淺談減少房產測繪中面積差異和糾紛的策略

閆利祥

摘要：伴隨著中國城鎮一體化進程的實現，商品房經濟在我國的發展速度非常迅猛。而房價本身較高，與房屋質量、面積相關的準確度也得到了廣泛關注。在當前環境下，由于房產測繪中的預測面積和實測面積差異產生的矛盾糾紛普遍存在。有鑒于此，本文首先論述了房產測繪建筑面積的有關規定，然后分析房產測繪面積差異產生糾紛的主要原因，并就如何有效地減少房產測繪中面積差異與糾紛產生的策略進行了探討，希望能夠以此為切入點維護社會安定，避免沖突發生。

Abstract： With the realization of China's urban integration process， the development of commercial housing economy in China is very rapid. The housing price itself is relatively high， and the accuracy related to the quality and area of the house has also received extensive attention. In the current environment， contradictions and disputes arising from the difference between the predicted area and the measured area in real estate mapping are widespread. In view of this， this article first discusses the relevant provisions of real estate surveying and mapping building area， and then analyzes the main causes of disputes in real estate surveying and mapping area differences， and discusses how to effectively reduce the real estate surveying and mapping area differences and disputes， to use this as an entry point to maintain social stability and avoid conflicts.

關鍵詞：房產測繪;面積差異;糾紛

Key words： real estate surveying and mapping;area differences;disputes

中圖分類號：P218? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2020）10-0048-02

0? 引言

房產預測繪面積的計算是商品房成交環節的必要條件，無論是最初的房屋預售還是最終的交易達成，都應考慮到兩個層次的要求。一是預測繪階段的計算結果，二是實測繪階段的計算結果，兩個階段在測繪面積計算上存在差異，也應該得到更加清晰的認識。本文也將分析房產測繪中產生差異的主要原因，并提出針對性改進策略。

1? 房產測繪建筑面積的有關規定

1.1 建筑面積計算

一般的商品房單體樓座建筑面積的獨立測算次數都在兩次以上，取其均值作為最終的測算結果。建筑面積計算是商品房所處樓座外墻勒角之上自然層外圍水平投影的總面積。其中每一層的建筑面積中也包含了套內建筑面積、公共部位的建筑面積。從建筑面積的組成來看，包括套內使用面積、套內墻體面積、公攤面積等。目前房屋的共有建筑面積區域都可以直接地在圖紙上定位找到，也可以在工程測量過程獲取結果，在計算分攤系數后將其作為參考依據。

1.2 全面積、半面積、不計入面積范圍的相關內容

商品房建筑面積計算會計算全建筑面積、半建筑面積和不計算建筑面積。其中樓內包含的電梯間、樓梯間、垃圾道等都按照自然層來計算建筑面積，超過2.20m層高的地下室、閣樓等全部計算建筑面積（需要具有單獨出入口）。

內層高1.20m-2.20m的部分計算一半建筑面積，某些非封閉的陽臺、室外消防、疏散樓梯等按照頂蓋來計算建筑面積，無頂蓋或是頂蓋在一個自然樓層高度以上時不計算建筑面積，屋頂的平臺、花園等也不計算建筑面積。

1.3 共有建筑面積

共有建筑面積即我們常說的“公攤面積”，一部分是管理用房與公共用房所占據的面積，另一部分則是兩套房互相的外墻、間隔墻水平投影面積的1/2。其中共有建筑面積中不包含為房屋服務的電梯前、走廊、過道或警衛室等功能性設置。建筑物建筑面積的計算過程中，需要將商品房套內建筑和獨立功能的使用建筑空間全部去除，將剩余的部分作為商品房的共有建筑面積。

1.4 特殊部位的面積處理

如果房屋外圍墻體和地面的夾角在90度以上或90度以下，則墻體出現傾斜。向外傾斜時按照墻體和底板相交外沿計算商品房建筑面積，反之向內傾斜時按照墻體層高2.20m以上水平投影部分計算建筑面積。在房產細節測繪的過程中，這一部分的內容也是測繪重點。在進入每幢建筑之前都會對內部構造進行實際測量，室內空間的每個邊角都應包含在內，有樓梯的閣樓要計算建筑面積等。

1.5 測繪報告

測繪報告是測繪成果的相關內容，包括全要素地籍圖、平面圖、測繪面積報表等，這些報告內容要提交至房產交易中心做好備案，才能表示測繪過程結束。

2? 房產測繪面積差異產生糾紛的主要原因

2.1 規劃設計問題

規劃圖紙產生變更時是導致差異并產生糾紛的主要原因。例如套內功能的空間規劃出現變化時，尺寸和空間問題都應該被納入套內面積變化的影響因素當中。以陽臺為例，陽臺如果從封閉模式變更為套內空間，那么套內面積的預測繪和實測繪之間會出現明顯差異，可能會導致此類矛盾的出現。

當設備功能建筑用房出現變化時，也會導致類似問題的產生。如消防室、水暖管道井、物業配電室等。在前期的設計規劃中如果出現工作對接偏差，那么后期施工中很可能無法滿足要求，從而展開變更。在變更條件計算完畢之后，分攤面積的數值必然發生變化，和預測繪之間的數據差異會直接引起問題的產生。

引起矛盾最頻繁的問題是商品房的使用性質發生了轉變，即便是在一棟建筑內的房屋，如果使用性質是住宅，那么就要參與交通核部分的公攤;但如果用于商用，那么就不要參與到交通核部分的分攤結果中。規劃面積和測繪面積的計算方法差異性比較大，在后期計算規則不同必然會導致面積測算數據之間的差異。如果開放單位將某個功能用房進行了重新規劃，那么在使用性質變更之后，變更部分和公共區域分攤之間的聯系會更加緊密，使得建筑在分攤面積上發生較大程度的變化。如預測繪數據和實測繪數據也會因此產生更明顯的變化。又例如在交通核變更方面，商品房開發單位在一些預測繪后沒有電梯的項目臨時假裝電梯，那么實測繪時必然會導致公攤面積的增加。

2.2 測繪結果誤差問題

測繪過程中參考的規范、圖紙不同都會出現差異。即便是同一個測繪項目、同一種技術規范標準，不同的人進行測繪在面積結果上也會出現差異?，F場測量本身也會受到天氣、溫度、光線等不同因素的干擾，在具體的工程中，儀器的精確度等客觀因素也會導致差異與糾紛的出現。對于經驗豐富的測繪技術人員而言，因個人水準或工程缺乏規范導致的問題比例并不突出。

2.3 施工問題

施工過程的工程質量也會導致測繪結果出現差異。包括人為因素、材料因素、機械設備因素、施工方案與現場環境因素。工程質量直接關系到后續工程產品質量的好壞，即便某個細微的部分出現偏差，也會影響到后一步工程的正常開展，在實測時，建筑面積和預測繪之間的數據發生變化。

2.4 社會監管問題

社會監管問題主要指的是房產主管部門未能按要求擔負起監管工作的職責，進而導致質量問題的出現。

3? 減少房產測繪中面積差異與糾紛的有效策略

3.1 開發單位的規劃工作

開發商應該考慮到因各種因素可能導致的設計變更問題，將所有變更的內容進行社會公示并公開收集意見，在沒有反對態度后可以進行后續的規劃變更。預測繪單位在獲取變更后內容時，要進行預測繪面積的更新，簽署商品房的預售合同。如果建筑面積發生了一定的變化，則購房者可以有護理退房或申請優惠價格的權利。對于異議部分，可以安排其它單位進行重新測繪。對于開發商而言，應在規劃審批后盡量減少變更，所以在商品最初確定項目定位時，應該按照項目區域的業態功能變化與經濟結構特征來確定項目使用功能，讓功能用房的完善程度得到提高?，F代技術的快速發展下，以BIM等技術為代表的工程項目模擬模式得到了廣泛應用，能夠借助軟件分析潛在的不合理情況，作出針對性調整以避免規劃變更情況的頻繁產生。

雖然在市場經濟條件下開發單位也需要追求利益，某些項目也會有不同的階段版本。開發商應秉承認真負責的態度，嚴格地按照設計的要求與規律，穩定推進工程建設的各項工作，并協助施工單位詳細了解圖紙，確定可供慚怍的施工工藝，確保工程能夠按照圖紙要求展開施工。即便出現失誤，也應該及時查漏補缺，直至工程最終竣工驗收。

3.2 施工單位的因素管控

施工單位需要結合工程質量的不同影響要素進行綜合管理。例如人員管理方面，采取現場監管方式杜絕安全隱患，保障施工技術的發展;在材料使用方面，詳細登記材料的使用數量、應用區域等，任何材料的品種和應用前都應經過反復實驗確定規則，嚴格把控原材料質量關;施工方面，施工方案應得到合理制定，一方面提升施工效率，縮短工期，另一方面合理地規劃施工資源。無論是房屋的主體結構施工、鋼筋混凝土施工、防水工程施工都要設定專項的施工方案，盡量減少預測繪和實測繪面積之間的差異。

3.3 測繪單位的專業規劃

測繪單位是這項工作的核心要素，對于開發建設單位提供的測繪資料，要進行詳細的審查與核對，在項目證件齊全之后，使用CAD等專業繪圖軟件和測量工具按比例地來準確繪制面積線。在實測繪階段要將結果與差異處作出標識，反復地核算實測繪面積和現場測量工作中可能出現的誤差，在經過核對后，讓不同的數據都通過現場測繪獲取結果?，F場的技術人員在明確測量要點后，使用測量工具和預測繪資料的輔助來保證結果的準確性。如果在沒有出現工程變更等影響條件的前提下仍然出現了尺寸和數據誤差，則應考慮是否是現場施工出現問題，那么應及時填寫情況說明以便于后續的查詢處理。

3.4 社會主管措施

社會主管部門應強化管理措施，在規劃建筑面積和測繪面積等多個數值的計算過程中進行標準統一，都采取同樣的計算原則。例如上下兩層之間只要有出入口存在，無論樓室樓梯，只要層高度達到2.20m就應計算兩層的建筑面積。諸如此類的方法也應該為政府部門提供更加精確的數據信息。相應的房管部門也要做好項目監管工作，切實履行對施工單位的審核和約束，在加強商品房市場規范的前提下，讓相關企業有法可依，在制度約束下開展各項工作。

4? 結語

綜上所述，從房產預測繪和實測繪面積產生差異的過程來看，出現問題的原因表現為多個方面。而要解決預測繪和實測繪面積差異的措施也應相互對應，無論是制度還是技術層面都要加強管理，完善約束性條件，在各方的相互配合下實現數據的精確分析與應用，保障測繪結果的精度效率，為城市建設提供技術支持。

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