房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃及風險防范策略探討

摘要：稅收籌劃是指為實現(xiàn)稅后收益最大化，更科學地安排企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、投資、活動、財務(wù)的籌劃行為。企業(yè)進行稅收籌劃的目標就是為了降低企業(yè)成本，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益最大化。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分和國家財政收入的重要來源，必然使得房地產(chǎn)企業(yè)成為各地稅收征管的重點，加之房地產(chǎn)企業(yè)涉及產(chǎn)業(yè)鏈長，規(guī)模大，資金投入大，經(jīng)營活動相對比較復(fù)雜，因此加強企業(yè)稅收籌劃及風險防范將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理、決策中不可缺少的組成部分。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;風險防范

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略

（一）稅收臨界點籌劃法：臨界點通常是稅法中規(guī)定的比例或數(shù)額，當應(yīng)納稅所得額超過這一臨界點時，就應(yīng)該按相關(guān)規(guī)定納稅。根據(jù)土地增值稅法則相關(guān)規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值率未達到20%，可以免征土地增值稅，若超過20%，就其全部增值額按規(guī)定計稅。該20%就是“避稅臨界點”，納稅企業(yè)應(yīng)根據(jù)該臨界點進行納稅籌劃。

假設(shè)：銷售總額為X（不含稅額），建造成本（取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和）為Y（不含稅額），房地產(chǎn)開發(fā)費用為0.1Y，財政部規(guī)定的加計20%扣除額為0.2Y，“營改增”后，由于增值稅為價外稅，各企業(yè)增值稅稅負不同，但總體稅負是較營業(yè)稅有所降低的，可對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出最高取值為X*1.09*5%*（7%+3%+2%）=0.00654X，最低取值為0分別計算.

1、當值稅率為20%，對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出取最高值為0.00654X 時，列方程如下：[X-（1.3Y+0.00654X）]/（ 1.3Y+0.00654X）=20%? 得X=1.57234Y，即銷售額與建造成本的比例為1.57234：1。

2、當值稅率為20%，對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出取最低值為0 時，列方程如下：（X-1.3Y）/1.3Y=20%? 得X=1.56Y，即銷售額與建造成本的比例為1.56 ：1。

企業(yè)可根據(jù)各自不同的增值稅稅負，計算得出在區(qū)間[1.56，1.57234]內(nèi)的 “免稅臨界點定價系數(shù)”，有了這個系數(shù)作為參考標準，使得納稅企業(yè)在降低銷售時，不會因為單純追求節(jié)稅，而過多地減少納稅企業(yè)利潤。

（二）收入拆分籌劃法：收入拆分法就是將一項收入拆分為幾項收入，從而能夠起到降低適用稅率，減輕稅負的目的。

【例】某房產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修的房子，該房產(chǎn)的土地單位成本為6000元/平方米，房地產(chǎn)開發(fā)單位成本3000元/平方米，房地產(chǎn)的裝修成本為2000元/平方米。房地產(chǎn)項目每平方售價為22000元。在沒有拆分收入的情況下，增值額=22000-（6000+3000+2000）*1.3=7700元/平方米，增值額與扣除項目金額比率=7700/14300=53.85%，應(yīng)納土地增值稅=7700*40%-14300*5%=2365元/平方米（為方便計算，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地成本與房地產(chǎn)建設(shè)成本之和的10%計算，不考慮轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出扣除，下同）。如果房產(chǎn)企業(yè)在銷售房子時把收入進行拆分，跟客戶在簽訂合同時，房產(chǎn)買賣合同和房產(chǎn)裝修合同需分別單獨簽訂，單價分別簽17000元/平方米和5000元/平方米。這時增值額為17000-（6000+3000）*1.3=5300元/平方米，增值額與扣除項目金額比率為5300/11700=45.30% ，應(yīng)納土地增值稅為5300*30%=1590元/平方米。與沒有拆分收入相比，土地增值稅每平方米少交了775元。該稅收籌劃方法，恰好適用采用四級超率累進稅率計征的土地增值稅。

（三）轉(zhuǎn)讓定價籌劃法：轉(zhuǎn)讓定價是指關(guān)聯(lián)企業(yè)之間為了實現(xiàn)整體利益最大化，在合理的正常價格浮動區(qū)間內(nèi)，操作商品交易、勞務(wù)交往中的價格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很多都是大型企業(yè)，企業(yè)集團間有很多關(guān)聯(lián)方，涉及建筑施工企業(yè)、建筑材料供應(yīng)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等。

1、為了實現(xiàn)減少整體的稅收負擔，在企業(yè)集團內(nèi)部特別是建筑施工企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間進行關(guān)聯(lián)交易，實行轉(zhuǎn)讓定價。

【例】A房產(chǎn)開發(fā)集團公司在H市拍賣了一塊土地，成立了一家AH的項目公司。A公司的控股股東甲公司控股了一家乙建筑施工企業(yè)。現(xiàn)在AH項目公司委托乙公司進行建筑施工，對AH公司項目土地進行開發(fā)。AH公司拿地的成本是10億，乙公司的建筑施工成本是4億，建筑施工的收入定價為5億，整個項目的銷售是30億。則土地增值稅如下：增值額=30-（10+5）*1.3=10.5億，增值額與扣除項目金額比率為10.5/19.5=53.85%? 應(yīng)納稅額=10.5*40%-19.5*5%=3.225億。如果乙公司的建筑施工收入定價為6億，其他相應(yīng)條件不變的情況下，則土地增值稅如下：增值額=30-（10+6）*1.3=9.2億，增值額與扣除項目金額比率為9.2/20.8=44.23%? 應(yīng)納稅額=9.2*30%=2.76億。前后兩種情況土地增值稅相差0.465億。從上面的例子可以看出乙企業(yè)的建筑施工收入的定價對AH公司的土地增值稅影響很大。建筑施工收入定在合理的價格不僅能合理地減少土地增值稅，而且能夠把利潤從項目公司AH公司轉(zhuǎn)移到建筑公司乙企業(yè)。如果乙公司是享受西部大開發(fā)優(yōu)惠的企業(yè)，企業(yè)所得稅也可以享受優(yōu)惠，達到節(jié)稅目的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅把轉(zhuǎn)讓定價的方法用在關(guān)聯(lián)的建筑施工企業(yè)上，也可以用在關(guān)聯(lián)的建筑材料企業(yè)上。隨著時代的進步，很多環(huán)保新材料廣泛應(yīng)用于建筑上。例如保溫性能好的;抗震性能強的等等。生產(chǎn)這些材料的企業(yè)往往具有一定的技術(shù)含量，定價上也有較大的自主浮動空間，并且能夠評定出高新技術(shù)企業(yè)。

【例】C房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項目，委托無關(guān)聯(lián)的第三方D建筑公司進行項目施工，在簽訂合同時明確要求使用關(guān)聯(lián)企業(yè)E生產(chǎn)的保溫材料。E生產(chǎn)的保溫材料的定價高低不但能夠影響C房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納，而且能夠把C房產(chǎn)企業(yè)的利潤通過無關(guān)聯(lián)D公司轉(zhuǎn)移到關(guān)聯(lián)方E公司。E公司由于是高新技術(shù)企業(yè)其利潤能夠享受企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

（四）利用稅收優(yōu)惠政策籌劃法：充分學習并享受稅收政策，是房企稅收籌劃的重要方法之一。

1、充分利用相關(guān)預(yù)提費用稅前扣除政策，減少企業(yè)所得稅負。

2、企業(yè)所得稅稅前加計扣除政策，房企安置殘疾人員相關(guān)的工資費用，可以加計扣除殘疾職工工資的100%。

3、房地產(chǎn)企業(yè)可以自主招用退役士兵，根據(jù)各地政府的具體優(yōu)惠政策，享受所得稅優(yōu)惠。

（五）納稅期的遞延籌劃法：遞延納稅盡管不能減少應(yīng)納稅款，但可以在一定期間內(nèi)無償使用該筆稅款，相當于是降低了稅收負擔。

1、房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂商品房買賣合同時，在約定項目竣工交付時間時應(yīng)該采取謹慎原則，對于預(yù)計當年第四季度或年末可竣工項目應(yīng)推遲到次年竣工交付，盡量將項目竣工交付時間放在年初或上半年，一方面通過推遲開發(fā)產(chǎn)品已完工時間來推遲收入的確認，此時增值稅仍采取預(yù)繳形式，企業(yè)所得稅仍采取預(yù)售利潤率形式繳納，從而達到延期納稅目的。另一方面也為項目中各子工程決算創(chuàng)造時間，便于當期全款發(fā)票的取得，從而合理、準確的分攤完工產(chǎn)品單位成本。

2、開發(fā)產(chǎn)品完工后，稅法在自銷產(chǎn)品銷售收入實現(xiàn)上存在三種確認方式，包括一次性全額收款方式、分期收款方式和銀行按揭方式，企業(yè)應(yīng)根據(jù)實際情況在簽訂商品房買賣合同時在收款方式上盡量選擇分期收款和銀行按揭方式。確保只對實際收到款項確認收入實現(xiàn)，并分期結(jié)轉(zhuǎn)成本，達到延期納稅目的，而不應(yīng)在實際房款還未全額繳清的情況下，選擇一次性收款方式簽訂合同，全額確認收入。

3、稅法規(guī)定，企業(yè)在2018年至2020年新購買的器具、設(shè)備，單體價值不超過500萬元人民幣的，允許一次性在稅前扣除。這里所稱設(shè)備、器具，是指除房屋、建筑物以外的固定資產(chǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)中固定資產(chǎn)往往占有較大的比重，該規(guī)定特別適合房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃，能夠把企業(yè)所得稅稅款向后遞延到折舊結(jié)束為止。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險防范策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的管理層對稅收籌劃的認識，要有有戰(zhàn)略高度。將企業(yè)戰(zhàn)略與法律法規(guī)、經(jīng)濟形勢、企業(yè)實際等相結(jié)合，對稅收籌劃工作的方法、影響因素、工具等進行經(jīng)常性學習，從思想形態(tài)上進行提升，戰(zhàn)略上重視稅收籌劃。

（二）由財務(wù)管理部門牽頭，其他部門積極配合參與，打造全員參與的工作氛圍，優(yōu)質(zhì)高效地推進稅收籌劃工作。

（三）要進一步完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，建立健全完善的內(nèi)部監(jiān)督機制，努力增強納稅風險意識和提高企業(yè)管理水平。

（四）匯編、定期更新企業(yè)適用的相關(guān)稅法，并深入、精準學習相關(guān)法律法規(guī)，分析法律法規(guī)在稅收籌劃過程中的應(yīng)用和量化影響，避免在稅收籌劃過程中，因出現(xiàn)不清楚的地方所引發(fā)的稅收籌劃風險。

（五）加強與稅務(wù)部門的溝通學習，及時了解相關(guān)的稅收政策變動，確保稅收籌劃工作與時俱進。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)一定要認清形勢，提升企業(yè)管理水平的同時要做好稅收籌劃，降低企業(yè)成本，增加企業(yè)經(jīng)濟效益，使企業(yè)保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為國民經(jīng)濟發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻。

參考文獻：

[1]羅文藝.基于稅收優(yōu)惠政策的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃與風險防范[J].企業(yè)改革與管理，2019（16）：92+94.

作者簡介： 徐華，男，1977年8月出生，中國國籍，本科學歷。1997年至2005年曾先后在浙江省第五建筑工程公司及浙江金昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司任會計、財務(wù)部經(jīng)理，2005年至今任紹興柏盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)總監(jiān)。