三線城市社區商業業態現狀及對策研究

宋潔

【摘? 要】社區商業以社區內居民為主要服務對象，以滿足居民基本生活及多樣化消費需求為主要目的。論文以三線城市浙江省湖州市為例，通過現場訪談與問卷調研，明確湖州市中心城區社區商業業態現狀與主要存在的問題。借鑒長三角地區典型成功社區商業運營模式和操作流程，從核心理念、業態配比、品牌構建與商圈融合四個方面提出構建科學合理的湖州市社區商業業態的相關建議。

【Abstract】Community commerce takes the residents as the main service object， and satisfies the residents' basic life and diversified consumption demand as the main purpose. Taking the Third-tier City of Huzhou， Zhejiang Province as an example， this paper makes clear the current situation and main existing problems of community commercial forms in the central urban area of Huzhou City through on-site interviews and questionnaire surveys. By referring to the business operation mode and operation process of the typical successful communities in the Yangtze River Delta region， this paper puts forward some suggestions on the construction of a scientific and reasonable community commercial forms in Huzhou City from four aspects： core concept， business type ratio， brand construction and business circle integration.

【關鍵詞】三線城市;社區商業;湖州市

1 引言

根據商務部SB/T 10455—2008《社區商業設施設置與功能要求》中的定義，社區商業是以特定居住區的居民為主要服務對象，以便民、利民和滿足居民生活消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業，一般應配備滿足社區居民的基本要求的必備型業態與滿足居民多樣化消費需求的選擇型業態[1]。歐美發達國家，社區消費在社會商業消費總額的占比達60%以上，社區商業早已成為居民日常消費的重要載體。在我國，即使是北京、上海、深圳等一線城市，居民在家門口日常生活的一站式消費占社會商業消費總額比例仍然不到40%。由此可推測，我國社區商業仍存有很大的發展空間。

2 三線城市概念及特征

三線城市（Third-tier City）是根據城市規模、人口數量、經濟發展水平和GDP總量等多個指標綜合評估的具有戰略意義、經濟較發達、經濟總量較大的大中城市。三線城市一般多數為東部地區的經濟較發達城市，中部地區的省域副中心、區域中心或經濟強市，西部地區的省會城市[2]。我國目前共有70個三線城市，其中包括浙江省湖州市。

三線城市大部分城市規模較大，中心城區非農業人口多數在100萬人以上，城市基礎設施、商業配套設施和交通設施相對比較完善，居民擁有一定的消費能力，居民的生活水平一般相對比較富裕，城市擁有一定的支柱產業，產業結構相對比較合理，對某些行業的大型企業具有一定的吸引力，但城市綜合競爭力仍有待提升。

3 研究意義

我國社區商業的發展尚處于初級階段，社區商業配套設施不完善、經營不規范是目前存在的主要問題，特別是：①商業設施總量不足;②業態配比不合理、功能不完善;③商業設施整體盈利能力較低[3]。

湖州市城市化率已經達到62.9%的較高水平，各類市級商業中心建設己趨于完善，區域型商業中心也已逐步形成，隨著城市商業的成熟化發展，城市居民消費水平的不斷升級，居民對社區商業業態的豐富程度有了更高的要求，社區商業已經在城市商業發展體系中顯示出越來越重要的基礎地位。因此，基于社區商業業態的研究，對于滿足居民基本生活需求，提升人民生活質量具有重要的現實意義。

4 湖州市社區商業業態調研

4.1 調查概要

從社區商業滿意度、社區業態布局、盈利程度等方面，針對中心城區的余家漾與嘉業陽光城（10年以上成熟小區）、金色地中海與綠城御園（5年次新小區）以及贊成學士府（3年新小區）的社區居民和商家進行了問卷調查，共回收調查問卷221份，有效問卷率100%（面對面式無記名調查）。

4.2 問卷調查結果

4.2.1 小區數量與成熟度

對目前湖州中心城區即吳興區已經建成并投入正常使用的小區數量與小區成熟度（建成年數）進行初步統計，吳興區共有小區350個，其中，成熟小區74.86%，次新小區13.43%，新小區11.71%。社區中10年以上的成熟小區占比較高，大部分社區商業依然沿襲傳統的“沿街式社區商業”模式，尚處于初步發展階段。

4.2.2 調查結果

①10年以上成熟小區。小區整體商鋪數量多（余家漾188家，嘉業陽光城196家），生活服務類業態占比20%左右，但是與居民日常生活密切度較低的專業零售店鋪占比過高。約30%的居民對目前社區商業滿意度評價一般或表示不滿意，商品和服務品類過少是目前居民對商圈不滿意的主要原因。居民和商家對小區的整體檔次、規模與周邊商業的配套合理性評價一般。可見，雖然是10年以上成熟小區，但是社區商業依然缺乏合理的規劃。②5年次新小區。小區整體商鋪數量較少（金色地中海小區42家，綠城御園18家），生活服務類業態占比20%左右，但是與居民日常生活密切相關的餐飲、超市等便民生活類店鋪比例明顯低于成熟小區。居民對目前社區的滿意度低于成熟小區，基本半數居民對社區商業持不滿意態度。與成熟小區存在的問題相同，商品和服務品類過少是造成居民不滿意的主要因素。居民和商家對小區的整體檔次、規模與周邊商業的配套合理性評價較低，超過70%的居民認為目前小區商業配套不合理，缺乏菜場、早餐店、娛樂休閑類店鋪。③3年新小區。小區整體商鋪數量和整體業態門類偏少（贊成學士府22家），約80%的居民表示，商品和服務品類過少。社區商業結構不合理，雖然生活服務類業態占20%左右，但是專業零售店和娛樂類業態占比過高，缺少餐飲、銀行這樣與居民日常生活密切相關的業態。由于是新建小區，整體社區商業尚處在發展階段，社區商業種類與功能仍不完善。

5 問題與建議

5.1 主要問題

通過對湖州中心城區五個代表性小區的居民和商家的問卷調查和現場訪談發現，與居民生活緊密相關且數量最多的社區商業仍處于自發成長狀態，發展水平較低，尚未出現規模化、專業化運營商進行有效的一體化社區商業生態運營模式，不能滿足居民對于高品質社區生活的強烈需求，主要表現在以下幾個方面的問題：①居民對小區商業的整體滿意度偏低，約20%居民表示不滿意和非常不滿意;②超過60%的居民認為目前小區商鋪的商品和服務品類過少，特別是成熟小區，雖然商鋪的整體數量多，但由于業態配比不合理，并沒有真正滿足小區居民的日常生活所需;③店鋪盈利情況不容樂觀，僅有30%的商家對目前盈利狀況表示滿意;④小區對入駐商家的經營門類缺乏嚴格的規劃和把控;⑤受訪的半數居民和商家認為小區的整體檔次、規模與周邊商業配套匹配度不高，有20%以上的居民表示目前小區商業與小區規模、檔次并不配套，缺乏合理性;⑥大部分受訪者認為小區內便民公共服務相關的店鋪占10%～30%比較合理，早餐店、日常用品超市、菜場、休閑娛樂設施等商鋪的數量普遍不足。

5.2 對策建議

基于湖州市中心城區目前社區商業業態存在的主要問題，并通過對長三角地區比較成功的社區商業運營案例的調研，了解和借鑒其他社區的商業運作模式和運作流程，汲取適合湖州市社區商業實際運營的成功經驗。對構建湖州社區商業業態，促進社區商業經濟的可持續發展提出如下建議：①契合“便民生活”的核心理念，前期進行合理、科學的業態配比與規劃;②優先引進滿足居民基本生活的必備型業態，如日用超市、生鮮產品（水果）、社區食堂（早餐）、教育培訓等[4];③構建社區商業品牌，實行統一管理與運營，逐步引進具有當地人文特色的個性業態，突顯本品牌社區商業的特色，增強差異化優勢;④合理、有效利用社區附近現有商圈，形成互惠互利的運營模式。

6 結語

三線城市的城市規模較大，非農業人口數量多，居民擁有一定的消費能力，社區商業作為城市居民家門口的消費方式，存在極大發展空間。明確社區商業核心運營理念，進行合理、科學的業態配比與規劃，促進社區商業的均衡發展不僅關系著城市居民的生活質量，對三線城市的城市化發展與綜合競爭力的提升都能起到積極作用。

【參考文獻】

【1】SB/T 10455—2008社區商業設施設置與功能要求[S].

【2】褚瀛，王瑩，赫叢喜，等.三線城市居民休閑農業品牌化調查研究——以大慶上倉農業產品為例[J].黑龍江八一農墾大學學報，2019，31（06）：118-123.

【3】閆成玉.關于我國社區商業發展的探討[J].商，2016（17）：149.

【4】崔正道.我國社區商業發展趨勢與規劃要點分析[J].商訊，2020（04）：117-118.