房地產企業會計成本核算問題及對策分析

曹金萍

摘要：近年來，我國的房地產行業發展迅速，已成為我國的支柱型產業。但是，隨著國家對房地產行業的政策調控和市場環境的不斷規范，房地產企業獲利空間越來越小。面對如此困難與壓力，房地產企業要想實現更大更長久的發展，就必須提高盈利水平，通過嚴格控制成本以從其經營活動中獲得最大收益。而成本控制是房地產企業在經營過程中獲得最大利潤的前提，會計成本核算應作為成本管控的重要基礎以及會計工作的重要組成部分。準確、規范的成本核算，這將有助于科學決策的采用，降低成本并進一步提高市場競爭力。本文討論了與房地產企業當前成本核算有關的問題，并提出了一些具體意見。

關鍵詞：房地產企業;成本核算;問題與對策

一、房地產企業成本核算概念及重要性

（一）房地產企業成本核算概念

房地產企業的成本，即產品開發成本，是指房地產企業在開發過程中發生的各項支出。

房地產企業的成本核算包括：土地征用及拆遷補償費，前期工程費，基礎設施建設費，建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發間接費。具體內容如下：

①土地征用及拆遷補償費：支付的土地出讓金、土地轉讓費，支付的契稅、耕地占用稅，拆遷補償費等。

②前期工程費：在企業取得土地開發權后、項目開發前期的可行性研究，工程和勘測成本，總體規劃的設計成本，工程招標費，評估環境影響的成本，水文地質勘測的成本， “三通一平”費，臨時設施費等費用。

③基礎設施費：道路建設，智能化，衛生，消防，有線電視和寬帶，上下水和衛生，電氣化，通風，供暖，照明、綠化、景觀等的成本

④建筑安裝工程的成本：包括建筑工程和安裝工程的成本，是指項目開發過程中主體結構的建筑成本，外墻保溫和裝修工程，地表輻射采暖，門窗安裝，室內裝修工程，電梯等的成本。

⑤公用配套設施費：作為項目開發總體計劃一部分的建筑成本，是用于非商業設備的，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉做自留固定資產的公共配套設施支出。例如，用于物業需求的場所，俱樂部，公共廁所，抽水泵房，配電室，廢物收集站，派出所等。

⑥間接開發費：企業內部獨立核算單位為直接組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用，例如辦公室維護成本，工程管理人員的薪水和獎金，項目的貸款利息，施工控制成本，工程管理費，營銷設施建筑費，財產區域測繪費用等。

（二）房地產企業成本核算的重要性

在激烈的市場競爭條件下，正確有效地降低成本可以使企業占據最大的市場份額，并獲得最大的經濟效益。 同時，準確的成本核算可以作為房地產企業制定市場價格的指導，有助于企業的持續穩定發展，是提高企業經濟效益的主要手段。

二、房地產企業成本核算存在的問題

房地產行業的特點是投入資金大，建設期長、銷售期長，投資風險高，所以相對其他行業來說，房地產企業會計核算要復雜一些。由于一些房地產企業管理水平偏下、會計制度不健全、財務人員業務水平參差不齊、不遵循企業會計準則規定做賬等，往往導致財務賬面混亂，收入成本不能真實反映，企業財務狀況、經營成果無法體現。具體體現如下：

（一）成本核算繁雜、混亂

會計科目要求對房地產公司帳戶進行仔細和詳細的分類，會計核算對會計科目進行設計的時候，應根據國家現行法律法規對會計進行監管和監督，以確保會計核算工作有效開展。由于房地產公司要有大量資金來開展其活動，并且完成工期所花費的時間跨度長，尤其涉及不同時周期多個項目、多個地塊同時開發，成本核算、歸集起來就會比較困難繁雜，甚至混亂，這給會計核算的準確性帶來了很大的困難。

（二）科目歸集太隨意，存在稅收隱患

在一些房地產企業中，財務人員未按實際發生成本的性質計會計科目，隨意性太大。項目工程部人員的工資未列入開發成本，而列入了管理費用;或者項目工程部人員工資和行政人員、管理人員工資做在一張工資表上，全部計入管理費用中，導致開發成本減少;或者雖列入開發成本，但工資表抬頭未列明為工程部人員工資，最終土地增值稅清算時開發成本被調減。這些均可導致土地增值稅清算時開發成本減少、可扣除成本減少、增值額增大而多交土地增值稅。

再者，存僥幸的心理，將不屬于開發間接費用的費用列入開發間接費，如：本應列入期間費用的業務招待費列入了開發間接費用，最終土地增值稅清算時被稅務調增，浪費了當年企業所得稅前可扣除項目的額度。

（三）帳上成本與實際發生成本嚴重不符

一般來說，房地產企業帳上成本與實際發生成本嚴重不符原因有：1、已付款給施工方，但施工方為延遲納稅不能及時開出發票，應計入但未計入的成本，房地產企業不能及時進行成本核算。2、由于房地產企業自身資金原因，應付款而未付款而不能取得施工方發票。3、公建配套設施等沒有按規定預提費用，導致成本少計。

三、完善房地產企業會計核算的措施

（一）設置更加完善、規范的會計核算科目 ，科目核算至明細項目

企業應因地制宜，結合自身實際情況，優化完善會計核算科目，詳細設置會計科目，對于涉及多個項目的核算，要明確確定每個項目的收入、成本，以提高會計核算的準確性和及時性，減少會計核算時間，簡化會計核算程序，為對后期土地增值稅的清算提供可靠的數據支持。財務人員對工程方面業務不熟，要準確確定各項目的成本難度偏大，要求其他部門配合：1、對于支付明確的款項，要求工程部人員根據合同內容準確寫明“某某項目”的工程款;2、對于發生的共同成本和不能分清負擔的間接成本，按照誰受益誰承擔發配至各成本對象;3、支付不能分清項目的工程款，應附有工程部對工程款的分配至各項目明細金額表格。

（二）1、準確劃分開發間接費用和期間費用

嚴格按照業務實質歸集會計科目，只有在施工現場設立的管理機構的費用才可列入開發間接費，稅局土地增值稅清算人員都是業務高手，魚龍混珠的做法只會給會計人員和企業帶來不必要的麻煩和稅收損失。

2、加強對會計人員的業務培訓，統一會計核算口徑

根據房地產企業業務特點，公司必須確保會計信息的準確性和可靠性，并根據自身業務計劃提高會計業務水平。因此，首先必需要優化和完善公司會計制度，同時，由于會計核算制度對房地產企業的影響巨大，因此有必要建立可靠的會計核算管理機制，明確劃分會計的職責，加強對會計人員的業務培訓，統一會計核算口徑，并建立適當的會計秩序，以確保房地產企業能更快更好健康有序地發展。

（三）1、財務部應與工程部、合同部等部門加強溝通，及時核對工程款臺賬，針對應付未取得發票部分督促工程部與施工方聯系催開發票。

2、按照權責發生制進行成本核算，每個月月末財務部根據工程部提供的工程進度表等附件進行計提成本，或根據工程部提供的工程完工進度表計提未結算工程項目工程成本，對于已結算工程項目，，根據工程決算報告，計提成本費用。

3、按照國家相關規定預提費用。根據《國家稅務總局關于印發的通知》（國稅發〔2009〕31號）第三十二條規定：“除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。”

有鑒于此，房地產企業成本的核算是一項全面、系統、復雜的工作，作者以科學、嚴謹、合理的視角提出了房地產公司成本核算的主要理論，以便能更客觀、全面地反映房地產公司經濟活動的狀況和成果，在科學合理的決策以及各項資源的優化等方面具有極其重要的理論意義和現實意義，提高房地產企業的成本效益，提高會計信息質量，促進房地產企業健康發展。

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