房產測量地下室分攤問題研究

【摘要】在進行房產測量的過程中，地下室的分攤一直是其中的重點問題，并且對房產商以及用戶的利益產生了直接的影響。在本文中，將從房產測量中，地下室的界定問題出發，來探討在進行房產測量的過程中，不同地下室測量分攤方法所分別具有的優點以及缺點，從而實現對地下室面積的科學分攤。

【關鍵詞】房產測量;地下室分攤;建筑面積

如今大部分的商品建筑，都配置有相應的地下空間，而如何對地下空間所占的面積進行合理分攤，已經成為了當前房產行業面臨的主要問題。同時，一旦地下室的分攤缺乏合理性，便會導致房產商與用戶之間的糾紛。為此，需要對地下室分攤的相關問題以及方法進行分析，以根據實際情況選擇最佳的分攤方式。

1、房產測量地下室分攤的界定問題

1.1半地下室界定問題

在房產地下室分攤的界定過程中，其半地下室的界定一直是其所需要面臨的重要難題。根據我國的《房產測量規劃》第5.6.6.1條，采光窗在室外地坪以上的為半地下室，否則便會被認定為地下室。以某些省市的房產細則為例，當房產建筑的半地下室在地面上的部分不小于1.50m時，會將其半地下室計入地上層數。而且當其半地下室的部分或是全部用于合法的商業與辦公等用途，并且出入口位于地上時，也會被計入到地上層數當中。但是在進行界定工作的過程中，會對±0標高設計位于房屋的中部且±0以上凈高超過房間高1/2的地下室納為半地下室，同時不會將地下室以及半地下室記入到自然層數當中，也就是說當前各地區對于地下室以及半地下室的定義仍然具有一定的差異，并且難以統一，導致了其界定工作往往存在有一定的困難。

1.2功能區的界定

在進功能區的界定時，通常會以規劃室內地坪±0為節點，將房屋的地下以及地下進行功能區的劃分，而在此過程中，地上與地下公用的部分則可以作為服務區域進行分攤。然而在實際展開項目的過程中，地下室的部分空間往往不能獨立存在于地下室，需要通過與上層結構相連接的通道才能夠進入到對應區域。比如，閱覽室、儲藏室、健身房等。而由于其依附于上層的主體房屋，這就導致了這些區域應作為功能區，需要與地上住宅、辦公等區域一同進行分攤，但這使其與傳統的分攤方法發生了矛盾，導致了房產測量的過程中，難以對其功能區進行界定。

2、不同的房產測量地下室分攤方法及其問題

2.1獨立分攤法

獨立分攤法屬于一種一刀切的辦法，即將地上建筑共同使用的地下室作為一個獨立的權屬單位，來進行共有共用面積的分攤，不將其與地上建筑之間的關系考慮在內，實現對地下、地上部分的分開計算。其構建的依據，主要是當前我國大部分建筑的地下與地上建筑，在功能分區上往往具有較為明顯的差異。比如，將地下室作為車庫或倉庫，而地上部分則承擔住宅、商業以及辦公的功能。也使得這種方法的應用具有界定簡單、計算便捷高效的特點。但由于其沒有考慮到地下室內所配備的設備用房以及管理用房是需要針對地面上的特定建筑進行使用與建設，這導致其作為獨立的權屬，仍需要作為地下室的一部分來進行面積的分攤，影響到了開發商的利益。

2.2連通分攤法

在使用這種方法進行地下室的分攤面積計算時，通常是對服務于單棟建筑的地下室進行計算，并且不考慮地上與地下的功能性，而是將其作為一個完整的整體來展開房產測量分析。這種分攤方法構成的依據，主要是由于建筑在進行設計以及審批規劃的過程中是以單棟來進行處理。因此，通過單棟來進行處理，不僅簡單而且也具有較強的操作性。但采取此種方法進行房產測量分析時地下室往往會獲得更多的分攤面積，然而在進行房產銷售的過程中，房屋的上部建筑是主要的銷售面積，這就使得開發商需要針對這個情況，進行房屋銷售價格的提升，以

2.3從屬分攤法

以從屬分攤法進行地下空間的面積所有權分攤時，其不僅將建筑的地上面積作為了進行分攤規劃的依據，也將當前建筑的樓面價格、價值與面積考慮在內。其具體的分攤比例公式為：地下室分攤比例等于樓面的價格乘以建筑面積后所得的結果與建筑總價值之間的比值。例如，某房產項目中四棟住宅樓房的面積均為5000平方米。而共用的地下室的建筑面積為4500平方米，在將不進行分攤的部分剔除后，剩余的地下面積為2000平方米。該房產項目中的四棟樓房，其中的兩棟樓面銷售價格均為5000元/平方米，而余下兩棟的為精品房，價格為6000元/平方米。那么根據相應的計算公式可以得出這四棟房屋中售價為5000元/平方米的兩棟房屋，每一棟都需要承擔約455平方米的地下面積，而其余兩棟則需要承擔約545平方米的地下面積。之后再將所得的地下面積納入到對應樓房的建筑面積當中來進行分攤。而在應用這種分攤方式之后，可以將樓面的價格對地下室使用權產生的影響考慮在內，從而使商業性質的房屋可以更好的進行房產地下室的分攤。不過在實際使用的過程中，往往會由于樓面價格存在的波動與起伏，導致用戶無法清晰的了解其具體的分攤方式，導致了其需要與房產項目實際情況相結合來進行調整與優化。

2.4比例分配法

比例分配法的應用，能夠將地下室的面積作為參照比例來進行分攤。其在進行分攤時，需要將地下室以及地上建筑作為一個整體，來進行統計，并根據兩者分別在總面積中占據的比例來進行分攤。而在此過程中，同樣也需要去除不參與地下室分攤的面積。以上文中的房產項目為例，其四棟樓房所占的面積相等，均為5000平方米，那么其對應樓房在房產總建筑中的占比均為1/4，而其地下分攤面積為2000平方米，也就是說每一棟樓房都需要分攤500平方米的地下室面積。這種方法的統計與計算極為簡單，并且便于居民進行理解，可以有效的規避房產地下室分攤面積的糾紛。但其在實際應用的過程中，面對房屋價格存在差異以及房屋用途不同等情況時便難以適用，并且無法對房產地下室具體使用情況進行分析與統計，仍然需要改進與完善。

結論：

綜上所述，在進行房產測量地下室分攤的過程中，首先需要面對是其在分攤過程中，對地下室的界定問題。而且，常用的獨立分攤法、連通分攤法、從屬分攤法、比例分配法等地下室分攤方法都各自具有一定的優點與缺點，使得房產項目在進行地下室分攤時需要進行綜合考慮，以選擇最佳的分攤方式。

參考文獻：

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作者簡介：

楊艷（1993.10.24），性別：女，民族：漢，籍貫：江蘇省揚中市，學歷：大專，畢業于重慶交通大學，現有職稱：助理工程師，研究方向：測繪。