關于土地儲備與城市土地市場運行的探討

馬林

摘要：政府委托的機構，通過置換、收購等方式，把使用者手中分散的的土地集中在一起，然后再由政府或者政府委托的相關組織機構進行前期的開發，再根據土地年度計劃、城市規劃，有目的將土地投入市場的制度，這就是城市土地儲備制度。本文通過對我國城市土地市場存在的問題進行分析，并提出相應的解決措施。

關鍵詞：土地儲備;土地市場;問題;有效措施

土地儲備制度有利于促進土地的正常發育，還能克服市場失靈的有效供給，通過土地儲備制度，政府為經營城市打下了良好的基礎，還提高了調控市場的能力，促進舊城改造和顯化城市土地資產的價值。

一、城市土地市場存在的問題

（一）法律依據不健全

城市土地儲備主要包括閑置土地及規劃區內城市郊區的改造、舊城改造等土地。雖然我國的法律法規不斷完善，但是在土地征收、收購方式以及征收權利等方面的法律依據不夠健全，補償價格與市場脫軌，所以在出現問題的時候不能得到有效解決，不僅給原土地使用者造成經濟損失，更有可能造成原土地使用者與政府部門之間的糾紛，產生社會不穩定因素等問題。如果出現法律糾紛，可能會出現“無法可依”的局面^[1]。

（二）土地資源配置不合理

根據相關的數據資料顯示，關于我國非農業用地的調查結果可以得出，國家、農民建房、集體共同用地只有202萬hm²，耕地面積有102萬hm²，超出了計劃時的數量。土地的過剩會導致大面積的土地將會閑置^[2]。在1992年到1999年，我國的建設用地占用耕地的數量達到149.91萬hm²。所以，不管是土地大量的閑置，還是大面積的被使用都會產生不利的影響，國家應該將土地資源合理配置，集約化利用土地資源，避免出現浪費的現象。

（三）土地市場自身缺乏控制力

現如今，城市土地資源屬于稀缺資源，尤其是一、二線城市，在政府調控之前，居住、商業用地在掛牌出讓過程中，各地不斷涌現新的地王，杭州97.92億總地價“地王”、鄭州“地王”4184萬元/畝，各地不斷刷新上限，導致土地市場失調，進而帶動房價不斷上漲;然而城市周邊的工業用地，卻存在著招商引資難、項目落地難等諸多問題，與居住、商業用地形成鮮明的對比。由于土地資源自身的不可再生性，直接帶來的結果就是市場競爭強烈，如果僅靠市場自身進行調節，結果只會越來越難以控制，這個時候就需要強化政府的調控作用。

二、解決城市土地市場存在問題的有效措施

（一）建立健全土地儲備的相關法律規范

雖然我國是法治社會，但因為城市土地儲備還沒有相關的立法，所以政府的收購方式、收購范圍以及收購行為缺少針對性的法律法規作為理論依據，導致土地收購過程中受到質疑。因此，為了保障土地儲備工作的順利進行，應該建立完善相應的法律規范。英國在1947就制定了相關的法規，日本也設置了相應的《土地征用法》。我國則可以根據現有的《土地管理法》進行完善，來保證土地儲備的合法性;還要注意制定相關土地儲備相關法律規范其具體的運作規范^[3]。

（二）完善城市土地儲備收購價格

現在世界上許多國家為城市的公共利益和土地開發需要，建立了土地儲備制度，但由于是實施土地私有制，所以國家土地儲備價格表主要表現為市場條件下的土地儲備。我國現有的土地評估價格即為收購的價格有一定的局限性，在一定程度上忽略了土地使用的價格，造成土地使用者的權利和農民的利益受到侵害;而在土地實行社會主義共有條件下，完全運用市場經濟的做法也是不可取的。所以，只有把土地使用的權利作為基礎，對失去土地使用權作為補償，維護其合法權益，才能促進了公平、公正的土地市場發育。

（三）優化土地利用的結構，改善城市功能

因為我國許多城市都有很強的生產能力，會有比較多的工業用地，所以城市中的綠地、交通用地、道路廣場的比重與發達國家相比較低。因為市場發育程度也比較低，交易成本巨大，所以只依靠市場的力量來優化城市儲備結構是不夠的，會消耗很長的時間。與此同時，市場制度不能滿足社會的需求，城市的交通、道路、橋梁、綠地、公園等得不到切實的解決。所以，可以通過土地儲備制度，加快改革的步伐，通過統一開發、統一規劃、統一管理，減低改革的成本，改善土地利用的結構，改善城市的功能^[4]。

（四）掌控土地一級市場，增強調控市場的能力

要想政府完全的掌控土地一級市場，必須建立儲備制度。儲備機構可以通過換、征、購、收等方式把土地集中起來，進行儲備或者開發后進入儲備庫然后按照計劃轉讓土地。建立儲備制度，使政府掌握了土地的購買權利，把分散的土地集中起來。政府掌握一定數量的儲備土地，就提高了政府自身的調控能力。

（五）規范土地信息標準和程序

建立健全土地市場信息系統，通過新媒體和網站公布有關土地市場的信息，加強數據信息的采集、整理工作，提高市場的分析水平和能力，準確的判斷市場的發展形式，發現運行中存在的問題及時改正，嚴格把控市場發展的規律。

（六）提高土地的集約節約利用水平

我國許多地區的土地存在閑置的現象，由于低水平的招商促進了這種趨勢的發展。要大力節約房地產開發建設用地，堅持可持續發展、構建和諧社會、穩定房價，就要節約用地，建造更好的房子，完善城市規劃的設計，最大潛力的提升土地的價值，還要推廣節能項目，在有限的土地上，建設精品房屋。與此同時還要提高工業用地的強度，在滿足經濟發展的同時，還可以獲得更多的增值收益，所以要完善集約用地的配套措施。

三、結語

總而言之，隨著社會的發展，人口的日益增長，人地矛盾越來越激烈，所以城市土地儲備越來越普及，對土地儲備的管理也要越來越高效，要從根本上解決我國土地儲備中存在的問題，建立健全相關法律制度，保證土地使用者的合法權益，優化土地結構，合理分配閑置土地，對于城市的經濟發展具有重要的作用。各地區要結合各自的區域特點，因地制宜，選擇合適的方法措施，對土地儲備存在的問題進行改善。

參考文獻：

[1]李明超. 我國城市土地征收制度改革研究回顧與展望[J]. 農業部管理干部學院學報， 2017（01）：7-11.

[2]佚名. 我國土地儲備政策執行偏離度的測量及其時空特征——基于全國34個大中城市的實證研究[J]. 商業研究， 2019（5）：45-51.

[3]佚名. 城市化運行中城市土地資源的調控性研究[J]. 山東工商學院學報， 2019（1）：117-124.

[4]佚名. 我國土地儲備政策執行偏離度的測量及其時空特征——基于全國34個大中城市的實證研究[J]. 商業研究， 2019（5）：45-51.