山西省房地產(chǎn)價(jià)格的多元線性回歸模型

郭妍

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。房?jī)r(jià)問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房政策的核心。合理的預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，找出影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)起著積極作用。在本文研究的眾多房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，通過(guò)多元線性回歸模型可知房屋銷(xiāo)售單價(jià)取決于地區(qū)生產(chǎn)總值、本年完成開(kāi)發(fā)投資額、房屋竣工面積以及五年以上貸款基準(zhǔn)利率。其中，房屋銷(xiāo)售單價(jià)與地區(qū)生產(chǎn)總值、本年完成開(kāi)發(fā)投資額成正比關(guān)系，與房屋竣工面積、五年以上貸款基準(zhǔn)利率成反比關(guān)系。綜上提出要通過(guò)合理引導(dǎo)居民消費(fèi)、提高貸款基準(zhǔn)利率以及繼續(xù)推行“限購(gòu)令”和“限價(jià)”政策抑制房?jī)r(jià)的上漲。

關(guān)鍵詞：多元線性回歸;房地產(chǎn)價(jià)格

1 引言

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。近15年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中所占的比重逐步上升，從2004年的4.43%逐漸提高到2018年的6.65%，即使在2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中所占的比重也達(dá)到了4.62%，表明了房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中舉足輕重的地位。

房?jī)r(jià)問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房政策的核心。合理的預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)，找出影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)起著積極作用。很多學(xué)者從不同的角度，運(yùn)用不同的方法對(duì)我國(guó)的房?jī)r(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，然而，大部分預(yù)測(cè)結(jié)果都是針對(duì)整個(gè)國(guó)家而言，由于各個(gè)省在房?jī)r(jià)問(wèn)題上都有自己的特點(diǎn)，所以本文則運(yùn)用多元線性回歸模型對(duì)山西省的房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，找出影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，并對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)政策提出自己的建議。

2 數(shù)據(jù)分析

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于山西統(tǒng)計(jì)局《山西統(tǒng)計(jì)年鑒》（2004-2018年）以及中國(guó)人民銀行，，以下各個(gè)變量代表指標(biāo)如下：

X1：地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） ? ?X2：本年完成開(kāi)發(fā)投資額（億元） ? ? X3：房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）

X4：五年以上貸款基準(zhǔn)利率（%） ? ? ? ? ?X5：居民消費(fèi)指數(shù)（%）

Y：商品房銷(xiāo)售單價(jià)（元/平方米）

將相關(guān)數(shù)據(jù)輸入SPSS17.0，運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析可得出最終的回歸方程為：

因此，在本文研究的眾多房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，房屋銷(xiāo)售單價(jià)取決于地區(qū)生產(chǎn)總值、本年完成開(kāi)發(fā)投資額、房屋竣工面積以及五年以上貸款基準(zhǔn)利率。其中，房屋銷(xiāo)售單價(jià)與地區(qū)生產(chǎn)總值、本年完成開(kāi)發(fā)投資額成正比關(guān)系，與房屋竣工面積、五年以上貸款基準(zhǔn)利率成反比關(guān)系。

3 結(jié)果

從回歸模型中不難看出，地區(qū)生產(chǎn)總值對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大。這是因?yàn)榈貐^(qū)生產(chǎn)總值的增加意味著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活質(zhì)量得到了提高，消費(fèi)方式也隨之改變。人們對(duì)于房地產(chǎn)住宅增加的購(gòu)買(mǎi)力也加快了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們對(duì)住宅的需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。

五年以上貸款基準(zhǔn)利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度僅次于地區(qū)生產(chǎn)總值，且存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。貸款利率的提高會(huì)抑制居民貸款購(gòu)房的意愿，使得居民對(duì)房屋的需求減少，房?jī)r(jià)也會(huì)在一定程度上降低。然而，貸款利率的提高也會(huì)使開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本提高，開(kāi)發(fā)商為不損害自己的利益，會(huì)將提高的成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，必然會(huì)提高房?jī)r(jià)。所以，雖然最終的回歸模型中表明了房?jī)r(jià)與五年以上貸款基準(zhǔn)利率成反比，但從供需雙方綜合來(lái)看，房?jī)r(jià)是增是減還有待商榷。

本年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增加，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲，根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)得知，房地產(chǎn)投資越高，房?jī)r(jià)市場(chǎng)越熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格越高，房改以來(lái)，房地產(chǎn)投資逐年大幅上漲，與房地產(chǎn)價(jià)格上漲相互印證，符合經(jīng)濟(jì)實(shí)際。

房屋竣工面積與房屋銷(xiāo)售單價(jià)成反比關(guān)系，這是因?yàn)榉课菘⒐っ娣e的增加意味著供給量的增加，而商品的供求關(guān)系會(huì)影響商品的價(jià)格，因此，供給量的增加則會(huì)使房?jī)r(jià)降低。

4 建議

4.1 合理引導(dǎo)居民消費(fèi)

合理引導(dǎo)居民消費(fèi)，提倡住房梯級(jí)改善。居民購(gòu)房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的收入水平量力而行、逐步過(guò)度，梯級(jí)改善住房條件。即對(duì)那些暫時(shí)無(wú)力買(mǎi)房的可以先租賃住房，待條件逐步成熟時(shí)再買(mǎi)房，先買(mǎi)二手房，再買(mǎi)新建商品房，先買(mǎi)小戶型房，再逐步擴(kuò)大住房面積，住房面積要適中，不宜追求過(guò)度消費(fèi)，提倡適度住房消費(fèi)。這樣，住房需求可以在一定程度上減少，從而使得房?jī)r(jià)降低。

4.2 提高基準(zhǔn)貸款利率

貸款基準(zhǔn)利率是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段，通過(guò)供需關(guān)系調(diào)控商品房?jī)r(jià)格。房地產(chǎn)商一般會(huì)通過(guò)銀行貸款進(jìn)行融資，當(dāng)利率上調(diào)時(shí)，為保證其資金鏈的完整，房產(chǎn)商會(huì)通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)回?cái)n資金;同時(shí)，利率的上調(diào)會(huì)增加居民貸款買(mǎi)房的額度，從而會(huì)降低他們的購(gòu)買(mǎi)意愿，購(gòu)房需求降低，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌。因此在制定利率政策調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中，要考慮其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，通過(guò)靈活的利率政策穩(wěn)定房屋供給，抑制房?jī)r(jià)上漲。

4.3 繼續(xù)推行“限購(gòu)令”和“限價(jià)”政策

應(yīng)該繼續(xù)推行“限購(gòu)令”和“限價(jià)”政策，“限購(gòu)”能最有力地改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)狀，這是宏觀調(diào)控最有力的措施。當(dāng)購(gòu)買(mǎi)第二套房子的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出第一套房子的成本時(shí)，絕大部分的投資者將望而卻步。合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該控制在當(dāng)?shù)厝司杖氲钠骄底笥遥^(guò)高或過(guò)低都是不健康的表現(xiàn)。所以，當(dāng)價(jià)格不再被市場(chǎng)所控制，而產(chǎn)生暴利的時(shí)候，政府這只“看不見(jiàn)的手”就必須給予調(diào)控。

5 總結(jié)

根據(jù)多元線性回歸方程的結(jié)果可以看出，房?jī)r(jià)是眾多因素共同作用的結(jié)果，不單單是一個(gè)因素就能決定的。在本文選擇的指標(biāo)中，房屋銷(xiāo)售單價(jià)取決于地區(qū)生產(chǎn)總值、本年完成開(kāi)發(fā)投資額、房屋竣工面積以及五年以上貸款基準(zhǔn)利率。其中，房屋銷(xiāo)售單價(jià)與地區(qū)生產(chǎn)總值、本年完成開(kāi)發(fā)投資額成正相關(guān)，與房屋竣工面積、五年以上貸款基準(zhǔn)利率成負(fù)相關(guān)。因此，政府可以從這些因素入手，采取相應(yīng)的措施抑制房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)，也可以利用該回歸方程對(duì)未來(lái)的房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)。由于本文選取的房?jī)r(jià)影響指標(biāo)較少，并不能全面反映房?jī)r(jià)的影響因素，因此回歸方程的結(jié)果也存在一定的局限性，在應(yīng)用時(shí)應(yīng)結(jié)合實(shí)際選取更多的相關(guān)指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

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