推行房地產稅改革的問題與對策研究

摘? 要：未來房地產稅的推行，一方面可對市場調控產生一定作用，另一方面也可增加財政收入、降低對土地出讓的依賴程度，符合地方政府財稅改革的調控方向。然而，房地產稅的推行存在民意阻力、房產稅關鍵要素設計、新舊政策交替等主要問題。因此，本文提出穩步推進房地產稅立法、完善房地產稅的征收管理、建立完善的爭議解決機制和納稅服務體系等方面建議，為我國推行房地產稅改革提供參考。

關鍵詞：房地產稅;房地產市場;對策

世界上多數國家財產稅的重要組成都是房地產稅，且房地產稅是地方政府收入和進行政府治理的有效工具。我國要建立房地產長效機制，而房地產稅是房地產長效機制重要組成部分。推行房地產稅改革，直接涉及到建設房地產調控長效機制、調節地方政府財政收入和調節收入分配等。為了更好地落實中央戰略部署，健全地方稅收體系，穩步推進房地產稅立法及其頂層設計，應該科學設計房地產稅征收體系，讓人民群眾更有獲得感和幸福感。

一、推行房地產稅改革的背景與現狀

（一）我國推行房地產稅改革的背景

我國立足當前，著眼長遠，兼顧稅收調控和籌集財政收入功能，不斷優化稅制結構，從改革開放進程中積極探索房地產稅的推行。2011年1月26日，經過國務院的同意，我國開始對上海、重慶兩市試點開征房產稅，房產稅征收正式啟動。十九大報告指出：要“深化財稅體制改革。推進中央與地方財政事權和支出責任劃分改革，抓緊制定收入劃分改革方案，完善轉移支付制度。健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法”。當年12月，財政部長肖捷指出，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善現代房地產稅制度。2019年政府工作報告又重申：“健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法”。2019年3月8日，全國人大常務委員會委員長栗戰書表示，要“集中力量落實好黨中央確立的重大立法事項，包括審議民法典，制定房地產稅法等立法調研、起草，都要加緊工作，確保如期完成”。

房地產稅的實施，通過作用于房地產市場的供需兩端，影響供需求雙方的收益預期，進而對市場進行調節，有助于落實房住不炒的定位，有助于住房回歸其居住屬性，有助于建立落實房地產調控長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。同時，房地產稅的實施有利于改變地方發展過度依賴土地財政的現象，同時房產稅以房屋價值為稅基，具有易于登記和檢查、無法轉移、直觀清楚等特點，有利于地方政府形成穩定的財政收入來源。

（二）我國推行房地產稅改革的現狀

地方政府雖然在房地產一級開發過程中收取巨額土地出讓金，但是通過房地產保有環節征收的房產稅籌集到的財政收入很有限，在某種程度上形成了對“土地財政”的過度依賴。因此，目前我國推行的房地產稅種呈現出“重流轉、輕保有”的明顯特征。另一方面，我國現行的房產稅僅針對經營性住房征稅，對城鎮居民的自有住房給予免稅優惠，對農村居民的房產也不征稅，房產稅的稅基偏窄，對居民個人稅收優惠力度大，為將來推行房地產稅改革帶來相應的阻力。事實上，目前房地產稅所征稅款有限，對地方財政的貢獻有限、影響甚小，沒有起到調節居民收入差距的作用和對房地產市場的調控作用，也沒有成為地方稅收體系的主要組成部分。

二、推行房地產稅改革的問題

（一）房地產稅改革推行的民意阻力

民情民意是國家實施政策必須正確處理的重要方面，而房地產稅改革進一步推進的阻力之一是民情民意。普遍的民眾情緒傾向于對房地產稅不接受的態度，認為國家推行的房地產稅會帶來更大的生活壓力，增加生活負擔，進而影響房地產市場預期。大多數民眾對推進的房地產稅改革認識不夠，甚至存在一些負面情緒。為了讓房地產稅從試點城市推廣到全國范圍改革順利進行，必須更好地傾聽民眾呼聲，征求民情民意，更好地穩步推進房地產稅改革。

（二）房產稅關鍵要素設計的難點

每個地方的經濟發展狀況差異很大，必然導致中央推行房地產稅時因城施策，也就導致每個地方設計房地產稅要素時困難重重。為了更好地推行房地產稅改革，現行的房地產稅制中將有很多的要素設計要進行變更。鑒于每個地方的出發點、利益點都有所不同，政府在設計房地產稅的時候，面臨諸多阻礙。

從房產稅征稅范圍上來看，目前國家規定對自有居住用房不征稅，房產稅面向城鎮區的房產而去除農村的，同時又缺乏對高檔、豪華房產必要的稅收調節措施;從稅前扣除的方式上看，存在扣除第一單位是人均多少平方米或是不是一個家庭的第一套房的爭論，需要公眾理性地討論起步時的最大公約數，這就必須在社會可接受的程度上實施;從設計房產稅稅率上看，設定稅率沒有考慮各地間實際情況的差異，缺乏合理性;從房地產稅征管相關配套措施上看，為了更好地完成稅收的征收征管工作，需要有相應的登記、評估、監督、申訴等配套措施，然而，目前尚未開展評估體系、監督和申訴、征收等各方面工作，房地產稅征管的配套措施尚不完善。

（三）新舊政策交替問題

房地產稅改革會帶來新舊交替的問題，即改革前后需繳納房地產稅的群體應如何納稅的問題。由于改革前的群體已經一次性繳納了數十年的地租，而改革后的群體是每一年繳納一次地租;同時房地產稅改革后會進行簡化合并，改革前后的課稅項目不同，所以針對新舊兩個群體統一征稅是不合理的。政府一方面要做好推行房產稅的宣傳，另一方面尤其要做好這一群體的引導工作，防止出現不必要的社會問題。在推行房地產稅改革的過渡時期，地方政府采用兩套稅制，同時遵循“新人新辦法，舊人舊辦法”的原則，保證社會穩定，確保新舊政策交替平穩進行。

三、推行房地產稅改革的對策建議

（一）穩步推進房地產稅立法

在現今，房產稅改革處于重要的階段，相關的立法程序也應當抓緊進行。要推行房地產稅必須有嚴密的法律程序、穩妥的法律基礎，只有提高房地產稅的立法層級與法律層級的相關支撐，才能順利推動全國范圍內的房地產稅改革。在房地產稅立法工作完成后，有關部門便能依法征管，納稅人也就需要履行納稅的義務，最終成為法治化、民主化的公共資源配置機制、規范的公共選擇機制的催化器。

（二）完善房地產稅的征收管理

結合實際情況，我國房地產稅應采用納稅人自行申報納稅為主、綜合運用多種手段的征管機制。自行申報納稅適合不動產的物化特點，還能夠提高納稅人的自主納稅意識。納稅人憑有效證件在每年固定時點前自行向稅務機關申報納稅。對于沒有按要求自行申報納稅的納稅人，相關部門可以運用多種手段予以追繳，超期未納稅，則需繳納滯納金。同時限制辦理房屋產權登記變更手續，當事人需提供以前年度保有環節的完稅證明，否則必須補稅并繳納滯納金等。建立自主申報為主的征管機制，有利于提高效率、降低成本、提高人民群眾的納稅意識。

（三）建立完善的爭議解決機制和納稅服務體系

我國由于房產構成復雜，納稅人眾多，征收經驗不足，更應建立科學、合理與完善的爭議解決機制和納稅服務體系。大多數國家普遍比較重視評估爭議的解決，并為此設立專門的監督和仲裁機構，在行政性和其他措施無法奏效的情況下，通常引入司法機制來最終解決爭議。這就要求國家、地方立法和部門的行政規章層面對于稅基評估爭議的解決機制都要有明確的規定。同時，各級主管部門應該通過開通稅務信息網站、建立良好的溝通機制、建立繳稅服務系統、建立稅單寄送體系等做法，幫助納稅人及時全面地掌握房地產稅稅收信息，向納稅人提供更高質量的繳稅服務，保障居民正常的生活。

（四）完善房地產稅評估制度

以評估方法、評估人才、評估機構三方面為抓手，完善房地產稅評估制度。在評估機構方面，可利用政府主導下的非營利性評估機構，也可利用現行政府部門的評估機構對房地產價值評估;在評估方法方面，采用批量評估與個案評估相結合的方式，對特殊的房地產可采取按系數修正的批量評估方法;在評估人才方面，高等院校可開設專門的房地產價格評估專業或課程，不斷輸出更多的專業人才。

（五）出臺細化的房地產稅地方法規

國家已經啟動全國范圍的房地產稅立法，以法律的形式實現房地產稅法的全國性覆蓋。由于我國各地情況差異很大，國家層面房地產稅立法原則性規定強，各地需根據自身情況制定細則。地方性房地產稅細則一般應包括稅基、稅率、征收對象、減免政策、稅收使用、爭議解決、信息公開等各個方面。但也要注意，雖然同一城市有不同地段、不同功能的區分，但房地產稅征收通常都要按大片來考慮，不能太細碎了。

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作者簡介：

洪日（1996.2-），男，漢族，河北保定人，土地資源管理專業，研究生在讀。