我國房產稅影響房價及收入分配的實證分析

梁美健 馬亞琨

【摘 要】 作為未來房地產稅體系的重要組成部分，房產稅及其實施效果備受關注。文章從實證的角度，就我國現行房產稅，從影響房屋交易價格和收入分配兩個方面進行了檢驗。通過選取30個省份13年的面板數據構建模型，利用經驗數據對我國房產稅實施效果進行實證分析。結果表明房產稅稅收對房價具有顯著的抑制作用，而房產稅的征收對收入分配具有正向調節效應，有利于縮小貧富差距，提升社會公平性。文章在實證分析的基礎上提出完善我國未來實施房地產稅的建議，以利于貫徹政府工作報告中提出的穩步推進房地產稅的立法工作。

【關鍵詞】 房產稅; 房價; 收入分配

近年來，為了控制房地產價格持續上升的不良態勢、整頓房地產市場的秩序，我國政府出臺了一系列措施。其中，人們期望房地產稅發揮調節房價的作用。2019年3月，李克強總理在國務院政府工作報告中指出：健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法?？梢姡康禺a稅對于國計民生的作用不容小覷。相對于目前征收的房產稅，“房地產稅”是一個更為廣泛的概念，未來的房地產稅將會把房產稅、土地增值稅等綜合在一個稅種中。如今，隨著房地產稅立法的呼聲高漲，無疑也使目前征收的房產稅備受矚目，除調節房價被寄予厚望外，能否通過房產稅調節貧富差距也被廣泛關注。因此，深入研究房產稅的征稅效果對未來有效實施房地產稅具有重要意義。本文將采用實證分析的方法對我國目前房產稅對房價與收入分配的影響效應進行評估，以期為未來完善房地產稅提供參考。

目前，我國現行房產稅主要面向經營性用房征收，除上海、重慶兩個試點外，居民住宅并不屬于房產稅的征稅范圍。而我國存在大量存量房，其中大部分是居民住宅。2011年，國家在進行房產稅試點時，對部分存量房產征收房產稅，以房產交易價格和評估價值作為每年的計稅依據。同時對房產稅征稅用途明確為用于保障性住房建設、公租房等方面的支出，但由于試點稅基窄、涉及人群較少等問題，滬渝的房產稅對地方政府財政稅收貢獻不大[1]。上海主要面向增量房產，而重慶的征稅目標是獨棟別墅、高檔住房等。

在稅率上，上海實行固定稅率，一般按照0.6%征收;重慶實行累進稅率，依據房屋交易單價，有0.5%、1%和1.2%三檔稅率。2011年試點之初，上海、重慶房產稅稅收占比2.32%、2.37%，而2017年稅收占比分別為3.47%、4.40%，由此可見，房產稅的征收對于財政收入的貢獻顯著提高。

當前，我國房地產資源存在配置不合理的問題，資本擁有者運用財富投資房產賺取高額利潤，一定程度上助長了房價;而收入較低者則需要背負高額的貸款來獲取房產，剛性需求很難得到滿足。長此以往，貧富差距將不斷加大，不利于社會穩定和長治久安，急需房產稅的改革來解決我國房地產資源分配不均的問題[2]?？梢?，房產稅的征收，在明確目的和用途的基礎上，稅基、稅率和優惠政策是籌集財政收入和調節收入分配差距的重要因素。

一、文獻綜述

國內研究成果對房產稅影響房屋交易價格的效應（簡稱價格效應）和收入分配效應的觀點并未達成一致。從房產稅的收入分配效應方面，賈學智[3]認為房產稅的征收可以降低市場需求，提高投資成本，擴大政府財政收入，并產生收入分配效應，即房產稅的征收會對居民收入分配公平產生正向效應。劉甲炎等[4]首次利用合成控制法實證研究了房產稅的價格效應，發現對于不同類型的房屋效果截然相反，房產稅的征收對大面積住房產生擠出效應，催生了小面積住房的高房價現象，這一結果產生了巨大的福利效應，反而加重了低收入群體的負擔。從房產稅的價格效應方面，王家庭等[5]基于35個大中城市面板數據，利用倍差法（DID）實證研究了房產稅的價格效應，結果表明我國房產稅試點不存在顯著的政策預期效應，具體表現在房產稅對房價有抑制作用，但對高檔住宅作用不顯著。胡資駿[6]利用SVAR模型，通過對比分析美國和重慶房產稅效果，發現重慶房產稅對價格的影響“先正后負”，且效果與美國房產稅相比十分不顯著。李永剛[7]利用數理模型研究了房產稅征收的經濟效應，發現房產稅的征收可以有效抑制房價，同時帶來稅收收入的增加和社會福利的增進。

國內學者對于房產稅能否調節房價、調節收入分配及調節效果意見不一。由于眾多學者選取的城市樣本不一，城市間發展差距較大，難以通過部分城市得出總體性的結論，因此，本文將以全國大部分省份為例，從實證方面檢驗房產稅的價格效應和收入分配效應。

二、我國實施房產稅影響房價和收入分配的實證分析

（一）房產稅的征收對房價的影響

1.數據來源及變量設置。本文利用30個省份（西藏除外，其財政收入主要來自轉移支付）數據實證分析房產稅的價格效應，數據來源主要有國家統計局和各省統計局公布的統計數據。本文使用的統計分析軟件是Stata14.0。由于本文選取的是30個省份13年的面板數據，理論上應該有390個樣本，但由于數據的可得性，部分省份個別年份房價數據缺失，使用缺失年份前一年份的數據近似代替，這樣就得到了390個樣本的平衡面板。

本文的研究對象是房產稅的征收對我國房價的影響，在本文簡稱價格效應。因此我們用各省房屋均價作為被解釋變量，房產稅稅收作為解釋變量。由于人均GDP反映了該地區的經濟發展狀況，與房價具有很強的相關性;人口密度直接影響房地產的供需狀況，進而影響房價;近年來，隨著產業結構的不斷升級，第三產業比重顯著增加，一定程度上拉動了當地經濟的發展，對房價可能產生影響。故模型中引入人均GDP、人口密度、第三產業占比作為控制變量。同時，考慮變量內生性以及上一期房價可能會對下一期房價產生影響，所以采用動態面板數據模型，引入滯后一期房價作為控制變量?？紤]現實中有些地區采取限購政策，所以將限購政策作為虛擬變量引入計量模型中。為了在一定程度上消除變量存在的異方差，使變量更具統計學意義，將房價、房產稅稅收和人均GDP做取對數處理。有關變量定義如表1所示。

2.描述性統計分析。從表2數據的統計結果來看，各個省份之間變量的標準差較大，充分體現了我國經濟發展的不平衡性，利用省級面板數據進行實證研究可以充分體現我國各省之間經濟狀況的異質性。其中，房價的標準差顯著，說明我國房屋價格具有很強的區域性，進一步說明了利用省級面板數據研究價格效應的合理性。

3.模型回歸及穩健性檢驗。本文運用GMM兩階段面板回歸實證分析了房產稅的價格效應，同時引入滯后一期房價作為粘性，分析前一年房價對當年房價的影響。GMM兩階段模型的運用能在一定程度上緩解解釋變量和被解釋變量間內生性的問題。故模型擬合如式1所示：

根據表3面板數據的回歸結果，除滯后一期房價外，模型引入的解釋變量和控制變量在99%的置信水平上均通過檢驗，因此可以說模型中的因素對房價的作用均顯著。其中，人均GDP、人口密度、第三產業占比對房價具有正效應。從經濟學意義上來說，人均GDP的提高一定程度上提升了人們的購買力，第三產業占比的提升優化了產業結構，人口密度的增加擴大了人們的住房需求，這些因素的變化都在一定程度上促進了房價的上漲;而限購政策和房產稅稅收對房價具有負效應，房屋限購政策從根本上阻斷了投資者的“炒房行為”，抑制了房價過高過熱，房產稅稅收的增加使人們購買或持有房屋的成本增加，對房價具有顯著的抑制作用。因此，房產稅的征收具有顯著的價格效應。因此，國家應該利用房產稅的征收，尤其是存量環節的推廣和限購政策的出臺對房價進行宏觀調控。

本文通過Sargon檢驗和Arellano-Bond檢驗對模型進行分析，排除模型存在過度約束及誤差項序列相關問題，檢驗結果P值顯示通過GMM兩階段模型對該面板數據進行回歸是合理的。

（二）房產稅的收入分配效應分析

稅收具有縮小貧富差距的作用，本文利用有關數據實證檢驗了我國房產稅的收入分配效應。

1.收入分配衡量指標?；嵯禂狄步新鍌惼澫禂?，是20世紀初由意大利統計學家基尼根據洛倫茲曲線提出的，是目前學術界廣為認可的衡量收入分配的指標，但省級基尼系數很難獲取，基尼系數的大小由洛倫茲曲線確定，因此，根據洛倫茲曲線原理構造了一個“省級收入分配不平等指數（gini）”。其橫坐標是相對人口累計百分比，縱坐標是收入累計百分比，如果收入是絕對均等的，即每1%的人口掌握了1%的收入，則累計收入曲線就是圖中的對角線，也就是絕對平等線。但是在現實生活中不存在這樣的理想狀態，絕大多數情況下都會以曲線的形式存在。設實際收入分配曲線和收入分配絕對平等曲線之間的面積為A，實際收入分配曲線左下方的面積為B，并以A除以（A+B）的商表示不平等程度，如圖1所示。

將每個省份下屬的各個市的人均可支配收入按照由小到大的順序排列，根據洛倫茲曲線原理構造了一個“省級收入分配不平等指數（gini）”，該值越小，則收入分配水平越接近理想狀態。

2.數據及變量設置。本文采用2005—2017年房產稅稅收省級面板數據（數據來源：國家統計局、各省市統計局）進行實證分析。“省級收入分配不平等指數（gini）”作為被解釋變量，解釋變量為房產稅稅收（tax），同時引入城鎮化水平、GDP增長率、城鎮化水平、人均GDP、對外開放度、財政收入比率、資本形成率作為控制變量。為了方便對數據進行回歸，使模型符合經濟學意義，對房產稅稅收和人均GDP取自然對數。變量設置如表4所示。

3.面板數據回歸。

（1）單位根檢驗

為了使回歸結果有效，避免偽回歸的現象，在進行面板數據回歸之前，首先對數據進行平穩性檢驗，本文采用單位根檢驗對數據進行平穩性檢驗。檢驗單位根的方法是Levin-Lin-Chu test和Im-Pesaran-Shin test，檢驗結果如表5所示。

通過表5可知，在99%的顯著水平上拒絕原假設，即面板數據平穩，可以進行面板數據回歸。

（2）模型設計及回歸

根據理論上影響收入分配的因素，將上述變量引入計量模型中，構建計量模型如式2所示：

通過單位根檢驗驗證了數據的平穩性后，通過豪斯曼檢驗得到，隨機效應模型擬合效果更好。為了使實證結果更為可靠，同時為了檢驗結果的穩健性，本文采用隨機效應模型、混合回歸和極大似然估計三種模型檢驗房產稅對收入分配的影響。模型檢驗結果如表6所示。

由回歸結果及顯著性水平可知，模型擬合結果良好，房產稅的征收對收入分配具有正向調節效應，即房產稅的征收有利于縮小貧富差距，提升社會公平性。因此，進一步推進房產稅的征收，尤其是存量環節的征收，對于構建社會主義和諧社會具有重要意義。

三、當前我國房產稅存在的問題

（一）征稅范圍覆蓋面比較小

從征稅對象上看，根據現行房產稅暫行條例規定，房產稅征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區。廣大農村的經營性住房及村辦企業并不納入征稅范圍，且個人出租的房屋由于管理成本問題，也很難被劃入征管范圍。由國家建設的公益性公共設施如學校、公園等也被列入免稅范圍。從征稅環節上看，我國現行房產稅是在流轉環節征收，存量環節的房產稅還沒得到大范圍推廣;目前只有上海的增量房和重慶的部分高檔住房在存量環節征收房產稅。因此，房產稅征稅范圍覆蓋面比較小也在一定程度上削弱了房產稅的征稅效果。

（二）稅基科學性需要重新考量

房產稅有從價征收和從租征收兩種方式，對應的課稅基礎分別是房地產余值和租金。從價征收中，房產稅按照房屋余值的1.2%作為計稅基礎。但房屋的價格近年來漲幅變動較大，以“取得成本”作為稅基早已失實，但適時評估更新房屋市值又大大增加了征稅成本，實際操作中很難平衡[8]。

（三）法律法規制度還不十分健全

我國目前涉及到房產稅稅收制度多是暫行條例，如《中華人民共和國房產稅暫行條例》《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等，專屬于房地產稅的法律制度缺失，導致政府與納稅人之間的權利義務關系缺乏嚴謹的法律界定，稅權劃分不是十分清晰，在實際征稅過程中稅權界定上存在一些困難，征稅工作開展難度大大增加。

（四）稅收實際承擔者負擔加大

在一定程度上說，房產稅會明顯加重稅收承擔者的負擔。我國土地實行公有制，房地產開發商通過繳納土地出讓金為代價獲取土地的使用權，而出讓金最終通過出售房地產轉嫁到消費者身上，消費者不僅要承擔一定份額的土地出讓金，還要承擔房產稅，因此，房產稅的征收會使承擔者的負擔有一定程度的增大。根據量能課稅原則，應該結合房地產的開發、交易、保有環節的成本有機融合，更好地實現房產稅的長效機制[1]。

四、針對實證結果的房地產稅改革建議

實證研究發現房產稅對于房價存在明顯的抑制作用，而且具有縮小貧富差距的作用。而我國當前正在加快房地產稅的立法工作，作為包含房產稅的房地產稅，應充分借鑒現行房產稅的積極作用，為進一步完善我國房地產稅稅收政策提供參考。

（一）擴大征稅覆蓋面

通過實證結果可知，房產稅對于抑制房價具有顯著作用。但由于征稅成本和制度缺失等問題，目前現行房產稅的征收效果并不十分理想。從征稅范圍來看，我國目前房產稅的征稅對象主要是城鎮經營性用房，而在我國現存的大量存量房中，居住用房的比重很大，如果將這一部分納入未來房地產稅的征稅范圍，將對財政收入貢獻顯著。因此應進一步通過房地產稅的加快立法和實施，擴大房地產稅征稅范圍的覆蓋面，以期達到宏觀調控房價和擴大社會公平的效果。此外，房地產稅擔負著支撐地方財政收入的期望，隨著營業稅退出歷史舞臺，地方稅收收入存在缺失，房地產稅的征收將服務于地方稅收主體的重建，從而更好地完善公共服務建設。

將征稅范圍推向保有環節是我國房地產稅進一步改革的重點。保有環節征收的房地產稅是典型的受益稅，將具有寬稅基、來源穩定、可持續等特點，不同于以往偏重交易環節征收的房產稅，改革后的房地產稅覆蓋面更廣，意味著政府財政收入更加豐富，更有利于完善社會建設、擴大社會公平。

（二）對稅基評估實行動態監管

加大征稅力度，一味地提高稅率不是長久之計，從稅基入手才能事半功倍。目前，我國學者普遍認同的是以房地產評估價值作為計稅基礎。由于近年來房地產價格上漲迅速，且價值量大，宜每年或者定期進行稅基評估，隨市場變化合理評估房地產價值，以完整反映房地產價值信息。由于大數據技術的廣泛推進，全國住房信息聯網計劃正在逐步推進完善，建立有效的住房信息系統可以有效減少信息的不對稱性，更好地推進房地產稅的實施。因此，建立合理的房地產價值評估方法體系，構建一套科學的房地產稅基評估標準，是房地產稅實施的必要條件。

首先，完善房地產的統計制度，將全國信息統一歸納，及時收集和更新相關信息，實現平臺信息共享。其次，建立房地產稅基評估的監測機制，定期評估房地產價值，提高房地產價值信息的透明度，確保其客觀性和及時性。最后，建立一套房地產價格的可比指標，使不同區域、不同檔次的房地產可以有效類比，為納稅提供依據的同時也讓納稅人對于自己的納稅情況更加了解[9]。

（三）要保證差別征收政策的實施

由于房產對人們的意義有很大差別，對社會的影響也不盡相同，“一刀切”的征稅方式可能會產生累退性，對社會收入分配產生負效應，因此，應采取差別征收的方式。對于生活必需房產按照適當的稅率進行單獨征收，而對于投資性房產等存在嚴重空置問題的房產可以適當提高稅率征收。一方面，保有環節存量房產的不同持有成本抑制了投資者的炒房熱情，有效降低房屋的空置率;另一方面，房地產稅的差別征收，對于優化資源配置，調節收入分配，促進社會公平具有重要意義。因此，對房地產稅實行差別征收政策，可以充分發揮稅收對房地產市場秩序的調節作用。

而對于一線城市等租房需求較高的城市，許多房主傾向于將非經營性商品房出租來賺取收益，適當地提高這一群體的稅率，可能會產生意外的效果。當持有存量房產成本有所提升，房主往往傾向于將稅負壓力轉移到租戶身上，生活成本的提高往往迫使一部分人流向生活壓力小的城市，無形之中推動了人才流動，進一步縮小地區間的發展差距，促進全國各地區經濟的平衡發展[10]。

（四）進一步完善豁免條款

在大力推進房地產稅的同時，要兼顧特殊群體的納稅負擔，通過一系列合理有效的減免措施，充分發揮房地產稅擴大社會公平的作用，并可以利用房地產稅的豁免政策達到人才引進的目的。財政部財政科學研究所原所長賈康指出，房地產稅是保有環節的稅，類似于英國的市政稅。英國政府以提供各項公共服務為征稅目的，向房屋實際使用人征收房產稅。英國政府以房屋的評估價值為課稅基礎，將房屋劃分為若干層次，實行累進稅率和定額稅率相結合的方式征稅。市政稅對于房屋使用人進行嚴格劃分，對于未成年人、全日制學生、殘疾人等具有不同程度的減免。因此，我國在推行房地產稅的過程中也應該吸取英國市政稅的經驗，本著“以人為本”的發展理念，將特殊群體納入稅收減免的隊伍。在各大城市以優惠的落戶積分政策吸引人才的背景下，房地產稅可以通過為高學歷人才開通“綠色通道”，從而達到人才引進的效果，同時也在一定程度上達到部分城市房地產“去庫存”的目的。

（五）推進房地產稅立法

黨的十八屆三中全會提出“加快房地產稅立法，并適時推進改革”，吹響了房地產稅立法的前奏，但是時至今日，房地產稅相關法律仍懸而未決[11]。國家財政需要以及房地產市場的調控都對房地產稅改革提出了迫切要求，基于稅收法定原則，我國稅收體系建立健全刻不容緩。因此，我國要盡快利用法律的權威為房地產稅正名，由人大投票通過，來保證其權威性。我國作為以民主集中制為原則的社會主義國家，其稅制應該由公正的程序通過立法，而不應該仍是由暫行條例來作為長期的章程[2]。2018年全國兩會期間，房地產稅被多次提及，由全國人大常委會預算工作委員會和財政部組織起草，目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題論證、內容征求意見等方面的工作，房地產稅的制定眾望所歸。有法可依、有法必依，依法治國的理念應該深入貫徹落實在我國稅法征收環節中，有完善、科學的法律體系做支撐，房地產稅的征收工作才能更好地開展。

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