商業地產企業財務風險防控措施研究

摘要：商業地產憑借著良好的利潤空間，吸引了眾多開發商的進入。而商業地產的銷售狀態明顯高于住宅地產。但考慮到商業地產的行業特征，會比傳統住宅地產行業面臨更加嚴峻的財務風險。如何規避、減少財務風險帶來的影響已經成為行業發展的重點要求，有鑒于此，本文首先論述了商業地產不同階段的財務風險，然后探討了商業地產企業財務風險防范措施。

關鍵詞：商業地產企業;財務風險;防控措施

傳統住宅房地產市場成交量開始呈現下降趨勢，產業地產項目轉而成為房地產開發商的經營重點內容。雖然我國商業地產的發展前景廣闊，但并不代表發展過程一帆風順。經濟規律的客觀性標志著產業發展必然伴隨著收益與風險，如果不對商業地產項目進行合理的風險防范，項目的正常運行也會因此受到影響。

一、商業地產不同階段的財務風險

從資本運作的角度分析，它作為一個企業核心的財務管理項目，企業需要通過日常的資本運作來實現價值的最大化。在企業對資本展開運作的過程中，主要包含籌資、投資、利潤等不同環節，共同決定了企業財務風險的程度。商業地產不僅包含傳統房地產內容，還包括現代商業體，意味著商業地產在運營過程中會比傳統住宅地產面臨更加復雜的財務風險。

（一）投資環節的財務風險

可以被用于投資的流動資金包括企業的現金、能夠用于交易的金融資產、存貨賬款等，在維持項目正常運行的前提下，應合理地安排資金的流動性，保障資金的凈現值處于合理水平。如果安排過多比例的流動資產，盡管可以提升項目資金的靈活性和企業的償債能力，然而從長期發展的層面來看，會降低企業的長期獲利能力。當然，這也不代表企業投入長期資產就可以獲取更大比例的收益。因為投資項目越大，投資回收期就越長，影響到資金周轉的速度，這些不確定性都會帶來額外的風險。如何確定流動資金和投資期限之間的協調性，成為了商業地產企業今后工作的主要目標之一。

（二）融資環節的風險

不同融資環節會產生不同類型的資金成本與融資風險，商業地產企業需要正確地權衡融資過程的風險和成本，從而確定最合適的融資方式。一般來說，負債對權益的比率可以相對準確地體現出地產企業的財務杠桿情況。杠桿越大，股本的收益率越高，財務風險越大。因此，選擇合理的融資結構有利于提升短期資金的使用效益，同時保障項目日常運作所需要的現金流。市場的快速擴張背景下，不同的金融衍生工具開始被利用，商業地產企業進行融資決策的過程當中也應考慮到金融衍生工具的復雜程度，減少不必要的財務風險問題。

（三）資金應用過程的風險

資金應用過程一般集中在企業的運營階段。在流動資產的構成中，商業地產的企業存貨流動性并不突出，大量“存貨”的現象一方面會占據企業大量的資金比例，同時也會導致企業運營費用的增加。另一方面，無法及時清理存貨也會面臨價格波動的風險，同樣干擾到企業的潛在效益。

（四）利潤分配環節的風險

按照相關的法律要求，商業地產企業能夠自主地分配利潤，將其中的一部分盈余部分作為企業后續發展的資本。因此在利潤的分配環節，商業地產企業同樣會面臨一定的財務風險。投資者的近期利益無法滿足，必然會影響到后續的投資熱情;反之，分派水平過高，也會影響到項目的長期收益。

二、商業地產企業財務風險防范措施

（一）專業組織結構的構建

現代企業組織結構一般是以委托——代理理論為基礎，企業的經營權和所有權相互分離。權責明確的前提下，兩者相互制約但相互影響，形成一套更加完善的組織運行機制。商業地產企業的資產規模普遍較大，股東也不一定參與到企業的運營過程當中，而是將具體的事務委托給職業經理人代理。在這種形勢下，既要考慮到委托人和代理人的利益一致性，還應該以此為基礎建立約束機制來約束代理方的行為，基于企業股東的利益要求來最大化保障企業利潤。未來的組織結構構建方案下，部門之間的權責要更加明確，部門和部門之間需形成相互約束的組織結構，很大程度上避免了財務風險的出現。例如在原有組織結構的基礎上，商業地產企業可以嘗試建立獨立審計部門來審查企業內部的財務活動，從潛在的財務風險中規范未來的財務運作過程。

（二） 資本結構的進一步優化

毫無疑問資金是企業運作過程中不可或缺的內容，一旦資金鏈斷裂，企業也會最終面臨破產的情況。企業的資金來源于不同的渠道，使得企業資本結構可以具有調整的能力。商業地產企業需求的大量資金要在合理的資本結構下保障最終效益。如果企業具有過高的資產負債率，就應考慮到投資項目的規劃問題，從而面臨財務風險。從市場現狀和行業發展需求來看，商業地產企業的資產負債率控制在50%左右，可以讓企業維持最佳運行狀態，一方面維持相對合理的資本結構，另一方面保障企業抵御風險的能力。

（三）穩定的融資模式

穩定的融資模式要從資金的安排入手，包括自有資金和債務資金兩個組成部分。因為商業地產項目的開發和運營僅僅依靠企業的自有資金是無法達到要求的。合理安排融資結構，可以在現有的資金規模上綜合考慮償債能力、償還期限等，確定要采取長期貸款還是短期貸款。目前商業地產企業長期貸款比例較低，原因在于部分企業的融資渠道主要來源于銀行。未來的工作中可以考慮通過融資市場等渠道來分析合理的融資模式構建方案，將有限的資金最大化地發揮作用，實現資本市場和貨幣市場的合理對接。

（四） 運營風險防范

項目運營方面可以參考其它國家和地區的發展規劃。國外某些成功的商業地產運營模式是通過出租模式，以租金的收入來回籠資金。基于企業的長期利益出發，可以選擇某些優質的商家獲得長期而穩定的租約。此外，還可以選擇訂單式商業發展方案，與某些商業伙伴取得長期穩定的合作關系，無論是項目開發還是設計方案選擇都可以共同地提出參考意見。對于商家而言，可以在項目建成后有穩定的收益來源;對于商業地產企業而言，未來的商業項目一般都處于城市核心區域，周圍基礎設施配置完善，具有良好的人流量，企業可以借助商家的品牌效應獲取人氣和現金流保障。當然企業也需要按照不同的市場環境和合作對象，制定出不同的信用標準，考慮到客戶的不同信用條件選擇合作方案。

三、結語

商業地產的財務風險控制工作是未來企業運營過程中需重點考慮的問題。只要項目存在收益，那么風險就是客觀存在的。商業地產企業需要在投資階段、融資階段和運營階段都做好正確評估，選擇風險規避防范措施，可以及時地了解企業自身的運營狀況，維持合理的融資結構、運行體系。例如可以圍繞項目總投資、項目總盈利能力、項目總成本和財務風險之間的關系進行研究，減少不必要財務風險的出現。

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作者簡介：姓名：吳洋、省市：上海市，性別：男、出生年月：1965-8-28、民族：漢、籍貫：上海、學歷：研究生、職稱：建筑師、研究方向：房地產管理。