淺析國有企業改革遺留土地問題處理

王超

摘 要：2000年左右，國家為了支持國有企業改革和發展，同意對改制的國有企業涉及國有劃撥土地使用權采取國有土地使用權授權經營方式進行資產處置，較好地解決了國有企業股份制改革資金量大、成本高問題，但后續發展過程中，存在無法辦理項目建設手續，且項目建成后無法辦理產權證書等問題，不同程度影響國有企業產權管理工作。最后，結合工作實際，建議國家有關部門制定相關政策，明確授權經營土地的合法地位的方法。

關鍵詞：授權經營;建設工程規劃;施工許可

1 引言

國有土地使用權授權經營是指國家根據需要，將一定年期的國有土地使用權作價后授權給經國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理的行為，被授權的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司憑省級以上土地行政主管部門頒發的授權書，可以向其直屬企業、控股企業、參股企業以作價出資（入股）或租賃等方式配置土地。

國有土地使用權授權經營是有限制條件的，不是所有行業或企業均符合，主要針對自然壟斷的行業、提供重要公共產品和服務的行業以及支柱產業和高新技術產業中的重要骨干企業，根據企業改革和發展的需要，國家可以采取授權經營定的方式，向集團公司或企業注入土地資產。

采取國有土地使用權授權經營方式處置土地資產，不是無代價的，采取國家轉增資本金方式持股，其資本金按政府應收取的土地出讓金額計算，國有土地使用權授權經營是國家以土地使用權價格的全額作為國有資本金授權給國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營，此舉較好地解決了國有企業改革資金壓力較大、成本較高問題，推動了股份制改革工作順利實施。

國有企業根據省級以上土地行政主管部門頒發的授權書，將以國有土地使用權授權經營方式取得的土地（授權經營土地）租賃給上市公司（含分支機構）使用，并按省級以上土地行政主管部門頒發的授權書申請辦理了授權經營土地登記手續，領取了《國有土地使用證》，上市公司（含分支機構）申請辦理了他項權利登記手續，領取了《他項權利證明書》。

授權經營土地使用期限與法定出讓土地年限一致（如工業用地50年，商業用地40年），在國有土地使用權授權經營使用期限內，可依法作價出資（入股）、租賃或在本集團公司直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓，但在改變用途或向本集團公司以外的單位或個人轉讓時，應報經土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金。

2 問題分析

2000年左右，國家為了支持國有企業改革和發展，同意對改制的國有企業涉及國有劃撥土地使用權采取國有土地使用權授權經營方式進行資產處置，較好地解決了國有企業股份制改革資金量大、成本高問題。

據調查，上市公司（含分支機構）獨立運營后，在經營和發展過程中需要利用租賃的授權經營土地進行新建、改建或擴建項目申請辦理《建設工程規劃許可證》時，大部分地方政府規劃部門不認可授權經營土地租賃行為，認為投資主體和土地使用權人（只認國有土地使用證）不一致，不予受理并核發《建設工程規劃許可證》，沒有《建設工程規劃許可證》，也無法到地方政府住房和城鄉建設部門申請辦理《施工許可證》，為滿足國有企業經營和發展實際需要，即便沒有《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》，上市公司（含分支機構）也需利用租賃的授權經營土地進行項目建設，但項目建成后所形成的房屋建筑物因權屬和土地使用權人不一致、缺少規劃、施工等手續，地方政府房屋管理部門不予受理并核發房屋所有權證，尤其是不動產登記政策實施以來，上市公司（含分支機構）在租賃的授權經營土地上建設形成的房屋建筑物，更是無法申請辦理不動產登記手續，給上市公司（含分支機構）項目建設和產權管理工作造成重大影響，產生大量無證房屋，從而形成遺留問題無法解決，不同程度制約和影響了上市公司（含分支機構）的長遠發展。

3 相關建議

國有土地使用權授權經營是國家推行土地有償使用制度的一種方式，也是一種嘗試，有一定的理論和法律基礎，符合當時的歷史條件和時代背景，為支持上市公司經營和發展，幫助國有企業解決改革過程中形成的土地遺留問題，規范國有資產產權管理工作，本著尊重歷史、特事特辦的原則，在不改變目前授權經營土地租賃使用模式的前提下，建議國家有關部門制定相關政策，明確授權經營土地的合法地位，一是地方政府規劃和施工管理部門為上市公司（含分支機構）利用租賃的授權經營土地實施的新建、改建或擴建項目核發《建設工程規劃許可證》和《施工許可證》;二是地方政府不動產登記部門在上市公司（含分支機構）利用租賃的授權經營土地上新建、改建或擴建項目竣工驗收合格后，為新建、改建或擴建項目所形成的房屋建筑物核發不動產權證書;三是地方政府不動產登記部門為上市公司（含分支機構）在授權經營土地上形成的無證房屋進行不動產登記，核發不動產權證書。

參考文獻

[1]《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》（原國家土地管理局令第8號）.

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