工業地產開發企業財務管理與稅務策劃研究

江國良

[摘 要]工業地產開發企業資金需求大，周轉速度慢，融資相對困難，具有較高的財務風險，再加上近年來房地產市場競爭日趨激烈，所以對于工業地產開發企業來說，做好財務管理與稅務籌劃工作對提高企業經濟效益、強化企業競爭力有積極意義。基于此，本文針對工業地產開發企業財務管理與稅務策劃展開分析和討論，希望能夠對相關從業者有所啟發。

[關鍵詞]工業地產;房地產;財務管理;稅務策劃

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.10.008

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）10-00-02

0? ? ?引 言

改革開放以來，我國社會經濟高速發展，帶動房地產行業迎來發展的黃金時期，使一大批優秀的房地產開發企業迅速崛起，成為我國經濟體系中的重要力量。然而，作為一個資本密集型產業，房地產行業一直以來在財務方面就具有較高的風險，特別是開發周期長、資金周轉慢這一行業性劣勢，使所有房地產企業幾乎都面臨融資難、風險高的問題。工業地產作為房地產行業的重要組成部分，不僅擁有上述房地產企業相同的各類風險，還具有自身的一些獨特風險。因此，面對當前越發激烈的房地產市場，工業地產開發企業要想在激烈的競爭中占有一席之地，首先必須提高自身財務管理能力，推行科學有效的稅務策劃。這對于提高企業資金利用效率，最大限度節約成本有重要意義，也是提高工業地產開發企業核心競爭力的重要途徑。

1? ? 工業地產概述

所謂工業地產，就是基于工業類形式的土地，包括各類熟地、毛地上的各種建筑物以及建筑附屬物開發，是房地產行業的重要組成部分，但是與商業地產、住宅地產開發有較大的不同。工業類土地，顧名思義，必須用于工業相關用途，主要用來建設廠房、倉庫、工業企業的研發辦公樓宇等。與商業地產不同，工業地產的土地批租年限為50年。工業地產開發企業在獲得工業用地以后，要基于企業的需求展開相關工業建筑項目開發，收獲相應的效益。

2? ? ?工業地產開發企業財務管理與稅務策劃的關系

就財務管理與稅務策劃二者之間的關系看，后者是前者不可或缺的組成部分。對于一個工業地產開發企業來說，兩者緊密關聯，都必須給予高度重視。稅務籌劃，是在良好的企業財務管理的基礎上，在保障財務管理科學合理的前提下，降低稅收支出，進而可以更好地實現企業的財務管理目標，最大限度地發揮資金價值。另外，工業地產開發企業身處資產密集型行業，做好稅務籌劃，不但推動財務管理水平提升，更能夠直接為企業創造經濟效益。稅務籌劃工作在開展過程中，必須基于國家稅法的內容，同時緊密聯系企業的真實財務狀況，從而在符合國家稅法規定的前提下，通過推遲納稅或降低納稅，為企業實現最大化效益。從根本上來說，工業地產開發企業的財務管理和稅務籌劃，具有共同的目標，可以看作企業的一種理財行為，有利于企業財務管理工作有效實施。就財務管理的內容看，既有投資、融資等工作，也涵蓋了利潤、經營等內容;稅務籌劃只有全面融入財務管理工作的各個環節中，才能夠收到顯著效益。對于企業財務管理來說，稅收體制是非常重要的影響因素，納稅成本對財務管理目標有非常大的影響，需要企業管理者對企業納稅成本與收益之間的關系有全面、清晰認識。

3? ? ?工業地產開發企業財務管理與稅務策劃存在的問題

3.1? ?財務管理的問題

3.1.1? ?資金需求量大且融資渠道單一

對于工業地產開發企業來說，建設各種工業廠房和設施，并以出租或出售的方式獲得收益，是主要的經營方式。項目建設過程中對資金的需求量極大，且工業廠房建設項目具有很高的財務風險。因為工業廠房建設需要耗費較長的建設周期，而且占用大量的資金，這就意味著企業的資金周轉會非常緩慢，資金回收遙遙無期。所以在這個過程中，企業必須通過各種手段展開融資，諸如債券、銀行貸款、合作開放等諸多形式，從而為項目運營提供資金支持。然而，有統計數據表明，工業地產開發企業對資金的需求，60%來自銀行貸款。可見，企業的融資渠道非常單一，對銀行有很強的依賴性;一旦企業在經營過程中出現利率波動、償債風險，就有可能造成資金鏈斷裂，甚至直接造成企業破產。

3.1.2? ?成本管控能力較差

工業地產開發是一項涉及范圍很廣、程序較為復雜的項目，在項目推進過程中，包括審批、融資、建設、銷售等任何一個環節發生問題，都會造成整體出現問題。因為環節眾多，所以在各個環節中的資金管控難以全面深入。另外，在項目中，合同是管理的重要依據，項目相關的諸多經濟活動都必須基于合同展開實施;如果其中有違背合同的內容，則必然會出現成本失控的現象。基于全面成本管理的要求，企業應建立全過程、全方位的成本管理體系;然而就工業地產開發企業的實際運營狀況看，往往出現各個環節脫節的現象，使成本與預算之間存在較大差距。

3.2? ?稅務策劃的問題

3.2.1? ?稅收種類多，稅負相對較重

就我國當前的稅法相關規定看，工業地產開發企業需要交納的主要稅種包括企業所得稅、房產稅、土地增值稅、印花稅等。這些不同種類的稅收，對于企業來說無疑是非常沉重的負擔。企業為了合理降低稅負，有必要基于國家稅法規定和企業實際情況，展開科學合理的稅務籌劃，從而最大限度地為企業創造更高效益。但是，受工業地產開發發展的時間不長的影響，該行業的相關政策法律健全程度遠遠不夠，使企業的稅務籌劃常常難以有效展開。

3.2.2? ?標準化不足，稅收籌劃有風險

就工業地產企業稅務籌劃工作的實際展開狀況看，往往會出現這樣的現象，即不同財務人員對稅務籌劃有各自不同的方案。這就可以充分看出，稅務籌劃工作并沒有統一的規范和標準，沒有公認的方法和方案，在實際工作中主要基于財務人員的個人經驗，特別是對稅法的熟悉程度制定的。但是，在納稅業務中，納稅人與納稅機關之間的關系并不是一種絕對對等的關系，對于稅法的認定和解釋，雙方會出現差異，進而對納稅籌劃產生不同的認識，使納稅籌劃工作中蘊藏了各種風險，諸如執法風險、心理風險、信譽風險等。因此，對于企業來說，必須對這些風險有清晰的認識，并積極應對以有效規避風險。

4? ? ?工業地產開發企業財務管理與稅務策劃的開展措施

4.1? ?財務管理措施

4.1.1? ?拓展融資渠道，建立多元化金融體系

對于當前工業地產財務管理工作來說，拓展融資渠道，建立多元化金融體系，是至關重要的事情。首先，相關部門需要全面了解企業的實際發展狀況，然后在此基礎上，采用證券、信托、抵押等多種融資方式，加快融資產品創新發展，從而降低融資成本，轉變融資渠道過于單一的局面。其次，對于工業地產企業來說，要想在日益激烈的國內外市場競爭中獲得一席之地，還必須努力與先進的企業展開合作，吸收先進的財務管理制度和經驗，在企業內部建立多元化金融體系。一方面，要將項目預算融入企業各個部門的各個環節;另一方面，不斷推動風控體系安全和完善，從而更有利于企業有效運用資金，加快資金周轉，充分發揮資金價值。

4.1.2? ?重視成本管理，推行全面成本管控

對于工業地產企業來說，成本控制直接決定了企業的效益，也是企業財務管理的重要內容。因此首先必須強化企業內部各部門、員工之間的成本意識，從企業運營的各個環節，從預算到開發，從建設到銷售，都要將成本意識貫徹其中，這樣才能夠從根源上解決成本控制不力的狀況，才能推動全面成本控制體系建立。在此基礎上，要建立全方位、多層次、全員參與的科學的成本管理體系，明確企業各部門、員工的成本責任以及成本層面的考核范圍和考核目標，針對性地對企業成本展開全面考核，并對考核結果展開全方位分析，做出有效反饋，從而為成本控制的持續穩定推行提供動力。另外，成本控制工作的展開，還必須嚴格依據財務管理規章的相關內容展開，務必保證相關數據的真實性、準確性和全面性;定期針對財務數據實施全面清查，對會計工作做好有效監督，以杜絕貪腐行為發生，確保每一項工作都在成本方面得到良好控制。

4.2? ?稅務策劃措施

4.2.1? ?項目開發各環節的稅務籌劃

在工業地產項目的融資階段和開發階段，立項審批、土地征收和施工建設是最重要的工作。在這個過程中，由于土地增值稅降低，所得稅基礎提升，所以具有相對較大的稅務籌劃空間。在企業融資的過程中，如果進行債券、拆借或銀行貸款，利息可在稅前扣除，這樣能夠一定程度上抵消土地增值稅。如果利息稅額相對較高，則通常采用據實扣除的方式;如果利息金額相對較低，可以分攤的方式來實施，就是將項目竣工后的利息，分攤至企業所得稅。

4.2.2? ?調整應納稅額，強化成本控制

工業地產企業的定價、交易等環節，同樣是稅務籌劃的重要工作，這主要是對企業的營業稅和增值稅有較大的影響。企業在實施相應房地產定價策略的過程中，必須基于四級累進稅率制展開研究，增值稅稅率在20%以內的情況下，可以通過免征增值稅政策執行稅務籌劃，此時應就增值稅相關項目展開相應調整，同時務必重視稅收臨界點的使用力度。此外，工業地產開發企業也能夠以銷售公司、裝修公司等不同形式，使銷售收入得以分散，從而盡量少地繳納營業稅與增值稅，為企業創造更大效益。

5? ? ?結 語

對于工業地產開發企業來說，財務管理與稅務籌劃都具有至關重要的意義。所以要想實現企業可持續發展，必須不斷提升財務管理的科學性與合理性，并在此基礎上通過有效的稅務籌劃為企業謀取最大化效益。這對企業未來的長遠發展，有至關重要的意義。

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