征收房地產稅的研究

李鳳枝

房地產稅改革已經討論多年,十九大已經將房地產稅的改革提上立法日程,由于房地產稅涉及范圍較廣,關系人數眾多,引起社會各界熱議。至今仍未實施，本文依據當前我國房地產發展現狀，全國居民的納稅能力和納稅意愿，對房地產稅的實施提出幾點建議。

一、背景

房產作為居民固定資產，是居民財富的重要組成部分。我國房地產經歷了從公有住房到商品房的漸進過度。1998年我國家停止福利分房，大力扶持房地產業的發展。2000年以來，中國房地產業快速發展，成為中國經濟的重要支撐，對改善人民的居住條件做出了重大貢獻。但隨后的房價暴漲，使得制定合理房地產稅尤為重要。

中國現在正面臨著城鎮化，在中國房地產稅影響到農村人口向城市人口流動，會影響到中國城鎮化的速度,農村人口向城市人口流動,由于受城鄉二元體制的影響,大部分農村流入城市的人群仍屬于低收入人民群。對這部分人征收房地產稅會深化貧富差距，因為房產稅調節的是資產收入所得，而這部分人的收入基本上是初次勞動報酬所得。涉及的人群眾多，實施房地產稅，涉及到社會各個階層，必須要制定合理的政策。

房地產稅是在世界上大多數國家和地區普遍征收的一個稅種,已成為各國地方政府的主體稅種和主要稅收來源。在我國，征收房地產稅經歷了10 余年的廣泛討論，黨的十九大報告提出，要加快各地方對房地產稅立法，應按照“立法先行、充分授權、分步推進、”的原則，推進房地產稅的立法和實施。中國實施房地產稅，目的是希望房地產稅發揮籌集財政收入，滿足政府提供公共服務的需求，調節收入分配特別是個人財富集聚，起到促進社會公平的作用和經濟運行。

二、房地產稅的發展現狀

房地產稅是房產稅的一種，以房屋為征稅對象，向房屋所有權的人征收的一種財產稅，其計稅依據是房屋的租金收入或者是計稅余值。依據房產稅暫行條例，房產稅在城市縣城、建制鎮和工礦區征稅。房產稅計算應納稅額的方式有兩種：第一，以房產原值為計稅依據，按稅率為1.2%，應納稅額=房產原值?（1-10%或者30%）?稅率，計稅余值是房屋的購買價值減去原值一成至三成的余值;第二，以房屋租金為依據，稅率12%，應納稅額=房屋租金收入?稅率[2]。城鎮土地使用稅是以土地實際占地面積為依據。按稅法規定對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種房產稅。

房地產稅比重 單位：億元

目前中國2010年至2017年房產稅和地產稅呈持續上漲的態勢。房產稅2010年894.07億元上漲到2017年的2604.33億元，2017年房產稅收入是2010年的2.9倍。地產稅由2010年的1004.01億元到2017年的2360.55億元，2017年地產收入是2010年的2.4倍。全國的稅收收入從2010年到2017年呈現持續上漲的趨勢，全國稅收收入由2010年的73210.79億元上漲到2017年144369.87億元。房地產稅的稅收收入占全國總收入的比重由2010年2.59%上漲到2017年的3.44%。房地產稅占全國稅收收入的比重較低，要想房地產稅成為地方稅的主要稅收收入，增加財政收入，必須要擴大房地產稅的征稅范圍。

三、征收房地產稅應該考慮的因素

房地產稅是地方稅收體系中重要的組成部分，它具有很強的穩定性，房地產稅從實施以來就存在很多的問題。當前，房產稅改革成為公眾關注的焦點之一。一方面，房產稅征收對象主要是居民，直接影響到居民的可支配收入；另一方面，在當前房格高起的情況下，房產稅對房產市場的供給產生一定影響，進而對房子價格會產生一定的影響。未來房產稅無論如何推進，如下因素值得考慮：

(一)房地產稅率設置不合理。現行的房地產稅是全國統一稅率，經濟發達地區與經濟不發達相比，人均收入較高，實行統一稅率，導致社會貧富差距拉大，加重了中低收入居民的購房負擔,影響到中國城市化進程。對商業用房征稅稅率為1.2%，租金收入稅率為12%，稅率相差近十倍，稅率差距較大。

(二)房地產稅和費的概念不清楚，全國房地產稅和費的概念不是十分清晰，房地產交易過程中，涉及的各種費用，例如：維修基金、辦證費、手續費等，征收的形式和標準與稅無法進行區分，在交易的過程中既有稅也有費的成分，征收部門的職責也不清晰，導致納稅人無所適從。

(三)房地產稅的立法層級較低，房地產稅暫行條例，只是暫行條例法律的強制性不高，地方政府擁有條例解釋權，地方政府對產稅費的解釋彈性過大。

(四)我國現行房地產稅制中很明顯的問題，主要對房地產流轉環節征稅，稅收負擔很重; 對房地產保有環節則征稅相對較少。在稅率的設計上流轉稅環節的稅率遠高于保有環節[4]。保有環節稅負過低導致投機者囤積房產，房產空置率上升，賺取高額房產升值收益，不利于資源優化配置。流轉環節稅負較高，導致交易環節企業稅負過重，為降低負擔，尋求低稅率，隱瞞真實交易的房價，會使得社會遵從度下降。

四、房地產稅改革建議

目前我國實施房地產稅的主要目的是為了降低房價，打擊投機炒房行為，縮小貧富差距，促進社會公平。

（一）優化稅率

稅收是調節貧富差距的重要手段，為縮小貧富差距，針對不同收入階層制定不同的稅率，適當降低低收入人群的稅負，實現低收入少繳稅，高收入多交稅。根據購房的用途及數量進行合理設置，區分住宅用途及非住宅用途的房屋稅率，住宅房屋使用低稅率，非住宅用途，以工商業房屋，以營利為目的的房屋適用高稅率，縮小目前房地產稅的稅率差距。房地產稅作為財產稅，應使用超額累進稅率。這些措施可以適當縮小貧富差距，降低房產空置率，減少或者降低房地產投機行為，縮小房地產泡沫，使得真正需要住房的居民有房可住，也可以使房地產市場價格逐步回歸合理。

（二）完善現有的法律體系

房地產稅收的立法要遵守稅收法效率原則，稅收公平原則，遵守立法程序，完善立法內容，加強立法監督，提高納稅人法律意識，避免偷稅漏稅行為，以立法為主導，做到有法可依，依法納稅，嚴格執法。提高房地產稅的立法層級，做到全國統一立法，具體到各地可以有解釋的權利。這樣才能夠既提高立法層級，又結合當地的實際情況。

（三）落實稅收補貼優惠政策

保障性住房的供應可以保證中低價的住房需求，對于務工人口租房可以進行優惠，務工人員的收入相對較低，可以降低房產租金稅收收入，可以降低務工人員的住房成本，保證其住房需求。對于中低收入階層人群來說，買房就需要國家政策扶持，例如：稅收補貼，稅收優惠，保障性住房補貼 ，提高住房條件，保證中低收入人群的住房需求。保障性住房建設要加強政府監督，防止保障性住房成為有權有錢人的新的財富增長點，嚴懲虛假保障性住房項目，不斷推進房產信息公開，保證保障性住房落實到位。

(四)整合優化房地產稅收結構

我國現在實施的房地產稅制度結構不合理，稅制設計“重流轉，輕保有”，現行房地產稅的目的主要是調節房地產價格和組織地方財政收入。要實現這一目的必須對房地產流轉環節和保有環節進優化整合。第一，現行房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅可以合并征收，現行房產稅計稅價格已經包含土地價格，，用含有土地價格的房產原值征收房地產稅并同時征收土地使用稅，是屬于重復征收。第二，將使用從價計征房地產稅，現在的土地使用稅和耕地占用稅都是從量計征，雖然不同地方的稅額不一樣，但是不能反應各地土地價格的真實差異，應采用從價計征使用比例稅才能真正反應不同地區的價格。