現代商業地產投資風險和決策研究

劉海波

摘要：伴隨著現代社會的不斷發展，房地產市場也被細化為住宅地產和商業地產兩個不同范疇。國家對于住宅地產的管理較為嚴格，現代企業也紛紛將重心投入到商業地產范圍，對于投資風險和決策工作的相關內容研究也具有重要的現實意義。基于此，本文首先論述商業地產投資面臨的主要風險，然后探索商業地產投資風險規避與決策方案。

關鍵詞：商業地產;投資風險;決策

現代社會的商業地產投資是一項高風險但高回報的項目，但商業地產需要較強的綜合性與技術性要求。住宅地產項目在房屋正式出售后，開發商可以通過交易獲取價值;但對于商業地產而言其回收期比較長，隨著時間的推移，也會產生諸多不確定性條件。尤其是商業地產周圍的交通狀況和經濟環境變化都會引起最終收益邊緣化。所以商業地產面臨虧損或調整的可能性較高，風險管理的作用更加突出。

1 商業地產投資面臨的主要風險

1.1 宏觀風險

宏觀風險主要基于城市規劃或政策調控過程中產生的風險。例如近年來國家出臺的相關政策，對房地產行業造成了巨大的影響。房地產行業本身需要大量的資金支持，對銀行的依賴性較高，通常通過銀行獲取融資，所以受到政策變化的影響幅度較大。我國的宏觀經濟政策具有全局性特征，一旦某項政策出臺后，投資工作和項目建設都會受到不同程度的影響，不僅從時間成本上帶來壓力，也給經濟成本帶來了新的挑戰。特別是對于上海、廣州等國際都市而言，某些商業地產的運營周期較長，在時間周期內的任何規劃都有可能導致項目的成本流失。

1.2 微觀風險

微觀風險體現在行業競爭、市場動態變化等方面。現代房地產產業市場需求量趨于飽和趨勢，所以房地產市場面臨的行業競爭更加激烈。一旦某些投資方在住宅類地產上的發展受到阻礙，便更愿意將目光鎖定在商業地產，加劇了商業地產領域的競爭激烈程度。但商業地產開發對資金和企業資質要求較高，尤其對是資金運營水平和商業運作方式的考驗非常明顯。此外市場供求情況、消費者傾向等因素也會帶來不利影響。現代社會商業性質的地區面積不斷擴大，投資方需要具備更大的競爭優勢，才能在行業中占據有利地位。任何行業永遠是保持優勝劣汰的局面，如果不能處于行業高端，必然面臨破產風險。

1.3 非系統風險

非系統風險指的是商業地產投資風險過程中的經營管理問題和財務問題，這些問題一般是由于投資者自身因素所導致。例如經營管理不當導致決策失誤，往往會讓實際收益低于預期收益，甚至出現虧損現象。不同的判斷標準和不同的經營技巧都會導致財務管理模式的轉變。現代商業地產開發建設中，需要根據企業自身的情況綜合分析財務風險，減少資金缺口。盡管在一定范圍內，企業所獲取的收益與既定收益期望目標之間存在偏差，讓很多企業處于負債經營狀態下。從項目投資的角度而言，管理工作需要考慮財務風險所對應的政策變化和成本變化，明確開發項目過程可能出現的風險，減少決策問題的產生。

2 商業地產投資風險規避與決策方案

2.1 準確把握政策變化趨勢

投資者需要在面臨風險時尋找有效的應對方法，明確經濟發展的客觀規律，起到防范風險、降低風險。密切關注國家政策變化，按照政策調整趨勢，及時調整投資決策行為是規避風險的主要手段之一。一項新政策的出臺到最終的貫徹執行，中途經歷的時間對于投資方而言是作出決策的黃金時期。政策由點到面進行擴展的過程中，是否會受到市場因素和經濟因素的影響，都需要得到正確認識。市場主體要完全接受一項政策是需要時間基礎的，投資者應正確把控政策調控時的時間差，在政策制定但尚未實施的時間段內及時地作出決策，究竟是繼續投資還是退出競爭保護收益。總體來看，投資決策工作需要將風險概率降到最低，同時最大化贏得利潤。

2.2 行業風險識別

投資方不僅要關注市場政策的變化，也需要關注業態和行業趨勢。商業地產從投入到運營再到最終成熟伴隨著穩定的生命周期。具體來看，項目成長階段時，由于剛剛推向市場，投資者會獲得較為豐厚的商業利益。但商品趨于成熟的階段時，同類商品數量增加到一定規模后，市場普及率與消費傾向的變化會影響消費者對商品的認知度，這一階段的收益將面臨下降趨勢。經營方要充分吸收并理解商品產權相關的知識內容，合理地確定供銷環節開展方式與開展時機，做出正確決策并規避風險。

2.3 因地制宜的商業模式

商業房地產從本質上看仍然是商品的銷售過程，是滿足個體需求而出現的商品交易。投資方在進行決策前要對周圍情況進行調研，包括地理信息，人口統計和交通便利程度調查等。一般情況下的信息普查，能夠提供社會生活中的關鍵信息參數，從而預算市場潛力，確定市場發展戰略中是否會受到變量的影響。商業企業的發展必須要適應社會人群，即商業輻射范圍內的消費者要通過商業項目獲得服務。綜合而言，在確定消費者類型、區位信息、市場定位后應展開信息研究，確定區域內的消費結構和市場發展潛力，最終進行經營選址和消費需求的評估，作出合理的成本和收益分析。另外，很多數據信息都要不斷地進行動態化更新，以此為基礎加強管理運營，建立業態發展模式讓投資者獲得應有的回報。

3 結語

商業地產對城市發展的作用顯而易見，城市越發達，商業地產建設運營也會更加高端。但高收益項目伴隨著的結果必然是高風險的存在，我國投資方對于商業地產的價值認知已然明確，如何總結商業地產投資中的風險因素，并采取有效的應對決策方案，能夠保障項目的長期受益，維持自身的可持續發展。我國城市商圈規模建設工作已見成效，因此也需要配套運營模式的支持，與城市形態的發展相輔相成，互相促進，實現精品化城市建設。

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