房地產投資信托基金風險問題研究

摘? 要：隨著房地產投資信托行業的迅速發展，一系列的風險問題也不斷出現。因此，加強房地產投資信托風險管理不僅對房地產投資信托本身有利，而且對整個房地產和資本市場健康發展也具有重要影響。本文對房地產信托業務常見的風險問題進行了深入分析，并提出幾種切實可行的措施，以此來防范信托風險的發生。

關鍵詞：房地產投資信托基金;風險識別;風險管理

隨著我國房地產業的不斷發展，房地產行業已然成為了支持經濟發展的重要動力之一，并且與人民的生活密不可分。眾所周知，房地產行業是一個資金密集型行業，需要投入大量資金，隨著政府調控以及銀行資金監管力度的加強，房地產行業亟需新的融資方式改變目前融資難、融資成本高的困境。房地產信托投資基金的出現不僅可以解決所需要的資金問題，降低了投資門檻和投資難度，并且增加了市場的流動性，為房地產業的發展提供了條件與動力。但房地產信托基金在我國仍然處于起步階段，在相關制度和外部環境方面并不成熟，各類風險也隨之而來，因此我們需要對這些風險予以高度重視。

一、我國房地產信托基金發展現狀

房地產信托基金是房地產證券化的一個重要方式，是近幾年新出現的一種融資方式，并越來越讓社會和投資者接受。 自2007年8月國內第一支房地產基金型信托成立至今，房地產信托基金經歷了十余年的發展，出現了如忠誠投資、光大安石、鼎信長城基金等有實力的房地產信托基金公司。但由于其在我國的發展過程中出現了一個停滯期，因此其在國內的發展還有很長的路要走。2017年6月政府出臺文件鼓勵在長期租賃住宅中采用房地產信托基金，這也說明未來其將在國內擁有更廣闊的發展空間。房地產信托基金的出現使大眾和社會出現了互利共贏的形式，為金融市場的發展提供了新的動力，并且為資金不足的問題提供了解決方式。雖然在總量上我國使用房地產信托基金比較少，只有個別企業和個別項目在使用，但在未來會是房地產最好的融資渠道。相比較美、日等國家，我國在房地產信托基金方面仍然處于初級階段，稅收政策相對不完整，還較缺乏經驗，面臨的風險也必須引起投資者和社會的重視。

二、我國房地產信托基金存在的風險問題

（一）法律體系不健全

目前我國法律還是缺少對房地產信托投資基金風險的相關規定。它所涉及的內容非常之多，關系到社會投資者的利益以及資本市場的健康發展，法律的缺失將會是制約房地產信托投資基金順利發展的關鍵風險因素。雖然我國自2013年以來相繼出臺多個文件對房地產信托投資基金起到了一定的推動和發展作用，但房地產信托投資基金的法律體系仍不健全，因為目前尚未出臺與房地產信托投資基金相關的法律。在房地產信托基金的組織形式、投資目標、分紅政策、資金流通，市場交易等方面都沒有明確的規定和足夠的法律支撐和條文約束，缺少相應的規范來約束各方市場行為以及保障各方利益無法保證當事人的合法利益，讓投資者“望而卻步”。

（二）監管體系不健全

在房地產信托基金的監管體系方面，我國并沒有明確的文件和法規去有效規范信托基金的正常運營以及交易。其信托市場和資本市場的完善程度以及政府的監管力度還不夠，如果沒有完全的政策保障以及好的監管體制，也就意味著沒有法律依據和政策依據來監督和規范相關各方的行為。那么就會侵損相關投資者的利益，使得其投資風險加大。針對一系列的政策風險問題，房地產信托公司必須做好風險防控準備，妥善規避風險，把風險造成的損失降到最低。

（三）稅收壓力風險

近期，對于房地產信托基金的稅收政策的問題得到各方重視和討論。能夠真正讓房地產信托基金在國內落地，稅收優惠政策是推進房地產信托投資基金發展的重要因素。但從目前發展形勢來看，我國住宅租賃市場模式較為單一，市場魚龍混雜，稅收管理并不規范，導致房地產信托基金發展面臨著稅收負擔過重以及違規出租行為等問題。稅收壓力過大，將不利于房地產信托基金的發展。房地產信托基金投資可分為權益型、抵押型和混合型。若為權益類，其收入來源就是租金收入，但國內持有物業的租金收益率比較低，只有2.5%，對于投資者吸引力不大。在面對稅收壓力的風險時應做好應對的決策。

（四）宏觀經濟、政策風險

宏觀層面的風險屬于系統風險，是無法通過投資組合分散的風險。房地產信托基金同樣也會受到宏觀層面風險的影響。比如利率、匯率的漲幅、通貨膨脹等因素，都會對房地產投資信托基金的收益造成影響，使得其在發展的過程中遇到障礙。所以這一風險是企業必須要應對的。除此之外，國家對于房地產的宏觀調控，也是影響房地產信托基金的宏觀風險之一，房地產行業與國家經濟的發展關系密不可分，在很大的程度上受國家的宏觀控制影響。在當前，隨著房地產行業和宏觀經濟的關系越來越密切，國家對房地產行業的宏觀調控也越來越重視。因此，投資于房地產的房地產信托基金在很大程度上受政府的宏觀控制影響。

（五）經營風險

房地產信托基金的收益依靠房地產收益，不論是房地產企業還是金融機構，若想要房地產信托基金實現穩定、持續的收益，就必須擁有豐富的管理經驗以及專業人士去運作房地產項目。基金的運作同樣也需要專業人士去管理，如果沒有這方面的人才以及管理對策，就無法形成成熟物業，難以保證房地產信托產業的長期健康發展。目前房地產開發商的主要問題在于依然維持在“建設+銷售”的傳統經營模式，并沒有發展成持有模式，而權益性的信托基金就必須實行持有制。在沒有專業的人才以及豐富的管理經驗下，房地產投資信托基金的經營發展將面臨多種風險的影響。

三、應對我國房地產信托基金風險的策略

（一）完善法律法規和監管制度

法律體系的不健全，使得房地產信托基金運營環境極其不穩定，也是制約我國房地產信托基金發展的一大重要因素，所以一定要完善相關法律法規，建成系統的政策法律體系。對于房地產信托產業來說法律法規也是約束其行為規范的利劍。所以信托公司必須掌握并熟悉相關法律法規和政策，這不僅可以用法律保護自己的合法權益不受侵害，也維護了信托行業的資金流正常運轉。其次，政府應該加大監管力度，在各個方面做出明確界定。政府要建立和完善監管體制，注重監管制度，規范各方面的行為，維護好投資者以及相關人員的利益，保證房地產信托基金穩定健康發展。

（二）稅收制度改革

美國不僅是最早發展房地產信托產業的國家，而且是發展最穩定的國家，其對世界各國的房地產信托產業起了引導作用。我國可以借鑒國際的成熟經驗對房地產信托產業稅收制度進行改革。實行稅收改革可以有利于避免信托產業中的重復征稅和逃稅避稅情況，對部分主要稅收進行遞延或者減免，比如減免土地增值稅，對增值稅進行免征以及對投資人分配的部分免征所得稅，都起到了稅收優惠作用。可以對房地產信托基金給予相應的配套稅收支持，鼓勵房地產信托基金平穩健康發展，使其在國內真正“落地生根”。政府及相關部門應該積極對稅收制度進行改革，吸引投資者投入資金。

（三）風險規避機制

政府應該建立風險預警體系和風險預警指標體系，這樣才可以讓政府實時掌握其風險程度，從而制定相應的監管制度以及調控措施，對宏觀層面進行把控，跟蹤并做出相應的調整。在可能遇到的風險問題面前政府必須有能力去監管，從而做出正確應對風險的決策。對于企業來說，信托公司要注重建立管理機制，比如在房地產信托基金的運作方面遇到的風險要建立合理的管理體系，以及對于系統風險和非系統風險都應該有相應的控制手段。基金管理公司應該對每一個投資的信托產業項目進行盡職盡責的、系統的、多方面的調查與監督。不僅要在意項目的收益性，還要及時對風險進行評估和鑒定，控制項目風險，篩選并淘汰各類風險過大的項目產業。這樣更能促進房地產投資信托基金的穩定發展。

（四）提高經營管理能力

經營風險就是非系統風險，對于房地產信托基金來說，一個企業如果能有具有相關專業知識的人才以及豐富的管理經驗，就能夠培養出比較成熟的物業和合格的基金管理團隊，這就會為信托基金帶來穩定持續的、增長的收益。在實現成熟物業運營管理的同時還要注意選擇合適的租戶，從而保證收益，實現投資長期回報。信托公司的收益增長能吸引投資者投資，讓房地產信托行業更加獲益。如果想要房地產信托基金穩定持久發展，需要信托公司加強防控意識與能力，廣納人才，改善經營能力，培養專業人士以及積累豐富的管理經驗，與市場共同防范信托風險，才能不斷增強自身對風險的控制管理能力。

四、結語

房地產信托基金作為一個新興的融資領域，能夠拓寬房地產的融資渠道，豐富中國的金融市場。但在我國房地產信托基金方面仍是基礎階段，因此加強房地產的投資信托的風險管理不僅對房地產投資信托本身有益，還為房地產的發展與市場的流動性增加了動力。從房地產業的發展角度看，房地產信托基金不僅解決了金融融資單一的問題，開拓了中小投資者投資房地產的渠道，為新的融資方式注入了源源不斷動力，為房地產業健康穩定、持續的發展起到了積極作用。我國的房地產信托項目雖然在房地產業市場中已經初露鋒芒，但也要時刻注重其在發展過程中存在的風險問題，在針對房地產信托基金的風險研究上面，要結合實際，從我國國情出發，培養相關人才以及機構和完善發展環境。相信在不久的將來，我國的房地產信托產業會有更加穩定的發展。

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作者簡介：

王嘉茹（1998.7-）;性別：女;籍貫：陜西省西安市;民族：漢族;學歷：本科;研究方向：工程管理。