哈爾濱市學區房溢價成因及對策

王詩卉　裴雪汐　劉洪雨　王穎

摘 要：21世紀以來，國內的房地產市場一直在飛速發展，過熱的經濟導致房地產泡沫越來越大，而學區房的溢價現象也在其中扮演了重要的角色。為了解決這個問題，政府先后出臺了一系列政策和措施，但都沒能將教育資源徹底地與學區劃分開。對哈爾濱市存在的學區房溢價現象進行分析，并從如何均分教育資源，以及更好地實施就近入學政策的角度，對治理哈爾濱市學區房溢價現象提出建議。

關鍵詞：學區房溢價;教育資源競爭;教育資源供給;義務教育均衡

中圖分類號：F299.23? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）10-0116-02

引言

學區房指根據教育部規定，學生按照免試入學的原則，在指定區域內享受義務教育及免試入學政策。人們把這個范圍內的房產稱為學區房[1]。無論是從全國范圍還是單就哈爾濱市學區房來看，都不難發現，并不是所有的學區房房價都要高于正常房價，學區房的價格一般受多種因素綜合影響，教育資源的分配不均顯然是導致學區房價格溢價的最直接、最重要的因素。

隨著我國國民經濟的快速發展，家庭對教育資源的需求也逐步上升，越來越多的家長盡心竭力地追求優質的教育資源和教育環境。而在教育市場中，價格杠桿力作用薄弱，優質教育資源配置的不均衡問題激化了供求關系不平衡矛盾，從而產生了“學區熱”現象[2]。

一、學區房溢價的背景

1995 年頒布的《中華人民共和國教育法》第9條規定：“地方各級人民政府適當設置小學、初級中等學校，使兒童、少年就近入學?！蓖瑫r，《義務教育法實施細則》第26條規定：“實施義務教育學校的設置，由社區的市級或者縣級人民政府統籌規劃，合理布局。小學的設置應當有利于適齡兒童、少年就近入學?！薄熬徒雽W”由此而來。根據最初的設想，政策實施后，各片區學生根據所在區域選擇學校入學，縮小他們的選擇可能，使大部分教育資源得到充分利用，也避免了優質生源匯集到一起產生“馬太效應”。這一設想的原理非常符合我們國家社會主義的核心價值觀，最終目標是想讓所有片區的教育資源趨于一致，使學生們都能得到平等、優質的教育資源。

但事與愿違，“就近入學”政策為促進教育資源公平的目標大打折扣，新的“以房擇?！眴栴}也隨之產生[3]。而“以房擇?！焙汀熬徒雽W”的結合意味著高收入家庭群體將在優質教育資源周圍聚居，“搶占”低收入家庭群體獲得優質教育資源的機會，最終的結果是人們按不同的財富狀況和社會地位聚居，出現嚴重的“群分效應”[4]。而此效應會放大公共資源在空間布局上的不均等現象，低收入群體的公共品消費和社會福利將受到更大的損失，從而進一步加劇社會階層化，不僅不利于教育的均衡化發展，更不利于社會的和諧穩定。

“就近入學”政策一經推出，不同的利益群體會產生不同的觀念與行動，資本充足的房地產開發商通過各種渠道購買土地開發樓房，資本不足的個體組成炒房團炒房，父母則為了孩子能夠獲得更好的教育資源不惜花重金購買學區房。如此一來，“就近入學”不僅沒有使傾斜的教育資源歸正，反倒使學區房市場迅速發展。這種結果是政府所沒有預料到的，政府的“宏觀調控”在某種意義上輸給了那只“看不見的手”。中華民族自古以來注重教育，家長“望子成龍”的觀念根深蒂固的，他們全心全意為孩子“服務”為孩子“考慮”，想讓孩子有良好的學習環境，優質的教育資源。正因為父母對于孩子能夠享受優質的教育資源趨之若鶩，學區房就像一張通入名校的通行證遭到家長們瘋狂“爭搶”，但是土地是有限的，尤其是近年來棚改項目和城區改造工程已經告一段落，未開發的樓盤屈指可數，學區房的供給遠遠小于需求。所以從經濟學的角度來看，價格上升就是必然結果。

在許多方面，炒房和炒股是有共同之處的，二者在很多時候都是通過各種真假難辨的消息將“機構”和“散戶”組成的群體哄的“團團轉”，再在一個恰當的時機鼓吹一番，價格會迅速上漲，但往往在這背后并沒有等值商品與之對應，這就是經濟泡沫的產生。因此，學區房溢價中的溢價并不是指學區房比普通房區價格高出的部分，而是優質教育資源賦予了學區房正影響因子，在一定程度上拉高了價格。因此，學區房溢價指的是那些由于政策、教育資源、片區劃分等的改變，而被人們肆意炒作所產生的房價“泡沫”。

二、學區房溢價的產生原因

溢價是指所支付的實際金額超過證券或股票的名目價值或面值，它通常出現在經濟學問題中，是一個經濟學的概念。本文綜合其他學者對學區房以及溢價的解釋對學區房溢價作如下定義：指在一定區域內，具有相對優質教育資源及其他有利特征的房屋價格明顯高出同一區域內其他相對劣質教育資源及較為不利特征的房屋價格一定水平的溢價現象。在對哈爾濱市學區房溢價的研究中，上述區域指哈爾濱市城區，相對優質資源及有利特征房屋指重點小學學區房（包括兆麟小學校、南馬路小學校、繼紅小學校、經緯小學校、大同小學校、花園小學校、工農兵小學校、師范附小8所重點小學）。那么，優質資源的價格到底高出其他房屋價格多少才算做溢價呢？根據《哈爾濱市學區房溢價研究》本文作出如下界定：學區房的價格已經完全偏離其各種房屋特征所賦予其價值，且價格明顯高出同地區同類型房屋的20%以上（數據來源于對哈爾濱市各大重點小學學區周邊房屋價格的調查，詳見《哈爾濱市學區房溢價研究》）。

從經濟學角度來看，優質教育資源是附加屬性，也是稀缺屬性。小供給大需求會導致房價上升是必然規律，研究這個問題有什么實際意義呢？通過對哈爾濱市重點小學學區房數據進行大量搜集和整理發現，各個區域的學區房價格的增長速度和房屋單價水平遠遠高于周邊地區，甚至會出現學區房價格比僅隔一條街道的房屋價格高出1—2倍的現象，但事實上隨機抽取兩棟房屋發現，無論是地理位置，樓層，采光還是建筑年代，二者幾乎無差，但導致學區房價格遠遠“勝出”的“推手”僅僅只是“優質教育資源”這一個原因。為什么它可以讓一座普通的房屋變得如此不同？這在一定程度上與我國歷年來對房屋與優質教育資源關系所做出的一系列措施有關。

三、學區房溢價的影響

1.使我國教育政策的根本目的發生了偏移。我國是一個社會主義國家，為了讓居民得到公平公正的教育，政府制定的政策都是以均衡教育資源為目標的。從國家恢復高考以來，為了實現教育公平的目標政府出臺了一系列政策和措施，比如大學生擴招、九年義務教育等等。但是學區房溢價現象的產生使得社會矛盾進一步擴大，富人更容易獲得優質教育資源，窮人卻很難通過購買學區房來獲得教育資源。教育質量與個人收入呈正相關，而學區房溢價造成的教育資源可獲得性的不均等進一步加大了個人收入的差距，導致社會階層化現象加劇，影響社會共同富裕。

2.使我國市場經濟過熱，泡沫擴大。2008年美國的次貸危機給了我們許多警示，房地產行業的泡沫最終是會影響到整個市場經濟的，這是金融業快速發展，資產大量證券化所導致的結果。我國房地產市場進入21世紀以來快速發展，一二線城市房價二十年來上漲10倍以上的比比皆是，在此基礎上，學區房價格畸形會給本就過熱的房地產市場再添一大把火。在中央拿出兩萬億人民幣救市后，基礎建設得到快速發展，房地產更是其中極為重要的一環，一旦房地產泡沫被觸破所產生的破壞力是不言而喻的。再加上近些年來房價一直呈上升趨勢，大部分城市的房屋按揭貸款門檻一降再降，且隨著銀行業快速發展，各種地方性銀行、私人銀行大量增多，使得中國目前的房地產市場有向2008年美國房地產市場靠攏的趨勢，而學區房溢價所產生的那部分泡沫無疑會增加房地產市場的危險。

3.使我國房地產市場結構嚴重失衡。一個地區的房地產通常包括商業性用地、居住性用地、公共設施用地等，但學區房溢價現象使得大量看到機會的房地產開發商將學區周圍土地建成學區房。在此背景下，房地產開發商、房地產中介商和投機者會針對人們的需求做出決策，利用人們追求優質教育資源的心理通過各種手段“炒作”學區房，不斷在學區房交易市場制造經濟泡沫，使得房地產市場無法平穩健康的發展[5]。

四、針對哈爾濱市學區房溢價現象提出的治理建議

1.提升全市教師的綜合教學水平和素質[6]。改變原有的教師團隊中教學水平良莠不齊的現象，只有教育資源區分度降低，家長才不會為了孩子去更好的學校而購買學區房[7]。要想做到這一點，可以先將教學水平較高（按教師職稱劃分）的教師散布到各學區，在全市范圍內搭建教育資源共享平臺，但不能像之前全國推廣的教育資源共享平臺僅流于形式，政府應派專人監督學校的資源共享（包括教學方法，課程安排方式，習題庫等）。并對一些教學環境較差，地理位置不佳的學校提供資金和政策上的傾斜，提高這些學校的吸引力。

2.改變教育資源與學區捆綁的模式。傳統的“均分”教育資源的模式之所以失敗，是因為它們只是解決浮在表面的問題，并沒有真正的從根本上解決問題。如果單看學區房溢價問題的本質可以發現，問題的根本是學區的劃分導致學區房的產生，而學區房的產生又將教育資源更加明顯地劃分開來，界限過于分明。要改變這種現狀，就應該改變現有的模式。就近入學的政策雖然存在一定的弊端，但是我們可以通過改變就近入學的要求達到教育資源“均分”的效果。比如，哈爾濱市政府可以將“學生要根據居住地所在學區選擇學校入學”改為“學生要根據‘常住地所在學區選擇學校入學”。這樣家長從孩子出生前到孩子上學期間居住時間最長的區域才是真正的居住地，他們為當地創造了GDP和稅收，享受當地的教育資源是合理的，也可以扭轉富人購買優質學區房享受全社會人民稅收創造出來的教育資源這種現狀。由此一來，家長們無法因為某“重點學?！钡膬炠|教育資源而購買附近的“學區房”。長此以往，學區房溢價現象將弱化。

3.政府應重新規劃區域學校數量。這一措施是為了防止某一區域學校數量過多（例如南崗區和道里區），使得教育資源均分到各個學校但仍然無法均分到各個區域。從另一個方面來看，學校平均分散至各區域，有利于落后區域的經濟發展。因為學校的建立可以帶動周圍商圈、醫院、交通等的快速發展，也可以為該區域帶來大量勞動力與人口，為社會創造更多的價值。

參考文獻：

[1]? 江堅.基于學區房現狀淺談教育地產的發展[J].創新，2012，（2）：60-63.

[2]? 潘沁云，陳秋憶，姚望，張鵬程，王一默.限購政策對新老城區學區房溢價率的影響——基于南京市鼓樓區與建鄴區數據的實證分析[J].經濟研究導刊，2018，（14）：82-90.

[3]? 陳舜，陳建偉.“學區房”溢價持續擴大的原因與對策研究——來自北京市的經驗分析[J].西部論壇，2015，（5）：28-36.

[4]? 哈巍，吳紅斌，余韌哲.學區房溢價新探——基于北京市城六區重復截面數據的實證分析[J].教育與經濟，2015，（5）：3-10.

[5]? 張衛紅.探究我國房地產經濟發展措施及趨勢[J].商品與質量，2015，（8）：1.

[6]? 齊建國.中國經濟“新常態”的語境解析[J].西部論壇，2015，（1）：51-59.

[7]? 王亞蘭.學區房溢價的成因、影響及解決措施探析[J].科學咨詢（科技·管理），2017，（6）：14.

Harbin School District Housing Premium Analysis and Solutions

WANG Shi-hui，PEI Xue-xi，LIU Hong-yu，WANG Ying

（School of Economics and Management Harbin University of Science and Technology，Harbin 150040，China）

Abstract：Since the 21st century，the domestic real estate market has been developing rapidly.The overheated economy has led to an increasingly large real estate bubble，and the premium phenomenon of school district housing has also played a significant role.To solve this problem，the government has issued a series of policies and measures，but they have not been able to completely separate educational resources from academic districts.This paper analyzes the phenomenon of housing premium in school districts in Harbin，and puts forward some suggestions on how to control the phenomenon of housing premium in school districts in Harbin from the perspective of how to distribute educational resources equally and implement the policy of nearby enrollment better.

Key words：school district housing premium;educational resource competition;educational resource supply;balance of compulsory education

收稿日期：2019-10-08

作者簡介：王詩卉（1997-），女，安徽宿州人，學生，從事金融學研究;裴雪汐（1997-），女，黑龍江雙鴨山人，學生，從事金融學研究;劉洪雨（1998-），女，黑龍江雙城人，學生，從事金融學研究;通訊作者：王穎（1972-），女，黑龍江望奎人，副教授，從事匯率、利率、房地產金融研究。