土地投資PIE模型的應用

邢菲 汪波

房地產行業具有重資產長周期的特點，其收益和風險受著政治、經濟、自然環境和社會環境等諸多因素的綜合影響。“處事識為先，斷次之”，土地投資決策的正確與否，便成為土地投資成敗的關鍵所在。只有對土地投資決策的影響因素進行全面、系統的科學分析，才能使投資者作出正確的決策。隨著我國房地產業競爭的升級,開發商及決策者在土地投資決策研究的基礎上,迫切需要一些更科學、更準確也更實用的投資決策的理論和方法。標桿房企萬科從2013年開始使用土地投資模型PIE，以人口、基建、就業這三要素，來判斷城市住宅需求的發展趨勢，以此為基礎對土地投資進行決策。

一、背景

（1）改革開放后，我國城市化加快，房地產業的發展更是迅速，投資決策是進行房地產開發的重要環節。伴隨著房地產業飛速發展的現狀及存在的不少問題,對土地投資的研究已成為保證房地產業健康發展的重大課題，具有非常現實的意義。

（2）如何進行投資戰略布局，進入哪些城市，哪些區域和商圈？當手中資金充裕時，面對很多土地選擇，該怎么遴選，決策投資那一塊？解決這些問題是地產開發商及私人投資者的內在迫切需求，因此如何科學地投資土地具有十分重要的研究價值和意義，十分有利于保持和維護房地產行業發展的穩定性、健康性和可持續性。

（3）目前部分房企及私人投資者，有自己的土地投資邏輯，但比較多的是憑經驗的判斷，及對未來的預期，存在很大的主觀性和問題，還需進一步優化。PIE模型的理論提出，有很大的實用性。可以在PIE模型的研究基礎上優化調整，對其缺陷進行進一步分析，細化顆粒度，再結合大數據信息，這對土地投資決策的實施具有積極的意義。

二、國內土地投資現狀

在國內，20年前還沒有投資人這個概念，老板自己就是投資人，自己看地自己拍板；目前為止，我國開發項目評估的方法理論還不夠完善健全，對投資項目的經濟評價體系建設經驗還不夠豐富，仍需要在今后的工作實踐中不斷充實補充。房地產蓬勃發展到現在，但投資戰術、拓展戰略并沒有標準化，土地投資分析大部分企業和決策者仍是基于項目的盈利性測算和風險評估，甚至部分房企及私人投資者靠自己的土地投資邏輯，憑經驗判斷對未來的預期，存在很大的主觀性和局限性，正確的戰略決策,必須遵循科學的決策方法。

房地產作為國民經濟的重要經濟支柱，是高風險性的行業，本文的研究具有如下意義：可以從投資決策的角度針對土地投資項目的特點，對土地投資給予指導；在了解人口、基建和就業的基礎上，對要投資的土地進行正確的定位評估，結合投資環境、投資風險，通過對土地現狀的研究，找出其存在的弊端，對多個投資方案進行比選，建立土地投資決策的綜合評價模型,采用定性和定量分析相結合,傳統分析和現代方法相結合,理論研究與案例應用相結合的原則,以便為土地投資決策者提供系統、有效的決策模型和決策方法。

三、PIE模型的介紹

伴隨著中國經濟的崛起，造就了地產業的春天時代。成立于1984年的萬科，十多年以來，一直居于行業老大的地位，是中國地產業的領跑者。作為全球最大的房地產公司，創業30年，萬科始終保持著25%的高增長，這在世界商業史上也屬罕見。在過去20多年，萬科最重要的投資決策工具就是PIE模型。其中P是人口，I是基礎設施建設，E是就業。根據PIE投資模型，來決定土地投資的方向。

通過PIE模型對土地價值做出判斷，如圖所示：

以PIE模型分析：土地價值判斷實例

P：人口——持續健康的人口增長會帶來旺盛的住房需求。

I：基礎設施建設——基礎設施建設可提升區域內及與外部的交通聯系，提升片區居住價值。

E：就業——就業密集區域也是住宅需求最大的區域。

1、人口對房地產的影響

在《房地產周期》這本書中，任澤平對地產的研究邏輯可以概況為短期看金融,中期看土地,長期看人口。如果一個城市未來的人口會持續流入、保持增長,那么這個地區未來的房價和市場走勢大概率是上漲。人口這個大因素，對房地產的發展與投資有著非常重要的影響。目前來說，中國人口增速不斷下降，未來人口總量會出現下跌，房價也有可能會因此同步下跌。但人口的拐點和房地產的拐點并不完全相同，一是人口存在著結構性差異，雖然總人口相同，人口結構卻有很大差異存在；二是房地產充滿了復雜性是經濟的一部分。

2、基礎設施建設對房地產的影響

基礎設施是社會生產服務和為居民生活提供公共服務的物質工程設施，是用來保證一個國家或地區社會經濟活動能夠正常進行的公共服務系統。它是社會賴以生存發展的一般物質條件。按照具體的項目特點可分為交通、教育、醫療、文化娛樂、體育、社會福利與保障、行政管理與社區服務、郵政電信和商業金融服務等等。其中交通、學校、醫院等對房價影響較大，尤其是交通中的地鐵，放眼全世界范圍的城市來看,由于地鐵的修建,帶動地鐵沿線周邊地區的經濟發展,地鐵周邊房地產的升值,商業聚集繁榮,產生新的商圈。可見,地鐵新興建設對房地產的發展起到了非常大的拉動效果。

3、產業和就業對房地產的影響

快速發展的房地產業能夠極大的促進相關產業結構的調整和升級優化，推動改觀城市的市容市貌和優化培植更好的生態環境，加快城市化進程和完善整個市場經濟體系的建設發展。同時，產業帶動就業，就業密集的區域也是住宅需求最大的區域，一個城市或地區是否有高端的產業結構、有多少實力型、500強企業進駐、是否有大量的就業機會、工作報酬和福利水平是否豐厚都是吸引外來人口流入的重要因素，而是否擁有大量的、可持續性的外來人口流入是判斷一個城市未來房地產市場發展潛力大小的重要條件。

PIE模型的理論提出，有很大的實用性。作為土地投資決策的使用工具，首先從人口、基建、就業三個方面的影響因素入手，再結合項目的現狀分析、存在的問題和其他影響因素，結合大數據的應用在PIE模型的研究基礎上優化調整，旨在能夠更全面、系統的進行土地投資決策，這對決策的實施具有積極的意義。

近年來上海市房地產市場及土地市場變化較快，在公開住宅地獲取中，未建立完善、科學的地塊評判方法，缺乏對板塊和土地的共同認知；同時，新業務（指長租公寓、養老地產、教育地產等非傳統地產業務）快速發展，在投資獲取及產品適配中，未形成一套標準的體系及缺乏方法論及理論支撐。因此，可以對公開住宅地傳統業務建立住宅板塊投資方法論，應用PIE模型在公開土地的獲取；還可以對新業務長租公寓進行應用，通過大數據支持，分析客戶類型及特征，并給予業務投資建議，這些都體現了PIE模型的實用性和有效性。

四、本文主要結論如下：

（1）綜合PIE模型的人口、基建、就業三要素標準，可以對要投資的土地進行正確的定位評估，從投資決策的角度針對項目的特點，結合變化趨勢，得出土地是否值得投資，對土地投資給予指導。

（2）運用PIE模型時還需綜合考慮房地產投資決策中的其他影響因素和投資風險，結合投資環境，對多個投資方案進行比選，建立土地投資決策的綜合評價模型。在實際應用分析時，可以綜合運用到公開住宅地獲取的遴選、長租公寓等新業務投資的研判中，對投資決策有很大的幫助。

（3）受土地投資決策復雜性、多變性等因素的制約，土地投資決策中PIE模型并不能絕對的保障投資無風險、零失誤，存在的一些突出的問題有待進一步解決。

五、未來展望

對標全世界的城市發展來看，我國仍然處在波瀾壯闊的城市化浪潮中，經濟發展已經到達了一定的階段，整體的城市格局也隨之發生了根本性的變化，城市分化越來越明顯，珠三角城市群、長三角城市群已經出具規模，城市之間的產業協同關系也到了重新布局的時刻。

在房地產行業集中度越來愈高、行業政策大環境整體從嚴的背景下，房企沖規模不僅僅是發展之路，更關系著房企的生死存亡。而在規模爭霸的賽道上，城市布局戰略導向和投資決策的科學研判將在很大程度上決定了房企沖規模、抗風險的能力。對于房企而言，審視城市發展帶來的投資機會的眼光也必須隨之改變。投資決策研判中需要使用的投研模型要能夠從城市發展視角高度切入，洞察發展變化的全貌和特征，又能影響房企的城市布局策略，考慮類似城市群虹吸效應以及價值洼地掘金等因素，相信在不久的未來，PIE模型將會更加完善和實用，房地產業也會構建出更多更好的全新研判模型，這些投研工具都能為房地產投資決策提供全方位指引，幫助房企和經營決策者提升城市研判思維，搶占城市入駐先機，獲取更大的經濟效益和社會效益。