淺談商業銀行抵押資產價值評估與風險管理

郭俊華

摘 要：近年來，在經濟下行、表外資產回表加快和監管標準趨嚴等形勢下，商業銀行信用風險暴露加快，尤其近期若干事件的爆發也顯示當前商業銀行業不良貸款的規模大、增速快和處置難等特點，其中抵押類不良貸款也明顯出現抵押資產價值不足、處置難度大等風險，直接影響到商業銀行的長期發展。不良攀升承壓之下，也為商業銀行的抵押資產價值評估與風險管理提出了更高的要求。本文從評估機構、抵押資產、銀行操作風險等出發分析存在的問題，并就問題的成因從評估機構、商業銀行和監管機構等角度提出解決問題的建議。

關鍵詞：商業銀行;抵押貸款;信用風險

一、商業銀行信貸抵押資產的概述

商業銀行企業抵押貸款是指企業用自身的房產、土地、設備等資產向銀行進行抵押以獲得貸款的行為。抵押擔保作為貸款風險緩釋的重要手段，在經濟上行時期，《不動產登記暫行條例》出臺前，房產或土地未變更為不動產，商業銀行辦理了房產抵押或土地抵押登記，信貸抵押資產風險或許并不必嚴密關切;但近年來經濟下行和風險不斷暴露，加上防范金融風險攻堅和監管要求，必須加大不良處置力度。在對抵押類不良貸款的清收和處置過程中，不斷出現抵押資產處置變現難、抵押物價值不足值等情況，抵押貸款風險逐漸暴露。

二、商業銀行進行信貸抵押資產管理的必要性

作為風險緩釋工具的抵押資產，一旦借款人的第一還款來源無法按時償還抵押貸款，作為第二還款來源的抵押資產必然面臨處置償還，因此加強對信貸抵押資產的管理尤為必要，具體表現在以下幾個方面。

1.監管方和銀行政策制度的必然要求

從監管要求看，在20世紀90年代，《貸款風險分類指導原則》中規定“商業銀行應制定明確的抵押、質押品管理和評估的政策和程序”，對商業銀行開展抵押品價值評估提出了明確的監管要求。期間銀監會也出臺指導意見要求向國際監管要求靠攏，2017年銀監會發布的《商業銀行押品管理指引》，明確要求“商業銀行應審慎確定各類押品的抵質押率上限，并根據經濟周期、風險狀況和市場環境及時調整”，要求商業銀行健全押品管理的治理架構，確保押品管理體系與業務發展、風險管理水平相適應。否則，監管部門將會根據監管要求對商業銀行采取監管措施。

從銀行內部制度政策要求看，商業銀行根據貸款額度、貸款結構和貸款風險狀況，均會在政策和制度上要求抵押貸款比例，并對抵押率上限做出限制，以降低抵押貸款風險。

2.抵押資產緩釋信貸風險的要求

作為緩釋信貸風險的工具，抵押品價值在商業銀行風險管理中的作用，主要體現在貸前、貸款存續期間和清收處置三個階段。其中貸前階段在采用抵押擔保方式進行資金借貸之前，抵押品價值是銀行進行信貸決策和確定提供資金額度、定價的關鍵指標之一。這就要求評估機構對抵押資產進行有效、公平、公正的評估，商業銀行對抵押資產進行嚴格的審查識別，防范抵押資產價值虛高、抵押資產存在法律瑕疵和抵押資產處置變現難等風險，一旦需要通過拍賣變賣處置抵押資產時，可以快速變現并降低信貸資產風險。

3.貸款逾期不良需要處置抵押品的必然要求

借款人出現信用違約甚至因經營困難影響信貸資產時，在商業銀行清收處置階段，抵押品的價值和存在的法律瑕疵等問題就顯得尤為關鍵，一旦抵押資產的評估價值明顯高于市場價值或存在法律瑕疵，處置價值就難以覆蓋貸款額度，或者因法律瑕疵無法及時獲得變現。近年來被法院判決無效抵押的情況也不斷發生，比如抵押人有多個債權人而將全部財產抵押給其中一個債權人、商業銀行對抵押人隱瞞借新還舊的事實造成抵押人免責等，這就要求必須對抵押資產進行有效的管理，預防抵押資產處置風險。

三、商業銀行貸款抵押資產價值評估管理存在的問題

受經濟下行的持續影響，近年來，商業銀行不良貸款增速加快、規模不斷加大，為更好地依法合規處置不良貸款，防范金融風險，對抵押的處置變現價值和效率等強化管理顯得尤為重要。但在處置變現抵押資產時問題不斷出現，直接影響了信用風險的化解。

1.從評估機構角度分析

抵押資產評估為商業銀行減低抵押信貸風險發揮了重要作用。隨著評估機構數量的不斷增加，評估機構魚龍混雜，評估師水平實力參差不齊，評估方法運用不科學，為承攬業務對借款人的抵押資產做出虛高估價、或不顧評估質量，甚至出現虛假評估報告情況，失去了評估中介的獨立客觀公正的本質，給商業銀行的信貸資產造成了嚴重的不利后果，也給評估機構帶來負面影響。

2.從抵押資產角度分析

在借款人出現無法按時還款違約情況下，商業銀行更愿意接受優質易變現的抵押資產作為第二還款來源以緩釋貸款風險。現實中抵押資產價值隨著市場的變化波動加大，尤其是機器設備、汽車、存貨等往往易損易耗價值貶損較快，風險緩釋作用明顯不足;雖然房產土地是相對較好的抵押資產，但房產類型、地理位置、產權瑕疵、價值大小等因素也往往影響著變現處置。

《不等產登記暫行條例》實施前，房產土地需要在房管部門和土地管理部門分開進行抵押登記，長期以來登記工作較為順暢。《不等產登記暫行條例》實施后，全國范圍內均要求房產土地首先變更為不動產后才能進行抵押登記;在變更不動產環節，因為產權性質、繳納稅費、產權分割等存現的瑕疵影響，不斷出現無法變更不動產或變更不動產時限較長的情況，許多借款人因經營困難無法用自有資金歸還貸款本金，尤其是大額貸款，借款人申請借新還舊貸款但又沒有條件更換抵押物的情況下，抵押貸款往往逾期甚至形成不良貸款，將直接導致商業銀行不良貸款指標攀升。

3.從商業銀行操作風險角度分析

抵押品價值在商業銀行貸前、貸款存續期間和清收處置三個階段均需要審慎管理，由于對抵押資產類型的選擇、是否存在法律問題，以及資產價值的評估專業性技術性較高，商業銀行業務人員水平和綜合能力達不到抵押資產評估管理的高要求，直接影響信貸資產安全。一方面貸前調查人員和貸款審查人員往往會直接依賴評估報告進行抵押資產的價值認定，簡單以評估結果為準;另一方面對抵押資產調查審查不準不實不嚴問題，如抵押物存法律瑕疵、沒有繳納全部出讓費、抵押物上有其他優先權利、抵押物貶值毀損、抵押登記不規范存在法律漏洞、超比例抵押等，一旦貸款逾期需要處置變現抵押資產時，輕則影響抵押資產的處置效率，重則造成信貸損失，甚至在訴訟中被法院判決抵押無效的情況也屢見不鮮，直接喪失抵押優先受償權。

四、商業銀行加強抵押資產管理的應對策略

通過以上分析，商業銀行防范抵押資產價值評估風險需要從評估機構、商業銀行和評估監管機構等各方面的共同努力，充分體現抵押資產價值評估的獨立、客觀、公正，保護各方利益。

1.評估機構方面

一方面，評估機構應完善內部相關評估制度和規則，加強內部管理，招聘更加專業且綜合業務能力強的技術人才，提升評估結論的公正性和權威性，增強借款人和商業銀行的信任度;另一方面，評估機構從內部建立嚴格的約束監督評價機制，約束評估人員嚴格遵守職業操守;同時，評估行業內可以搭建公開查詢各評估機構資質、資信和業績等軟硬件實力的網絡平臺，進行行業自律性約束，增加評估機構實力的透明度，便于借款人和商業銀行對評估機構的對比選擇，也有利于評估機構的良性競爭和優勝劣汰。

2.商業銀行方面

從內控制度建設上，商業銀行應制定完善的抵押貸款內部準入標準或管理辦法，創建與自身抵押貸款業務相匹配的有效的抵押資產價值評估管理制度，把好制度關和抵押資產的準入關;從業務人員能力素質上，商業銀行應加強內部評估人員有關資產評估知識技能、評估審查程序以及風險防范知識等方面的培訓，提升銀行內部業務人員對抵押資產價值進行認定評估的綜合判斷能力;從機構設置上，商業銀行應成立由信貸業務、風險管理、財務管理、法務管理等專業的人員組成的專業的部門或組織，對抵押資產價值進行獨立內部評估、識別和后續管理，即可以防范抵押資產價值評估風險，也可以避免抵押資產調查審查不準、不實、不嚴等問題的產生。

3.政府監管方面

由于價值評估的專業性強，尤其中小規模的商業銀行對價值評估認定的能力有限，雖然2011年《資產評估機構審批和監督管理辦法》對評估機構的監督管理和法律責任進行了規定，但如果評估機構的評估價值有失公平公正，尤其是中介評估機構與借款人串通，高估抵押資產價值，以獲得超額報酬，相對商業銀行的不良貸款損失價值而言，評估機構或評估人員收到的監督處罰力度難以相比。所以，對評估機構的監督管理不但要求行業自律，從監督管理上進行嚴格要求，更應從法律責任上應對明顯有失公平公正的評估機構進行嚴厲規定，規范資產價值評估行為，以提供更加科學資產評估的法律保障。

五、結語

抵押資產價值評估風險因素諸多，評估結果和實際價值難以避免會出現偏差，因此商業銀行不能單純依賴抵押資產評估結論，也要從銀行內部管理上進行有效規范，加強銀行業務人員對抵押資產的調查和管理，更加注重借款人的第一還款來源，有效降低抵押貸款的信用風險。

參考文獻

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3.秦開鳳.基于成本收益視角的抵押評估風險監管分析.江淮論壇，2014（1）.

（責任編輯：王文龍）