農村宅基地不動產登記中存在的問題與建議

于曉丹

摘要：現如今，我國經濟發展十分迅速，在經濟帶動下我國農村發展十分迅速，在我國不動產實行統一登記制度的要求下，農村也進行了農村房屋登記，但農村房屋登記往往處于不重視的困境。針對農村集體不動產登記處理實踐過程中存在的諸多問題進行分析研究，思考產生問題的原因，提出相應的建議。

關鍵詞：農村宅基地;不動產;登記;問題;建議

要想研究農村土地問題，就要將《土地管理法》作為根本依據，結合各個地區國家法律法規的開展情況，我國大面積省市已經取得了顯著的成績。但是，在實際工作落實時依舊存在各種影響因素，使得農村宅基地確權發證工作受到限制。因此，要想進一步推進工作，就要在維護農民利益的基礎上，整合農業發展基礎，優化社會穩定水平。

一、宅基地確權登記中的常見問題

（一）權屬存在一定爭議

在農村，土地是農民生存發展的根本，農民沒有了土地，也就沒有了生活來源，土地問題關系到農民的切身利益。農村宅基地確權發證過程中。為了不損害農民的切身利益，降低矛盾出現的頻率，必須要確認權屬問題。權屬問題的解決，需要成立相關的領導小組，但是因為各種主客觀因素的存在，關于權屬問題依然存在一定的爭議。

（二）一戶多宅問題

在對農村宅基地確權管理工作進行全面整合的過程中發現，目前農村一戶多宅的問題較為嚴重，一方面，新的宅基地按照要求建成后，由于登記管理工作較為滯后，且約束性法律管理工作得不到落實，就導致新宅基地無人居住，民眾依然還是在原居住地居住?；蛘呤蔷退闶寝D移到新的宅基地，依舊有部分居民占據著舊的宅基地。另一方面，當新的宅基地落成后，一部分舊的宅基地就出現了閑置問題，甚至會導致舊的宅基地在新的宅基地內部，形成“空心村”的不良現象。

（三）空置或閑置房屋、宅基地

隨著經濟建設的深入，農村和城市之間產生了明顯的人口流動，大量的農村人口選擇脫離農業生產到城市地區務工的生活方式，這導致農村常住人口明顯減少，但農村集體的土地資源規模、宅基地數量相對固定。有調查顯示，很多農村地區人均宅基地面積可達200m²，而城鎮地區的人均住宅面積僅在30～40m²。這說明農村宅基地數量已明顯超過實際需求，其中必然存在大量的空置或閑置房屋、宅基地。這種情況不符合我國土地資源管理理念，是對土地資源的嚴重浪費，且閑置房屋自然損毀嚴重也是對社會資源的浪費。

二、有效推進農村宅基地確權發證的措施

（一）頒發統一證書

要想有效推進農村宅基地確權發證管理水平，落實不動產監督管理工作，就要對職責機構進行全面整合，確保不動產登記項目能按照新證運行舊證停止的措施有序開展相關工作，只有全面維護農村宅基地確權和房屋所有權管理，才能有效落實相關法律規定。并且，在實際工作開展過程中，要結合《不動產登記操作規范》等試行辦法，全面升級異議登記管理，并且按照法律法規有效頒發不動產登記證明。除此之外，對于完善后的宅基地數據，要將其直接錄入數據庫，以便于不動產管理工作的全面落實，按照具體管理標準，借助相應的設計和應用分析軟件，就能對地籍區域、地籍子區域以及宗地權屬等基礎性因素進行確定，為不動產登記工作提供保障，也能綜合提高批量參數管理實際效果，維護數據入庫管理水平。

（二）明確宅基地三權分置不動產登記方式

對比研究權威專家的觀點和各地實踐，可考慮通過以下幾種辦法開展不動產登記：（一）針對以租賃方式放活宅基地使用權的，頒發“三權分置”的不動產證，在證上注明宅基地的所有權人、資格權人和租賃使用權人，明確相應年限;（二）為農民集體頒發集體建設用地所有權證（也可不發），為資格權農戶頒發宅基地使用權證（已頒發的不重復頒發），為使用權流轉的受讓方頒發農村集體建設用地使用權證;（三）只為宅基地使用權流轉（租賃、轉讓等）受讓人頒發不動產證，注明受讓集體建設用地使用權年限和取得方式。以上不同的登記方式，均應在不動產登記薄上注明，以防止農戶重復流轉。

（三）處理一戶多宅的問題

在實際工作開展的過程中，要積極踐行系統化監督管理機制，按照標準化流程有序維護工作的完整性，尤其是針對農村內部的一戶多宅問題，要整合資源分析和數據處理水平，建立健全統籌性更好的運維處理措施，保證管理水平能滿足實際需求。在宅基地管控工作中，一戶一宅是最基本的要求，保證農村宅基地確權登記到各戶，才能為不動產登記管理工作提供保障。另外，在經過農民同意且對公告沒有特殊意見的，就要按照標準化程序展開相關工作，并且有效完成農村宅基地確權登記、發證。而對于沒有經過批準就另行分開居住的農戶，要對新建房屋占用宅基地的參數進行分析和控制，有效整合規劃項目的同時，確保落實到位，按照使用面積進行農村宅基地確權登記發證。

（四）制訂符合本地區農村宅基地使用特點的規范性文件

當前，我國規范宅基地使用權方面的法律法規分散于《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、原國家土地管理局頒布的《確定土地所有權和使用權若干規定》等幾部法律、法規及規章中，沒有一部統一的法規涵蓋宅基地使用權從取得到消滅的各個環節，且這些規定均較為原則，缺乏可操作性，加上我國地域遼闊，地理自然條件各不相同，因此，制訂一部完整的規范農村宅基地使用權的單行法規難度較大。因此，地方政府在不與相關的法律、法規及規章相抵觸的情況下，針對當前農村宅基地使用現狀，制訂符合本地農村宅基地使用特點的規范性文件，從宅基地的申請，批劃到宅基地使用權的收回的各個環節制訂具有可操作性的標準，使宅基地使用權的取得、宅基地使用權的登記、宅基地使用權的調整、宅基地使用權的收回步入規范化的軌道，糾正以前在宅基地管理問題上的無序混亂狀態，徹底改變農民宅基地私有化的觀念。

（五）加大宣傳力度

結合不動產統一登記制度建設的要求，大力宣傳農村房地一體調查確權登記發證工作的重要意義，法律政策，爭取群眾理解支持。加大土地管理法律、法規和政策的宣傳力度，形成集約節約用地的輿論氛圍，提高廣大農民群眾依法用地意識。針對村干部對土地政策法規了解不多的實際情況，對村委會主要干部進行輪訓，使村級干部系統掌握農村宅基地、和耕地保護等方面的法律規定，提高依法保護、開發和利用土地資源意識。針對農民群眾文化特點，開展形式多樣的宣傳，讓土地法律法規家喻戶曉，進而提高村民遵守土地法律法規的自覺性， 真正使村民依法建房用地意識深入人心。要切實加強國土資源管理隊伍建設，進一步健全土地執法動態巡查制度，發揮村級土地監管員的作用，及時發現和制止土地違法行為。對亂占與濫用耕地建房等違法行為，國土、建設、法院等部門密切配合，形成執法合力，堅決依法查處。

三、結語

做好農村宅基地及房屋確權登記發證工作是維護農民權益、夯實農村發展基礎、促進城鄉統籌發展的迫切需要。在實踐農村宅基地及房屋確權登記發證的過程中，要充分發揮各方的資源和力量，建立和完善確權登記發證審查機制。要尊重歷史，妥善處理好農村宅基地及房屋的歷史遺留問題。

參考文獻：

[1]國土資源部.國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知[J].國土資源通訊，2017（02）：30-32，36.

[2]國土資源部.關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證工作的通知[J].上海農村經濟，2017（04）：39-40.

[3]高振綱.農村宅基地和集體建設用地使用權確權登記法律問題[J].低碳世界，2016（02）：192-193.