我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對策

劉重陽?羅中俠

摘要：近年來，隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)金融行業(yè)也發(fā)展的越來越迅速，并且在不斷發(fā)展的基礎之上獲得了顯著的提升。盡管我國的房地產(chǎn)金融行業(yè)得到了國家政策的廣泛支持，但是在運行的過程中仍然是存在著較多的問題，與此同時還不斷面臨著新的挑戰(zhàn)，由于目前階段，我國對于房地產(chǎn)金融行業(yè)，采取了一系列的控制手段和措施進行穩(wěn)定當前的市場環(huán)境，但是這在一定程度上也帶來了巨大的沖擊。并且房地產(chǎn)在不斷發(fā)展的過程中，由于目前階段主要開發(fā)的渠道相對比較小，這在一定程度上并沒有形成多元化的文化發(fā)展格局，與此同時在購房信用貸款的過程中，結構流程相對比較單一化，這其中的結構和不同地域之間的分布情況也十分的不均勻，與其相關的法制法規(guī)也不是很完善，最為重要的一點是隊伍的專業(yè)性和素養(yǎng)性相對比較匱乏。因此，面對著這些問題本文首先講述了房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新功能主要有哪些，接著分析了我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所面臨的主要問題，最后根據(jù)提出的這些問題，提出了相關的應對對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)金融;創(chuàng)新;面臨的問題;主要功能;應對對策;

1.引言

隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展過程中的支柱型產(chǎn)業(yè)，伴隨著二十世紀末住房公積金的改革，這已經(jīng)成為了我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的重要開始。在過去我國政府開啟了房地產(chǎn)市場在市場化方面的重要改革，因此這就使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展與我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展有著密不可分的聯(lián)系，市場的需求往往是決定房地產(chǎn)市場發(fā)展的方向，與此同時房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是離不開房地產(chǎn)市場的金融創(chuàng)新。但是房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新的過程中，宏觀的調控就發(fā)揮了至關重要的作用，這在一定程度上也會受到各個方面因素的影響，由于我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的過程并不是算很長，而且房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的實際案例也并不是很多，所以這只有在確立房地產(chǎn)創(chuàng)新理念的基礎上，深度的去分析房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的實際意義，這樣也能夠有效的促進房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工作的順利有序進行。

2.房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要功能

2.1資金流通的作用

從本質上來說，促進資金的流通在一定程度上是房地產(chǎn)創(chuàng)新的重要功能，房地產(chǎn)金融在金融產(chǎn)品和金融工具方面，在一定程度上增加了房地產(chǎn)投資的選擇，同時房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新也在市場的投放過程中，給投資者投資的范圍提供了廣泛性，這樣以來使得市場中的金融體系與市場方面的流通渠道大大的增加，反而減少了投資者的資金使用范疇，與此同時這在一定程度上也為投資者節(jié)約了一定的成本，放寬了對于投資者對于資金的使用，采取這樣的措施所獲得的回報率是十分大的，這樣能夠保證金融資金的有效流通和運轉，實現(xiàn)最終的目標。

2.2風險的轉移功能

社會各界人士大部分認為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在一定程度上能夠使價格風險、信用風險等等能夠得到有效的防御，同時也能夠讓在市場上之中所面臨的金融風險得到有效的轉移。在金融鏈之中，由于經(jīng)濟主導地位的不同，這就造成了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所帶來的風險也是各不相同的，這對于金融創(chuàng)新來說無論是加大經(jīng)濟風險還是減少金融風險，這都是需要站在辯證的正確角度看待這個問題，因此從某種程度上來說房地產(chǎn)金融創(chuàng)新就是市場金融轉移風險的一個必備的過程，如果在這個過程中太過于擔心房地產(chǎn)金融所帶來的巨大風險也并不是沒有必要的，房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新的過程中大多數(shù)也都是風險轉換與風險分散的過程。因此在這個方面需要多注意一些金融創(chuàng)新過程中的具體環(huán)節(jié)問題，因為在這個過程中受到的風險因素是比較大的，在整個過程中需要做的就是在一定程度上做到對風險進行有效的控制，并且還需要對整個環(huán)節(jié)進行轉移，這也是體現(xiàn)主要功能的地方。

2.3社會福利的功能

通常情況下，社會福利一直以來都是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要功能之一，這同時也是實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的最佳功能，具有房地產(chǎn)金融創(chuàng)新獨特的特點，目前階段對于提出的這個相關理念已經(jīng)得到了很多理論和實例的廣泛支持，因為金融創(chuàng)新作為社會當中的比較新型的事物，更需要做的是為大眾消費者提供了更加高級的產(chǎn)品種類以及更加優(yōu)質的服務。因此房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新的一定程度上減輕了經(jīng)濟方面所帶來的壓力，這從而也帶動了消費水平的持續(xù)性增長，隨著社會福利的不斷增加，房地產(chǎn)金融領域的創(chuàng)新也隨之而得到了飛速的發(fā)展，取得了顯著的進步。

3.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所面臨的主要問題

3.1金融風險太過于集中

房地產(chǎn)金融在發(fā)展的過程中，大多數(shù)都是以傳統(tǒng)銀行信貸為主導的，由于金融創(chuàng)新的風險過于集中的話，大部分的房地產(chǎn)商都會過分的依賴銀行，這同時也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所面臨的主要問題。例如：在資本主義社會當中常常會遇到金融危機這個問題，在整個世界當中大部分的西方國家或多或少都會受到一定的影響，因此我國在應對西方國家的金融危機方面，在所采取的應對措施方面放松了對于房地產(chǎn)的有效管理，在整個基礎之上預防房地產(chǎn)價格的上漲速度，而帶來的風險，銀行便為此實施了房貸的政策，經(jīng)過多年的堅持取得了顯著的效果。在這個過程中，除了銀行的信貸，類似于證券、債券、信托以及基金等房地產(chǎn)金融產(chǎn)品是相對比較落后的，目前的商業(yè)銀行所存在的房地產(chǎn)金融風險與融資信用的風險也是相對比較落后的，這樣表現(xiàn)的情況也是十分明顯的，無論在整個過程中所獲得的效果有多么的明顯，這在一定程度上會給房地產(chǎn)金融創(chuàng)新帶來一定的影響。

3.2金融產(chǎn)品過分的單一

自改革開放以來，我國各個方面的經(jīng)濟都得到了突飛猛進的發(fā)展，房地產(chǎn)金融領域更是取得了顯著的成效，同時到目前為止已經(jīng)在我國經(jīng)濟的發(fā)展過程中占據(jù)著主導的地位。但是我國房地產(chǎn)在發(fā)展過程中關于金融創(chuàng)新的新產(chǎn)品的層次是很低的，并且在種類和結構方面更是沒有具備多樣性的特點，在這其中最大的問題就是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的種類不足，同質化現(xiàn)象出現(xiàn)的問題相對比較多，然而對于金融創(chuàng)新的產(chǎn)品來說更加注重的產(chǎn)品的質量，然而在整個過程中如果一味的注重對于產(chǎn)品質量的追求，從而忽略了提高產(chǎn)品質量的過程和方式方法。例如現(xiàn)如今的市場當中，類似于股票、債券、信托等一系列的金融工具所取得的效果都不是很大的，并且在整個過程中也不能盡可能發(fā)揮自身的功能。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活質量水平的不斷提升，對于該類金融產(chǎn)品的了解程度也越來越廣泛，但是對于所有產(chǎn)品更深層次的了解卻不是很透徹，因此面對這樣的問題以及社會背景，需要做的就是盡可能的增加產(chǎn)品的類型，充分的發(fā)揮其主要功能。

3.3市場發(fā)展不平衡

通常情況下，在不同的市場與市場之間往往是存在著較大的差異的，然而在房地產(chǎn)金融市場當中是以一級市場為主導的，雖然在這其中存在著二級市場，但是因為二級市場的發(fā)展空間相對不成熟，還有待提高，這樣以來使得缺乏信譽的一級市場與發(fā)展空間不足的二級市場相結合，是無法滿足目前階段房地產(chǎn)金融市場的投資和消費的基本需求的。銀行體系的單一性對于房地產(chǎn)金融來說產(chǎn)生了比較大的危害性，這也是導致風險集中性的主要原因之一，如果房地產(chǎn)金融市場所推出的產(chǎn)品在一定程度上不能夠滿足投資者和消費者的基本需求時，只是單純的依靠銀行的資金來維持房地產(chǎn)金融的發(fā)展的話，這也會對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展進度造成極大的影響的，同時也阻礙了房地產(chǎn)金融行業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展。

3.4房地產(chǎn)金融創(chuàng)新缺乏專業(yè)的人才

在社會不斷發(fā)展的過程中，各個行業(yè)都需要優(yōu)秀的人才給予支撐，這樣才能保證企業(yè)在社會當中占據(jù)主要的地位，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的遠大目標。雖然每個行業(yè)當中都需要人才的力量，從而能夠更加有效的維持企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的方面，存在著較多的問題，其中最為主要的就是專業(yè)技術人才的缺失，缺乏人才的因素有很多，一方面因為我國設立的專門學習金融行業(yè)的學校相對比較少，同時選擇這門專業(yè)學習的人數(shù)也是比較少的，這在一定程度上就說明了對于房地產(chǎn)金融領域感興趣的人，由于沒有去學習的地方以及相關的教育條件，從而只能去選擇一些與這門課程相似的專業(yè)去學習，另外還有一些人甚至完全放棄了對于房地產(chǎn)金融這門專業(yè)的學習，選擇從事其他不相關的行業(yè)。另外一方面是因為金融學校之中的老師專業(yè)素養(yǎng)不足，對于一些課程的內容講解不到位，不能夠對教學的內容進行創(chuàng)新和彌補其中不足的現(xiàn)象，與此同時社會之中對于培養(yǎng)創(chuàng)新型的人才的力度不強，對于金融學校的關注程度也不是很高，使得政府對于學校的投資力度大大降低，雖然在很多的高等院校當中所選擇的專業(yè)并沒有涉及到與金融有關的知識，但是在金融創(chuàng)新的方面嚴重缺乏高素質的專業(yè)型人才。

4.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新提出的相關應對對策

4.1完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的體系

通常情況下，房地產(chǎn)金融體系的完善對于促進金融市場的不斷擴展都會產(chǎn)生一定的重要作用，政府部門可以根據(jù)當前社會背景下的狀況采取一些措施，例如組建房地產(chǎn)的擔保工作，雖然隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人們生活質量水平的不斷提升，但是我國整體居民的收入并不是很高，并沒有進入小康的行列，經(jīng)濟的發(fā)展還算不上穩(wěn)定，需要政府進行一定的擔保工作。另外就是需要成立專門的房地產(chǎn)金融保險公司，然而公司就可以開展房地產(chǎn)的抵押貸款保險和項目保險等內容，這在一方面就降低了房地產(chǎn)企業(yè)的金融風險的主要影響，另外一方面在一定程度上就降低了房地產(chǎn)企業(yè)金融的風險力度，增加了企業(yè)資金的主要來源，有了充足的經(jīng)濟實力，就能更好的為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領域提供更加有效的服務。

4.2加強對房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新力度

房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新的過程中，往往產(chǎn)品設計是房地產(chǎn)創(chuàng)新的關鍵性因素，這通常情況下分為兩個部分，一方面是需要對購房貨款進行一定的強化作用，采取這樣的模式是可以實行房屋的按揭貸款的，這在一定程度上能夠有效的擴展業(yè)務已經(jīng)發(fā)展的重要渠道，這對于銀行貸款當中所存在的風險大大降低，從而在一定程度上提高了資金的周轉性，促進了房地產(chǎn)金融市場當中的連接性，另外一方面是要提高房地產(chǎn)替補產(chǎn)品的生產(chǎn)，這在一定程度上可以利用替補產(chǎn)品，避免了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要風險，促進了房地產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新。

4.3促進金融資源的優(yōu)化配置

相對來說一個完整的房地產(chǎn)金融市場，是由多個市場共同組成的，在完善一級市場的過程中還需要不斷的發(fā)展二級市場，我國的房地產(chǎn)金融二級市場存在著較大的不足，兩級市場的發(fā)展同時也存在著很大的差異性，在這個時候就必須要不斷的完善金融市場當中的資源優(yōu)化配置，加強一級市場當中購房貸款的抵押，房地產(chǎn)開發(fā)市場當中的主要信譽性，合理的對二級市場進行有效的開發(fā)和利用，對于抵押過的相關證券進行，進行不斷的交易，并且還需要不斷的進行流通。

4.4優(yōu)化市場，培養(yǎng)專業(yè)技術型人才

擁有一個比較完善的房地產(chǎn)金融市場，就必須要促進市場的良好發(fā)展，豐富對于市場供給產(chǎn)品的主要類型，政府也可以參與到房地產(chǎn)市場的規(guī)劃中去，運用直接或者間接的方法，對市場環(huán)境進行全面的分析，同時也能夠為金融市場的良好發(fā)展提供重要的保障，另外還需要大量的培養(yǎng)金融創(chuàng)新型的人才，對于工作人員進行免費的培訓，提高對于金融老師的專業(yè)素養(yǎng)，以此來培養(yǎng)高素質人才。

5.結束語

總而言之，隨著社會主義經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領域也在不斷的進行改革和創(chuàng)新，這對于其中發(fā)展創(chuàng)新過程中所面臨的主要問題，需要針對當面的問題提出相應的解決措施，并且在規(guī)定的時間內解決相應的問題，完善相關的系統(tǒng)結構類型，這在一定程度上能夠為房地產(chǎn)金融行業(yè)的不斷發(fā)展提供有利的保障，進而能夠更加有效地促進我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展。因此，在面對這些困難的時候，我們一定要具有端正的態(tài)度面對這些挑戰(zhàn)，認真的去分析產(chǎn)生這些問題的主要原因有哪些，然后結合現(xiàn)階段的社會狀況采取有效的措施解決這些問題，更需要把他作為房地產(chǎn)行業(yè)當中獲得新的發(fā)展的重要機遇。

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