房地產(chǎn)工程管理的有效途徑淺述

韓穆華

【摘要】在房地產(chǎn)工程的管理過程中，管理人員需要采用先進(jìn)的管理模式，在房地產(chǎn)工程施工過程中對(duì)進(jìn)度進(jìn)行追蹤、對(duì)全局進(jìn)行掌控，確保工程前后數(shù)據(jù)的統(tǒng)一，避免出現(xiàn)問題影響施工質(zhì)量、影響企業(yè)效益。我國房地產(chǎn)企業(yè)多由建筑施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，其傳統(tǒng)工程管理模式難以有效適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需求，對(duì)于工程管理模式的革新提出了迫切要求。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程管理;有效途徑

1、工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)用到的主要環(huán)節(jié)

1.1項(xiàng)目決策階段

工程管理部門需針對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行綜合分析，包括判斷項(xiàng)目建設(shè)所用地段及其商業(yè)價(jià)值，項(xiàng)目施工建設(shè)是否踐行綠色節(jié)能理念、符合環(huán)境保護(hù)要求，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模是否與市場(chǎng)需求相對(duì)應(yīng)等。

1.2項(xiàng)目建設(shè)階段

在項(xiàng)目建設(shè)階段，工程管理部門需負(fù)責(zé)落實(shí)前期勘察工作，完成設(shè)計(jì)方案、材料設(shè)備的招標(biāo)，嚴(yán)格遵循工程管理節(jié)點(diǎn)實(shí)行項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度管理，依照建設(shè)計(jì)劃督促開展施工，基于市場(chǎng)營銷計(jì)劃加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間進(jìn)度的把控，并分階段落實(shí)對(duì)項(xiàng)目完工部分的驗(yàn)收工作，確保工程建設(shè)成本與質(zhì)量符合預(yù)期管理目標(biāo)。

1.3項(xiàng)目銷售階段

在項(xiàng)目銷售階段，工程管理部門應(yīng)注重加強(qiáng)對(duì)供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施的檢查工作，確保其具備交付使用條件，并兼顧對(duì)施工進(jìn)度、交付日期的管理。同時(shí)，工程管理部門還應(yīng)配合市場(chǎng)營銷部門輔助完成銷售工作，確保將工程技術(shù)資料、交付標(biāo)準(zhǔn)等梳理成文，并依照節(jié)點(diǎn)進(jìn)行工作流程的梳理與成果交付，為后續(xù)查詢、復(fù)盤創(chuàng)設(shè)良好條件。

1.4交付使用階段

工程管理部門需在交付前圍繞所需交付的設(shè)備、設(shè)施編制出操作文檔，做好水電汽暖等配套基礎(chǔ)設(shè)施的調(diào)試與狀況查驗(yàn)，完善節(jié)點(diǎn)控制。在交付使用后，應(yīng)聯(lián)合物業(yè)管理部門完成各項(xiàng)驗(yàn)收與交接作業(yè)，包括檢查房屋內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)行、檢查有無裝修質(zhì)量問題等，以此將管理職責(zé)交付給物業(yè)部門、將房屋交付給客戶，并落實(shí)后期維修工作，最大限度提高客戶滿意度。

2、工程管理模式的改進(jìn)思路

2.1推行扁平化管理模式

在扁平化管理模式設(shè)計(jì)上，借助管理中心的設(shè)置實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司、建筑公司管理職能的整合，組建獨(dú)立項(xiàng)目部門負(fù)責(zé)解決項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的工程問題與技術(shù)問題，并與項(xiàng)目所在地的相關(guān)部門建立溝通關(guān)系，便于推進(jìn)各項(xiàng)指令的有效傳達(dá)與信息流通，為決策執(zhí)行與效率提升提供重要支持。

2.2實(shí)行全過程精細(xì)化管理

①質(zhì)量管理，建立集項(xiàng)目經(jīng)理、總工程師、施工管理人員、技術(shù)主管等于一體的質(zhì)量組織管理體系，圍繞施工前期、設(shè)計(jì)階段、施工階段設(shè)置具體的管理目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)施工環(huán)節(jié)的技術(shù)指導(dǎo)與材料設(shè)備把關(guān)，基于樣板引路制度強(qiáng)化施工過程控制，做好各工序間的質(zhì)量檢驗(yàn)與交接;②成本管理，建立集項(xiàng)目經(jīng)理、副經(jīng)理、成本部、工程部等部門于一體的成本權(quán)限管理體系，著重加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程款支付等環(huán)節(jié)的成本管理;③進(jìn)度管理，需結(jié)合項(xiàng)目各分項(xiàng)內(nèi)容設(shè)計(jì)工期目標(biāo)，完善整體進(jìn)度控制圖的編制工作;④安全管理，基于安全文明施工標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)安全管理責(zé)任，采用定期與不定期相結(jié)合的方式開展安全生產(chǎn)檢查行動(dòng)，保障及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并督促施工方落實(shí)整改，確保施工的安全進(jìn)行;⑤環(huán)保管理，基于當(dāng)?shù)丨h(huán)保規(guī)定嚴(yán)格落實(shí)施工噪聲、污染的管理，加強(qiáng)施工人員的環(huán)保教育工作，確保實(shí)現(xiàn)綠色施工目標(biāo)。

2.3引入戰(zhàn)略合作機(jī)制

在采用總承包模式進(jìn)行工程管理時(shí)，要求企業(yè)運(yùn)用合約、總計(jì)劃等手段調(diào)動(dòng)各分包商的工作積極性，推動(dòng)各環(huán)節(jié)的順利實(shí)施;同時(shí)定期召開例會(huì)，在會(huì)上針對(duì)工程進(jìn)展、現(xiàn)有問題、計(jì)劃完成情況進(jìn)行總結(jié)，保障及時(shí)解決工程問題、促進(jìn)重要信息流通，配合獎(jiǎng)懲制度的推行更好地提升工作效率;還應(yīng)圍繞不同施工階段完成現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖的編制工作，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位、交通部門、環(huán)保部門間的配合，依托協(xié)同管理保障工程的順利開展。

2.4實(shí)施全成本管理模式

基于全成本規(guī)劃理念實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)成本的管控，圍繞設(shè)計(jì)、施工、招標(biāo)、采購等環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的成本管理制度，將承包模式、承包范圍、結(jié)算方案等條款納入到招標(biāo)計(jì)劃中，并加強(qiáng)對(duì)施工材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)的嚴(yán)格管控，既要保障材料設(shè)備質(zhì)量合格，同時(shí)也可以充分發(fā)揮總承包商的議價(jià)優(yōu)勢(shì)。

2.5健全績效考核機(jī)制

為保障各項(xiàng)工作流程均能夠得到高效貫徹執(zhí)行，需利用績效考核機(jī)制的建設(shè)調(diào)動(dòng)工作人員的積極性，配合問責(zé)機(jī)制發(fā)揮對(duì)員工的約束力，以月為單位設(shè)計(jì)績效考核計(jì)劃，更好地優(yōu)化工程管理實(shí)效。

3、工程管理模式優(yōu)化后的實(shí)施效果分析

3.1實(shí)現(xiàn)工程管理的提前介入

將BIM技術(shù)引入工程前期規(guī)劃階段，將設(shè)計(jì)圖紙輸入到BIM模型中進(jìn)行可視化模擬與碰撞檢測(cè)，共發(fā)現(xiàn)有3處優(yōu)化管理點(diǎn)，隨后聯(lián)系設(shè)計(jì)單位提出修改申請(qǐng)，針對(duì)原方案進(jìn)行重新核算與系統(tǒng)優(yōu)化，使單位建造成本節(jié)約2%，有效提高工程管理實(shí)效。

3.2提高工程進(jìn)度與計(jì)劃管理質(zhì)量

基于BIM技術(shù)構(gòu)建各專業(yè)三維模型，利用4D可視化進(jìn)度模擬與協(xié)同管理功能完成項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的編制工作。其中一級(jí)計(jì)劃包含獲取土地、洽談設(shè)計(jì)條件、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、簽訂總包單位、主體竣工等步驟，二級(jí)計(jì)劃包含項(xiàng)目前期管理、報(bào)批報(bào)建管理、設(shè)計(jì)管理等8個(gè)環(huán)節(jié)及180個(gè)節(jié)點(diǎn)，最大限度保障施工質(zhì)量。

3.3強(qiáng)化材料設(shè)備成本與品質(zhì)保障

由工程部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)施工材料的招標(biāo)采購，結(jié)合施工計(jì)劃完成材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃、采購方案的編制與報(bào)送，實(shí)現(xiàn)對(duì)材料采購與品質(zhì)的有效管理，較以往單獨(dú)采購價(jià)格下降約3%～5%，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效管控。

3.4系統(tǒng)提高成本管理可控性

為系統(tǒng)提高成本管理的可控性，項(xiàng)目部指派專業(yè)工程師與管理人員針對(duì)材料設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，在材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)環(huán)節(jié)做好收發(fā)記錄，倘若存在材料設(shè)備供應(yīng)不足的問題需立即提交反饋與申購預(yù)算，以此節(jié)約成本、減少材料浪費(fèi)。為實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)變更問題的有效控制，要求施工人員向成本部門、工程管理部門提交書面變更申請(qǐng)，由工程部、成本部分別基于技術(shù)審核、費(fèi)用估算判斷技術(shù)變更、造價(jià)變更的可行性，更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)變更問題的有效控制，提高成本管理水平。

結(jié)論：

近期央行采用降準(zhǔn)政策力圖降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，然而在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域仍保持從嚴(yán)監(jiān)管形勢(shì)。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大、房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇形勢(shì)下，要求房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必要著力建構(gòu)一個(gè)完整的工程管理體系，綜合運(yùn)用精細(xì)化管理手段與BIM技術(shù)進(jìn)行工程管理模式的變革，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長效發(fā)展。

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