投資性房地產公允價值計量現狀及改進建議

孫潔

（鄭州財稅金融職業學院，河南 鄭州 450000）

一、投資性房地產公允價值計量應用現狀分析

下表為2007年至2015年投資性房地產公允價值計量模式在我國總體應用情況。自2007年我國開始將投資性房地產剝離出來實施新的會計準則以來，公允價值模式一直被國家、會計理論界看好，但直到現如今采用公允價值模式的企業所占的比例仍然較少。

由表1.1得，從2007年新會計準則頒布以后我國總體呈上升階段，新會計準則頒布第一年，在620家持有投資房地產的上市公司中，只有17家選擇運用公允價值模式進行計量，而運用公允價值模式進行計量的公司僅占上市公司總數的2.74%，比重較低。由于大多數企業由于對新的會計準則不了解、熟悉，甚至不知道。之后，越來越多的企業開始參加到公允價值計量模式隊伍中來。2014年完善并頒布了行業的會計準則，采用公允價值模式的企業在2013年的基礎上增加了14家，實現了質的飛躍，其所占比重也從2013年的4.40%增長到5.01%。直到2015年采用公允價值的企業的增加至65家，與我國上市公司總數、持有投資性房地產上市公司總數相比差距仍較大。

表1.1 我國投資性房地產應用公允價值計量模式的情況

表1.2為我國2007年至2018年采用過公允價值的上市公司統計。從統計的72家上市公司的情況來看，在72家中房地產、制造業各占22家，運用公允價值模式計量的占上市公司總數的一半以上，而其他行業占公允價值上市公司總數的28家。

表1.2 投資性房地產公允價值計量模式應用行業分布情況

嚴格限制會計準則中的公允價值計量模式。2006年我們國家頒布的CAS3會計準則允許投資性房地產從成本模式或公允價值模式兩種模式中選擇一種計量模式進行會計計量，同時對兩種會計計量模式也提出了更加嚴格的會計準則規定。對公允價值模式適用范圍的要求有：在公允價值必須持續、可靠獲計量的同時，公允價值計算的資產必須有活躍的交易市場。此外，在當前的國情下，必須考慮到把我國大部分區域的企業排除在外，符合這一條件的地理區域并不多，在一定程度上，我國大多數地區的企業都是如此。同時，我們國家得會計準則規定，一個企業只能運用一種會計計量模式對投資性房地產進行計量。但很多公司持有投資性房地產地區不同，市場活躍性也就不同，有的地區活躍，有的地區則不活躍。為了統一性考慮，企業也會傾向于選擇歷史成本模式。從以上方面，我們可以知道，仍然有大多數企業選擇運用公允價值模式對投資性房地產進行計量。

二、投資性房地產公允價值計量模式應用中的困難

（一）選擇公允價值模式的企業較少

第一，企業獲得公允價值的成本較高，缺乏專業人才。房地產投資價值評估的方法有兩種：公司內部組織人員對投資性房地產的自我評估價值和估算；聘請專業評估機構對投資性房地產價值進行的評價和估算，并發布評估價值報告。但當前我國大部分會計人員缺乏房地產估算的有關知識，同時交易信息也缺乏。企業從開放的市場中獲得，還要想到房地產的區域地理位置、房地產組成結構、配套設施等因素。因此，公允價值確定、計量、核算就相對比較復雜，在使用公允價值時很難根據自己的經驗和專業素質做出合理、準確的判斷。房地產投資計量。此外，專業評審機構亦可能因其他原因而做出有偏見的判斷，以及缺乏完善的企業會計相應標準。由于當下行業缺乏監管機制以外的有效機制的制約，使得公允價值計量模式的運用可能存在較大的偏差。因為我們國家的市場發展不完善，獲取公允價值有一定難度。因此，房地產企業在進行公允價值模式計量時都利用了專業中介結構的工作，然而目前我國的現狀是經濟環境復雜，條件不具有固定性，評估機構在進行計價衡量時本身也具有較高的不確定性，而評估專家既要懂財務也要精通房地產和評估計量，這種人才具有兼具文理的復合型，這種人才屬于稀缺人才，成本較高。相比較而言，歷史成本計量模式則簡單很多，只需要在購買成本基礎上每年進行折舊攤銷即可，很多房地產公司包括一些大型的房地產公司，在考慮實際環境和稅務問題后，都選擇了采用成本模式計量，而選擇公允價值計量模式的較少。

第二，我國房地產企業在進行投資性房地產進行后續計量時，采用成本計量模式的主要原因之一是考慮可比性，因為上文所述，公允價值獲得難、可靠性低，那么很多企業無奈就采用了成本模式計量，在此基礎上，很多企業依然會考慮橫向與縱向的可比性分析，所以成本模式在現實中會越來越多地被應用，而原本更具有真實性的公允價值計量反而被忽略。眾所周知，近年來，我國住宅性、工業性房地產發展較快，價格浮動劇烈。真實性的公允價值計量反而導致企業利潤波動較大，影響企業的股價穩定和樹立大企業形象。

（二）投資性房地產公允價值計量導致利潤與現金流背離

在公允價值模式下，當房地產在市場中的價格上漲，企業的部分會計利潤也會增加，而不會給企業帶來真正的資金流入，企業資金很有可能會流出企業。在實踐中，企業所得稅需要提前繳納，預付的基礎是會計利潤。在不考慮稅收調整的情形下，企業需要支付稅款。對這部分預繳稅款的賬面利潤增加，造成現金流出。企業的股利分配一般與企業業績呈正相關。隨著企業會計利潤的增加，企業的財務信息會向外界傳遞。如果企業利潤增加，經理會問公司的會計利潤為什么會提高，同時管理者會要提高自己的待遇問題，而“白利潤”則會要求改善自己的待遇。用于換取現金補償，損害股東權益。

（三）信息披露問題分析

信息披露制度又叫信息公開制度。企業會計準則第3條和第39條規定，投資性房地產期末必須進行信息披露，且披露項目要包括確定的金額、采用的模式以及影響。學者對現有投資性房地產上市公司的信息進行研究發現，該類信息披露存在不規范、不完整、比較性差等問題，且不對不同區域內的價格波動進行有效解釋，很多管理者過度重視投資性房地產的公允價值和對利潤對稅收的影響，導致信息披露具有片面性，這嚴重影響了投資者通過財務信息進行投資決策的有效判斷。高素質專業人才的短缺、公允價值的波動對利潤和稅收影響較大，會計準則對公允計量模式有更多限制等等，這都是導致現實中企業采用成本模式進行后續計量的主要原因，但是這也大大影響了信息披露問題，據以往數據統計，采用公允價值進行后續計量的公司會有更強的真實性，其信息披露的充分性和規范性更高。

三、投資性房地產公允價值計量改進建議

（一）通過會計準則引導企業正確進行公允模式計量

到現在為止，大多數企業還使用成本模式計量投資性房地產。我們國家應該在政策上推薦企業運用公允價值模式對投資性房地產進行計量，提高企業的橫向可比性。此外，政府還應積極推動市場的自我調節和控制，減少企業及會計政策受短期利益驅使和變更的不利影響。政府的制度建設是市場管理的必然發展方向。政府部門應該按照實際情況建立共享平臺，為投資性房地產價值評估提供了更加統一的數據，提高了房地產開發的可操作性。

（二）增強交易市場的活躍度，提高公允價格的可獲得性

公允價值模式比歷史成本模式更能客觀地反映企業資產的價值趨勢，在一定程度上也增強了企業資產的不可預見性、企業財務業績的可判斷性。它為企業提供利潤操縱的空間。通過對市場總體走向分析，有利于推動公允價值計量的深入利用。有效避免損害的措施為：企業財務人員通過分析我們國家房地產市場波動幅度原因對企業財務的影響，建立專門的風險預警防風部門。在機制上，及時采取管理措施，減少公允價值計量帶來的波動。此外，投資企業應提高對市場風險的評估，為房地產增值帶來的利益增長，還要保持主要業務的可持續性盈利能力。

房地產市場的頻繁波動必然會增加潛在的風險，因此應加強風險管理，完善科學的決策機制。第一，其中，建立管理風險和財務風險預警系統。建立短期和長期財務預警系統，如編制資金流量預算，完善風險預警系統，加強對企業資金流的監管，有效防范企業財務風險。第二，強化管理人員的風險意識，完善風險管理體系預防機制，加強對風險前后的控制，增強企業應對風險的能力。

（三）提升中介房地產評估人員的專業知識和復合水平

本身投資性房地產后續計量較為復雜，尤其是公允價值模式，如果牽涉后續計量模式變更或者會計政策變更則會計處理比較難，這需要會計人員具有較強的知識功底，且要求中介評估人員要很精通會計，具有敏感的會計職業素養。公允價值真實和精確性與房地產評估人員的專業判斷有很大關系，評估者專業素質和經驗越豐富，則結果越接近真實，因此提升投資性房地產后續計量的公允模式，需要從會計入手，并要求提升中介專業評估人員的會計專業水準，堅持追求精確的財務數據，避免稅務和利潤的影響，讓現代會計人員具有復合型。

（四）完善投資性房地產信息披露制度

要通過制定有關的會計準則來規范投資性房地產信息披露的不完善。上市公司所披露的當期利潤時，先看稅前還是稅后。調整后的稅后利潤，可以使上市公司提供的有關數據信息更加清晰。而對于上市公司在累積公允價值上的股權變動，很明顯資本準備金的數額或者價值變動的累計公允價值的換算。披露更詳細的報表項目，在給上市公司向管理者報告的表格，應該有具體價錢以及具體價錢的來源向，讓披露更接近實際情況。如，為什么選擇兩種計量模式，依據以及理由應該注明。鑒于目前我們國家上市公司使用公允價值計量模式的企業比較少，可以只披露的成本模式。只在公允價值和成本模式下披露。可以降低披露成本，大大提高所提供財務信息的可比性。