房地產主業央企推進產業地產升級發展助力供給側結構性改革

周源 胡科明

摘要：產業地產是指以產業發展為核心、產業政策為導向、地產開發為載體，具備產業功能和城市功能的混業經濟發展模式，其表現形式主要包括產業園區、產業新城、特色小鎮等。按照國內供給側結構性改革的要求，作為產業經濟升級發展空間載體的產業地產，將從基礎設施建設、房地產開發等單一模式中脫穎而出，促進城市功能與產業發展的深度融合，助力新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化發展。鑒于國內房地產主業央企的專業能力、資源整合能力、品牌信譽、社會責任，產業地產升級發展為之提供了廣闊的市場空間。

關鍵詞：產業地產;房地產央企;趨勢建議

一、產業地產發展歷程及存在問題

（一）? 發展歷程

產業地產發展與社會分工、工業化和城鎮化進程密切相關。縱觀國內外產業地產發展趨勢，基本經歷了三個階段：一是起步階段，即三次科技革命推動創新發明，而創新發明傾向于產業聚集，因此形成特定產業區域，如德國魯爾工業區（Ruhrgebiet）;二是發展階段，即政府在產業聚集過程中實施產業政策引導，打造政策導向和產業聚集的結合體，如英國米爾頓·凱恩斯（Milton Keynes）、蘇州工業園區等;三是升級階段，回歸產業發展主線，表現出政府引導、專業地產商建設運營、產業企業為主體的特點，更加注重生態環境、基礎設施、公共配套，如美國爾灣（Irvine）生態新城、上海張江高科技園區等。按照供給側結構性改革要求，未來產業地產發展將更加聚焦創新型國家建設、鄉村振興、軍民融合、健康中國等國家戰略，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要。

（二）? 存在問題

國內產業地產總體處于探索發展階段，尚未形成成熟的開發模式和開發主體，發展過程中也暴露出一些亟需解決的問題。一是產業地產的范圍和標準界定不清。部分項目仍以住宅銷售為出發點，產業僅作為獲取土地資源的手段，該類項目充其量只能算是“地產產業”，而非“產業地產”;二是對產業地產開發運營的資金平衡分析不夠。受制于投資量大、周期長且易受產業周期影響，如缺乏資金平衡籌劃，僅靠地產企業出資很難負重前行;三是缺乏科學的市場調研及策劃規劃。部分項目缺乏從地產開發運營角度考慮產城融合、產融結合方案，缺乏對產業企業需求的分析，沒有構建產業服務體系，因此很難實現產業規模效應，難以滿足人民美好生活需要。

二、產業地產升級發展趨勢

根據《國民經濟行業分類》（GB/T4754-2017），房地產是十五大行業之一，屬于服務業大類，可為其他行業發展提供空間載體、物業服務、中介服務及租賃服務等。當前，我國的一般工業產品供應充足，部分行業還存在產能過剩現象，而戰略性新興產業、現代服務業等卻供不應求，具有很大發展空間。例如，根據《新產業新業態新商業模式統計分類（2018）》，2017年全國“三新”經濟增加值為129578億元，相當于GDP的15.7%，比上年提高0.4個百分點，2015至2017年經濟發展新動能指數分別為123.5、156.7、210.1，分別比上年增長23.5%、26.9%和34.1%，呈逐年加速之勢。因此產業地產發展需要順應供給側改革要求，針對新產業、新業態、新商業模式的特征及需求而升級發展。

結合國家產業政策趨勢和產業地產發展一般規律，未來趨勢可以展望為以下四點：一是將市場的決定性作用與政府引導功能相結合，政府在產業地產領域逐步轉變職能，產業企業及產業地產商將獲得更多自主權;二是逐步降低地產的金融屬性和投機屬性，更加突出產業可持續發展的屬性，逐步弱化物業銷售，回歸產業服務及生活服務;三是產業地產商將深度融入并持續優化產業生態鏈，在產業結構升級中發揮更加關鍵作用;四是以美好生活為根本，產業地產的功能更加復合，產與城鄉、產與人居、產與生態形成有機協調的統一形態。

三、房地產主業央企深度參與產業地產升級發展的思考

（一） 房地產主業央企應成為產業地產升級發展主力軍

當前產業地產開發運營主體主要包括地方政府及其平臺公司、產業企業及各類房地產企業等。首先，地方政府及其平臺公司為主體的項目多為各類開發區等，在政策、規劃、產業等方面政府主導性很強，但也存在效率不高、資源浪費、行政壁壘、政府負債等問題，與轉變政府職能、發揮市場決定性作用的宏觀要求不相一致。其次，部分產業企業參與產業地產開發，如小米移動互聯網產業園、華為科技園、京東產業園等，該類項目產業屬性強，由大型實體企業帶動上下游企業入駐。但該類實體企業往往承擔著創新發展的重要責任，過多參與地產開發易分散主業資源。最后，民營及外資房地產企業進行產業地產開發運營，如普洛斯物流園區、華夏幸福產業新城、億達中國商務園區等，提升了國內產業地產開發運營的專業水平。但該類主體以盈利為根本目標，自身產業資源有限，很難真正引導并完成產業地產升級發展的任務，其過快擴張也易引起資金風險。

當前，國資委確定的以房地產為主業央企共16家，其在承擔國家保障性住房和安居工程建設等方面發揮了積極作用，但以產業地產為核心業務的還較少，未能充分發揮其具備的資源優勢。一是產業資源優勢。房地產主業央企母公司多為大型多元化集團公司，具有全球化的產業鏈整合能力，具備產業研究能力及引領相關產業發展的實力;二是社會責任意識。在社會責任意識方面，中央房地產企業更適合作為基礎服務商，服務于產業結構優化升級、提高我國產業競爭力;三是具備專業房地產開發能力。產業地產選址中需研究區域產業基礎、城市經濟，開發中需統籌資金平衡、策劃規劃、建設管理，運營中需做好招商管理、物業管理，中央房地產企業開發運營更加規范有序，與各級政府溝通更加順暢，具備開發運營專業優勢。因此，在產業地產升級發展中，中央房地產企業應當擔當更大的責任，貫徹新發展理念，助力供給側結構性改革。

（二）各級政府應科學引導產業地產升級發展

產業地產作為培育新業態和新商業模式、構建現代產業發展新體系的重要一環，具有其自身發展完善的規律，各級政府應進一步明確邊界范圍，制定政策引導發展。一是提高認識，加快推進產業地產開發運營工作。產業地產既是發展工程、也是民生工程，既是促進我國產業邁向值鏈中高端的載體空間，也是實現產城融合、促進就業、滿足人民對美好生活的向往的重要途徑。二是制定標準，實施產業地產清單管理制度。加強產業地產升級發展的頂層設計，明確其產業類型、商業模式、開發主體三大維度，從經濟帶動能力、產業發展潛力、產城融合程度等方面制定準入標準。制定中長期發展規劃，給予戰略性政策支持，以央企+省級政府進行申報，由中央部門評審并列入專項計劃。三是創新思路，落實產業地產配套支持政策。逐步破解高地價、高房價、高成本的產業運行問題，將產業地產升級發展與土地財政改革相結合，在若干城市開展改革試驗田。充分考慮產業升級帶動的持續經濟增長和充分就業，逐步減少房地產主導的發展模式，推廣土地彈性出讓制度，控制土地出讓價格，切實降低產業發展的土地要素成本;以租賃型住房作為主要配套，降低投機屬性，回歸生產生活本身;建立專項財政金融支持政策，落實中央及地方財政資金補助制度、專項債券發行制度等，完善專業資產證券化市場。

（三）房地產主業央企應做好轉型發展準備

為落實供給側結構性改革要求，面對房地產行業從粗放經營、快周轉銷售到精細化運營、產城融合的升級，房地產主業央企應在產業地產升級發展方面主動作為，升級發展戰略、提升專業能力。一是堅持以人為本，貫徹產城融合的發展思路。首先要轉變思路，更加突出服務意識，通過產業導入實現人口集聚，通過產業運營提升盈利水平，科學確定產業、居住和公共配套的比例結構，最終實現以產促城、以城帶產、城鄉一體的“產城融合”，生態、生產、生活的“三生融合”，以及文化、居民的“人文融合”。例如，中交房地產集團的品牌定位是“美好生活營造者”，在發展戰略、服務理念及產品體系方面一直以構建美好生活為出發點，并與母公司中交集團“讓世界更暢通、讓城市更宜居、讓生活更美好”愿景一脈相承，具備推進產業地產升級發展、構建完善的產業地產生態系統的企業基因、戰略眼光和資源體系。二是提升專業化能力，更加注重資金平衡。產業地產升級發展需要改變傳統地產銷售思路，需要加強更深層次的市場論證，從空間提供商、產業投資商、服務運營商等多重身份中挖掘價值，并建立清晰的商業循環模式。堅持并完善地產企業的傳統優勢，做好產業地產資金平衡設計，實現資金閉環，通過打造產城融示范區實現資金平衡，降低土地成本傳導。例如中交集團投資的溫州高鐵新城產城融合PPP項目、寧波奉化中交未來城等項目，均是在嚴謹的可行性分析、投資測算及清晰的商業模式下構建的產業地產生態系統。三是堅持供給側結構性改革主線，著力滿足美好生活及產業升級需要。一方面，產業地產升級發展助力“供給側”改革，更要緊盯“需求側”。我國正進入以服務和消費主導的時代，產業地產商應認真觀察、悉心研究大眾消費心理、消費趨向，從需求升級角度探索產業地產升級方向。比如，我國65周歲及以上人口已超過1.5億人，未來養老等大健康主題產業地產蘊藏著巨大機會，中交集團所屬綠城中國在烏鎮雅園項目的嘗試，圍繞老有所養、老有所樂、老有所依、老有所安打造了養老頤養社區樣板。另一方面，產業地產升級發展助力“供給側”改革，更要關注“產業側”趨勢。在創新驅動成為大勢所趨的背景下，房地產主業央企除整合自身產業資源、挖掘產業價值以外，還要更加重視創新要素集聚，提高全要素生產率;積極按照《國家戰略性新興產業發展規劃》等戰略導向，在信息技術、生物醫藥、文化創意、新能源、先進制造業、科技金融、現代農業等方面尋求主要產業方向。例如，中交集團已成立產業聯盟，阿里巴巴、華為、中興、普華永道等出席聯盟;中交房地產集團籌建了中交房地產研究院和中交中國房地產精益化產品研究中心，開展產業發展研究、開發模式研究及產品服務研究等，積極探索中國產業地產升級發展之路。

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