面臨諸多的資金隱憂，一旦企業(yè)在布局、投融資方面有不合理的舉動，各種隱形風(fēng)險隨時可能暴露出來。所以，理性投資，科學(xué)經(jīng)營，非常重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想避免資金風(fēng)險，必須要擯棄傳統(tǒng)的市場追隨式經(jīng)營策略，仔細揣摩國家政策走向，對地域發(fā)展進行科學(xué)預(yù)計，避免高價土地儲備帶來的庫存積壓風(fēng)險。然后，根據(jù)自身實力，放緩新項目的開發(fā)速度，以現(xiàn)存房交易為重點進行市場開發(fā)，開發(fā)多種業(yè)務(wù)，進行多元化、多頭經(jīng)營，如開發(fā)租賃業(yè)務(wù)，借助增加公司在管理方面的靈活性提高企業(yè)經(jīng)營效益。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)早已進入高周轉(zhuǎn)模式，而在高周轉(zhuǎn)模式下，現(xiàn)金流管理的重要性是毋庸置疑的。所以，房地產(chǎn)業(yè)要將現(xiàn)金流管理置于重要位置，結(jié)合行業(yè)發(fā)展背景，完善現(xiàn)金流管理制度，實施有效的現(xiàn)金流管理策略，以減少現(xiàn)金流風(fēng)險，為企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展打好基礎(chǔ)。

參考文獻

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（責(zé)任編輯：王文龍）